Kê khai giá bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế: rủi ro pháp lý cần biết

07/07/2025

Rất nhiều người bán và người mua nhà đất thường kê khai giá bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế với mục đích giảm nghĩa vụ thuế. Hành vi này, tuy thoạt nhìn có vẻ có lợi, nhưng lại tiềm ẩn vô số rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà không phải ai cũng lường trước được. Từ việc bị phạt, truy thu thuế cho đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu, những hậu quả này có thể khiến bạn “lợi bất cập hại”.

Có thể bạn quan tâm>>> Mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột: Nên công chứng mua bán hay tặng cho để tối ưu chi phí?

🌿 Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế: rủi ro pháp lý bạn cần biết ngay!

Việc kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế là một thực trạng phổ biến nhưng đầy rủi ro. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết những hệ lụy pháp lý bạn có thể phải đối mặt.

✅ Vì sao nhiều người lại khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế?

📌 Mục đích chính của việc kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế thường là để:

Giảm thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Mức thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2%tính trên giá chuyển nhượng. Khi khai thấp hơn, số thuế phải nộp sẽ giảm đi đáng kể.
- Ví dụ: Một căn nhà thực tế bán 5 tỷ đồng, thuế TNCN theo giá thực tế là 100 triệu đồng (5 tỷ x 2%). Nếu hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ đồng, thuế TNCN chỉ còn 40 triệu đồng (2 tỷ x 2%).
Giảm lệ phí trước bạ (LPTB): Mức LPTB khi sang tên sổ đỏ là 0,5% giá trị tài sản. Việc khai giá thấp cũng giúp giảm khoản phí này.
- Ví dụ: Với căn nhà 5 tỷ đồng, LPTB là 25 triệu đồng (5 tỷ x 0,5%). Nếu khai 2 tỷ đồng, LPTB chỉ còn 10 triệu đồng (2 tỷ x 0,5%).

Người bán và người mua thường có một thỏa thuận "ngầm" để cùng hưởng lợi từ việc tiết kiệm chi phí thuế, phí này.

Kê khai giá bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế

Xem thêm>>> Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

>>> Giao đủ tiền cho bên bán khi công chứng chuyển nhượng – Liệu có rủi ro gì?

⚠ Rủi ro pháp lý khi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế

Hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn giá trị thực tế có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả người bán và người mua.

1. 🚨 Bị xử phạt và truy thu thuế

Đây là rủi ro dễ nhận thấy nhất và thường được cơ quan thuế phát hiện thông qua công tác kiểm tra, đối chiếu.

Căn cứ pháp lý: Theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn, hành vi khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị:
- Phạt 20% số thuế khai thiếu.
- Truy thu đủ số thuế dựa trên giá trị thực tế của giao dịch, cộng thêm tiền chậm nộp.
Ví dụ: Nếu bạn khai giá 2 tỷ thay vì 5 tỷ (thiếu 3 tỷ tiền tính thuế), cơ quan thuế sẽ truy thu phần thuế TNCN và LPTB thiếu trên 3 tỷ đó, đồng thời phạt thêm 20% trên số tiền thuế bị thiếu.

2. ⚖️ Hợp đồng dễ bị tòa án tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp

Đây là rủi ro lớn nhất và nghiêm trọng nhất. Nếu có tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc bên thứ ba, việc kê khai giá thấp có thể khiến hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Căn cứ pháp lý:
- Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự giả tạo: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan."
- Trong trường hợp này, việc khai giá thấp là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hành vi trốn thuế (giao dịch bị che giấu). Nếu Tòa án xác định mục đích chính là trốn thuế, hợp đồng mua bán nhà đất có thể bị coi là vô hiệu toàn bộ hoặc một phần.
Hậu quả:
- Mất thời gian và công sức vào các vụ kiện tụng kéo dài.
- Khó đòi lại quyền lợi của mình theo đúng giá trị giao dịch thực tế, vì hợp đồng chỉ ghi giá thấp.
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bên bán trả tiền, bên mua trả nhà). Điều này đặc biệt phức tạp nếu giá nhà đất đã thay đổi hoặc bên mua đã cải tạo nhà.

3. 📉 Gặp khó khăn khi tranh chấp hoặc kê biên tài sản

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản, hoặc khi cần kê biên tài sản để thi hành án, việc giá trị tài sản được ghi thấp trong hợp đồng sẽ gây bất lợi lớn.

Khi kiện đòi lại tài sản hoặc yêu cầu bồi thường, Tòa án sẽ chỉ căn cứ vào giá trị đã khai trong hợp đồng để giải quyết. Điều này có thể khiến bên bị thiệt hại không đòi được đúng giá trị thực tế của tài sản.
Người bán hoặc bên thứ ba có thể lợi dụng giá trị thấp đã khai để gây khó khăn trong quá trình tranh chấp hoặc khi tài sản bị kê biên, định giá để thi hành án.

Kê khai giá bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế

Có thể bạn quan tâm>>> Bán nhà cho người mua vay ngân hàng – Rủi ro và cách xử lý an toàn

>>> Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi – Quy định chi tiết

📊 Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khai giá thấp có được không?

Công chứng viên không có chức năng thẩm định giá tài sản. Vai trò của họ là đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng và sự tự nguyện của các bên.

