🌟 Trong thực tế, việc chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sở hữu chung ngày càng phổ biến, đặc biệt là trong các giao dịch giữa người thân, bạn bè hoặc đầu tư chung. Tuy nhiên, nếu một trong các đồng sở hữu không đồng ý chuyển nhượng, giao dịch có thể bị đình trệ hoặc vô hiệu. Vậy trong trường hợp này, pháp luật quy định ra sao?
1. 🏠 Nhà đất thuộc sở hữu chung là gì?
Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất có thể thuộc sở hữu chung của hai người trở lên, bao gồm:
🔹 Sở hữu chung theo phần: mỗi người đồng sở hữu có quyền sở hữu một phần xác định.
🔹 Sở hữu chung hợp nhất: tài sản không phân chia phần sở hữu cụ thể, thường áp dụng trong quan hệ vợ chồng.
Việc phân biệt rõ loại hình sở hữu là bước đầu tiên để xác định quyền chuyển nhượng nhà đất.
2. 📝 Khi nào cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu?
Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu chung được chia thành hai loại chính: sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần. Việc chuyển nhượng, bán, tặng tài sản chung phụ thuộc vào loại sở hữu này.
2.1. Sở hữu chung hợp nhất
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, tức là tài sản chưa được chia nhỏ ra theo phần, mà tất cả đồng sở hữu đều có quyền sử dụng và định đoạt chung trên toàn bộ tài sản thì:
✅ Việc định đoạt tài sản (bán, tặng, chuyển nhượng, cho thuê...) phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
❌ Nếu không có sự đồng thuận của mọi người, việc chuyển nhượng tài sản không được thực hiện hợp pháp.
Ví dụ minh họa:
Ông A, bà B và ông C cùng sở hữu chung một mảnh đất theo hình thức hợp nhất, không phân chia rõ phần đất của từng người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ). Nếu ông A muốn bán mảnh đất này thì phải được sự đồng ý của bà B và ông C. Nếu bà B hoặc ông C không đồng ý, ông A không thể tự ý bán phần đất chung.
2.2. Sở hữu chung theo phần
Với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, mỗi đồng sở hữu có phần quyền riêng được xác định rõ ràng (ví dụ: phần diện tích đất được ghi cụ thể trong GCN QSDĐ).
✅ Mỗi đồng sở hữu có quyền định đoạt phần sở hữu của mình mà không cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
⚠️ Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng này làm ảnh hưởng đến quyền lợi chung (ví dụ bán toàn bộ tài sản chung) thì vẫn phải có sự đồng ý của tất cả.
2.3. Chuyển nhượng phần đất trong sở hữu chung theo phần: Thủ tục tách thửa và sự đồng ý của đồng sở hữu
🛠 Khi chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất riêng trong tài sản chung theo phần, bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục tách thửa đất tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.
🗂 Việc tách thửa giúp phân định rõ ranh giới thửa đất của từng đồng sở hữu, đảm bảo phần đất chuyển nhượng có thể đứng tên riêng.
🤝 Tuy nhiên, việc tách thửa có thể cần sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại, đặc biệt khi tài sản đất đai là tài sản chung, và nếu quy định địa phương hoặc hợp đồng đồng sở hữu có yêu cầu.
📏 Ngoài ra, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc thành phố nơi có đất.
❌ Trường hợp tách thửa không được sự đồng ý của các đồng sở hữu hoặc không đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu, thủ tục tách thửa sẽ không được chấp thuận, dẫn đến không thể chuyển nhượng phần đất.
Ví dụ minh họa: Anh X sở hữu 60% phần đất trong mảnh đất chung với chị Y. Trước khi bán phần này, anh X phải làm thủ tục tách thửa. Nếu theo quy định hoặc hợp đồng đồng sở hữu yêu cầu, anh X cần xin ý kiến đồng ý của chị Y cho việc tách thửa. Nếu chị Y không đồng ý, thủ tục tách thửa có thể bị từ chối hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.
💡 Lưu ý quan trọng
- Nếu không có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu (với trường hợp sở hữu chung hợp nhất) hoặc không thực hiện đúng thủ tục tách thửa (với sở hữu chung theo phần), thì việc chuyển nhượng sẽ không được công chứng.
- Đồng thời, giao dịch không thể đăng bộ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, dẫn đến giao dịch không có hiệu lực pháp lý.
3. ⚖️ Xử lý thế nào khi một người đồng sở hữu không đồng ý?
a. Thương lượng, hòa giải 🤝
Biện pháp đầu tiên và quan trọng nhất là thương lượng, hòa giải giữa các đồng sở hữu. Các bên nên ngồi lại trao đổi, lắng nghe ý kiến của nhau để tìm ra phương án chung. Nếu đạt được thỏa thuận, nên lập văn bản ghi nhận sự đồng thuận nhằm tránh tranh chấp về sau.
b. Yêu cầu chia tài sản chung ⚖️
Theo Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền chia tài sản chung:
- Nếu tài sản có thể chia được (ví dụ thửa đất đủ lớn, tách thửa theo quy định), mỗi người đồng sở hữu sẽ nhận phần tương ứng theo thỏa thuận hoặc theo tỷ lệ quyền sở hữu đã ghi trên GCN QSDĐ. Sau khi chia, mỗi người có thể tự do định đoạt phần tài sản của mình.
- Nếu tài sản không thể chia (ví dụ nhà, đất liền thửa không tách được theo quy định), các bên có thể thỏa thuận định giá tài sản, bên không muốn bán có quyền mua lại phần của bên muốn chuyển nhượng.
c. Khởi kiện yêu cầu chia tài sản tại tòa án ⚖️
Khi thương lượng và hòa giải không thành công, người có nhu cầu chuyển nhượng hoặc tách tài sản có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu chia tài sản chung.
- Tòa án sẽ xem xét và có thể tuyên chia tài sản chung thành phần riêng biệt.
- Sau khi chia, phần tài sản được cấp sổ đỏ riêng, từ đó người sở hữu có thể chuyển nhượng nhà đất hợp pháp mà không cần sự đồng ý của người còn lại.
📌 Lưu ý: Quá trình này có thể kéo dài và tốn kém chi phí, vì vậy ưu tiên giải quyết bằng thương lượng luôn là tốt nhất.
4. ❌ Có được tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng?
Câu trả lời là KHÔNG. Nếu tài sản là sở hữu chung và chưa được chia tách hoặc không có sự ủy quyền hợp pháp, người đồng sở hữu không thể tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu (trừ khi có ủy quyền hợp pháp).
📄 Việc công chứng hợp đồng trong trường hợp có đồng sở hữu cũng phải có mặt và ký của tất cả đồng sở hữu hoặc phải có giấy ủy quyền hợp lệ.
5. 🏢 Dịch vụ công chứng nhà đất đồng sở hữu tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ
Tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ, chúng tôi chuyên công chứng:
✅ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất đồng sở hữu
✅ Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung
✅ Giấy ủy quyền định đoạt phần tài sản đồng sở hữu
Cam kết:
✅ Đảm bảo đúng pháp luật
✅ Tư vấn tận tâm – thủ tục nhanh gọn
✅ Hỗ trợ ngoài giờ, công chứng tại nhà khi có yêu cầu
🔎 Tham khảo các bài viết liên quan
✨ Hợp đồng vay tiền có tài sản thế chấp: Vì sao cần công chứng?
📄 Thủ tục công chứng hợp đồng vay tiền cần giấy tờ gì?
🏠 Để vay tiền, cá nhân dùng nhà đất làm tài sản thế chấp sẽ như nào?
Tin liên quan
