Mua bán nhà đất không công chứng gặp những rủi ro nào?

30/05/2025

Khi thực hiện giao dịch nhà đất, nhiều người vì muốn tiết kiệm thời gian hoặc chi phí mà bỏ qua bước công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng. Rủi ro khi không công chứng mua bán nhà đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua mà còn khiến giao dịch dễ bị vô hiệu, dẫn đến mất trắng tài sản hoặc kéo dài tranh chấp. Việc hiểu rõ các rủi ro và quy định pháp luật liên quan là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên trong giao dịch.

1. 4 rủi ro khi không công chứng mua bán nhà đất

1.1 Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký vào sổ địa chính. Nếu các bên không thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động. Khi không đăng ký biến động, hợp đồng không phát sinh hiệu lực.

Điều này dẫn đến tình huống người nhận chuyển nhượng đã trả tiền đầy đủ, nhưng quyền sử dụng đất vẫn chưa chính thức thuộc về họ, mà vẫn đứng tên bên chuyển nhượng.

rủi ro khi không công chứng mua bán nhà đất

1.2 Dễ bị bên bán đòi lại đất

Do giá trị nhà đất thường tăng nhanh theo thời gian, nhiều người bán có thể nảy sinh ý định chiếm đoạt tài sản, đặc biệt khi hợp đồng chưa được công chứng. Vì chưa có giá trị pháp lý đầy đủ, người bán có thể vin vào lý do hợp đồng vô hiệu để đòi lại quyền sử dụng đất.

1.3 Không công chứng thì không được sang tên trên Sổ

Việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng nhất để xác lập quyền sở hữu. Tuy nhiên, một trong những điều kiện bắt buộc để được sang tên là hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.

Văn phòng đăng ký đất đai chỉ tiếp nhận hồ sơ sang tên khi trong đó có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo đúng quy định.

1.4 Không được đứng tên trên Sổ thì không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… khi có đủ các điều kiện:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người thực hiện.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp.
Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu chưa sang tên hợp pháp, người nhận chuyển nhượng không thể thực hiện các quyền với mảnh đất như tặng cho, thế chấp hoặc bán lại. Do đó, việc không công chứng hợp đồng đồng nghĩa với việc không thể đứng tên sổ, kéo theo việc mất quyền pháp lý đối với tài sản.

>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ - Thời gian và thuế phí xin cấp sổ mới cập nhật năm 2025.

2. Một số điều cần biết khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Bên cạnh việc hiểu rõ rủi ro, người dân cũng nên nắm một số quy định quan trọng để thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đúng pháp luật.

2.1 Hợp đồng công chứng và chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hồ sơ sang tên nhà đất sẽ được chấp nhận dù hợp đồng được công chứng hay chứng thực.

Điều này có nghĩa là người dân có thể chọn công chứng hoặc chứng thực, mà không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý khi thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2.2 Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành phố nơi có nhà đất

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng chỉ được phép công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở.

Nếu muốn chứng thực thay vì công chứng, các bên có thể đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để thực hiện theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015.

>>> Xem thêm: Phí công chứng mua bán nhà và thuế phí khi nộp hồ sơ sang tên Sổ tại Văn phòng đăng ký đất là bao nhiêu?

rủi ro khi không công chứng mua bán nhà đất

2.3 Thành viên gia đình có bắt buộc phải có mặt khi công chứng/chứng thực?

Nếu đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, thì cá nhân đó có quyền tự quyết định việc chuyển nhượng và không cần các thành viên khác có mặt.

Tuy nhiên, nếu đất đứng tên hộ gia đình, việc chuyển nhượng phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ, hoặc ủy quyền hợp pháp cho người đại diện. Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia, thì ủy quyền là phương án phù hợp.

2.4 Ai là người phải nộp phí công chứng?

Theo khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng là người có trách nhiệm nộp phí công chứng.

Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc ai sẽ chịu trách nhiệm nộp phí công chứng cũng như các chi phí phát sinh khác như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ.

>>> Xem thêm: Có đúng không cần công chứng khi mua bán nhà đất từ 01/7/2025?

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về “Mua bán nhà đất không công chứng gặp những rủi ro nào?”. Ngoài ra nếu còn vướng mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp tới Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để chúng tôi tư vấn cụ thể cách thức giải quyết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.