Theo quy định, công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo giá do các bên tự khai và chịu trách nhiệm về nội dung khai báo.
Tuy nhiên, khi hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế, nếu giá bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất tối thiểu do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm giao dịch, cơ quan thuế sẽ tính thuế trên giá đất tối thiểu đó, chứ không dựa vào giá hợp đồng.
Từ khóa phụ: công chứng hợp đồng giá thấp, hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp.

🌼 Tranh chấp thường gặp khi khai giá bán nhà đất thấp

Việc kê khai giá bán nhà đất thấp thường dẫn đến các tình huống tranh chấp phức tạp:

Người mua yêu cầu trả lại tiền theo giá thực tế: Khi muốn hủy bỏ giao dịch hoặc có vấn đề phát sinh, người mua yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận thực tế, nhưng bên bán có thể từ chối vì hợp đồng chỉ ghi giá thấp hơn.
Người bán khởi kiện đòi thêm tiền: Trong trường hợp chưa nhận đủ tiền hoặc muốn thay đổi quyết định, người bán có thể khởi kiện đòi thêm phần chênh lệch, nhưng Tòa án chỉ công nhận giá trị trong hợp đồng.
Cơ quan thuế phát hiện gian lận: Dẫn đến việc bị phạt hành chính và truy thu toàn bộ số thuế đã trốn, cộng thêm tiền chậm nộp.

🌻 Nên làm gì để tránh rủi ro?

Để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có, hãy luôn tuân thủ các nguyên tắc sau:

✅ Khai đúng giá trị thực tế khi làm hợp đồng mua bán nhà đất. Đây là cách an toàn và minh bạch nhất.
✅ Thanh toán qua ngân hàng hoặc các kênh có chứng từ rõ ràng để có chứng từ chứng minh giao dịch thực tế, phòng khi có tranh chấp.
✅ Tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ công chứng viên hoặc luật sư chuyên về bất động sản trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.
✅ Tính toán trước toàn bộ chi phí thuế và phí theo đúng giá trị thực tế của giao dịch để tránh phải tìm cách khai gian, dẫn đến rủi ro lớn hơn.

📝 Kết luận

Việc kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể giúp bạn giảm một khoản thuế ngắn hạn, nhưng nó tiềm ẩn vô vàn rủi ro pháp lý nghiêm trọng và dài lâu. Những rủi ro này bao gồm:

Bị phạt và truy thu thuế từ cơ quan nhà nước.
Hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn.
Mất quyền lợi và gặp khó khăn khi xảy ra tranh chấp.

👉 Do đó, hãy luôn khai đúng giá thực tế, làm hợp đồng minh bạch để bảo vệ quyền lợi lâu dài của chính mình và đảm bảo giao dịch được thực hiện một cách hợp pháp, an toàn.

❓ Các câu hỏi thường gặp liên quan đến kê khai giá mua bán trong hợp đồng công chứng

1. Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có bị đi tù không?

Việc kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế thường không dẫn đến mức phạt tù ngay lập tức mà chủ yếu là bị xử phạt hành chính và truy thu thuế. Tuy nhiên, nếu hành vi này được xác định là có dấu hiệu trốn thuế với số tiền lớn và có tính chất đặc biệt nghiêm trọng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (tội trốn thuế).

2. Công chứng hợp đồng giá thấp có hợp pháp không?

Công chứng viên sẽ công chứng theo giá bạn kê khai. Tuy nhiên, nếu giá đó quá thấp so với quy định của nhà nước hoặc có dấu hiệu rõ ràng của việc trốn thuế, công chứng viên có quyền từ chối hoặc cảnh báo về rủi ro. Dù được công chứng, hợp đồng vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp và chứng minh được hành vi giả tạo nhằm trốn thuế.

3. Nếu lỡ kê khai giá bán nhà đất thấp thì phải làm gì để khắc phục?

Nếu bạn đã lỡ kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế và chưa phát hiện, bạn có thể tự nguyện khai bổ sung, điều chỉnh lại tờ khai thuế với cơ quan thuế. Việc này có thể giúp bạn tránh bị phạt nặng hoặc giảm nhẹ mức phạt nếu cơ quan thuế chưa phát hiện. Tuy nhiên, bạn vẫn sẽ phải nộp đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp.

4. Giá tính thuế nhà đất là giá nào?

Giá tính thuế nhà đất được xác định theo thứ tự ưu tiên:

Giá thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng (nếu cao hơn giá do UBND ban hành).
Giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp đặc biệt có thể theo giá thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan thuế sẽ áp dụng giá cao nhất trong các trường hợp này để tính thuế.

5. Có nên thanh toán tiền mặt khi mua bán nhà đất kê khai giá thấp không?

Tuyệt đối không nên thanh toán tiền mặt cho phần tiền chênh lệch khi mua bán nhà đất ghi giá thấp. Việc thanh toán tiền mặt không có chứng từ rõ ràng sẽ rất khó chứng minh số tiền thực tế đã giao dịch khi có tranh chấp, khiến bạn dễ bị thiệt hại và mất quyền lợi. Luôn ưu tiên thanh toán qua ngân hàng để có bằng chứng giao dịch đầy đủ.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!