Đặt cọc tài sản chung nhưng chỉ 1 người ký: Rủi ro pháp lý tiềm ẩn!

20/06/2025

Trong mọi giao dịch mua bán bất động sản, hợp đồng đặt cọc luôn là bước khởi đầu mang tính quyết định, đặt nền móng cho quá trình chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, một thực trạng đáng báo động và thường xuyên xảy ra là khi tài sản thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một trong các chủ sở hữu đứng ra ký hợp đồng đặt cọc. Tình huống này không chỉ đẩy toàn bộ giao dịch vào rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà còn tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho các bên liên quan. Điều này không chỉ đúng với tài sản chung của vợ chồng mà còn rất phổ biến trong trường hợp tài sản chung của nhiều người đồng sở hữu khác.

Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những rủi ro đó, cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc, ví dụ minh họa cụ thể, và những lời khuyên hữu ích để bạn bảo vệ quyền lợi của mình.

Có thể bạn quan tâm>>>Chuyển nhượng nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý

✅ Tài sản chung là gì? Phân biệt các loại tài sản chung quan trọng trong giao dịch bất động sản

Theo pháp luật Việt Nam, khái niệm tài sản chung được hiểu rộng rãi và có thể tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng để tránh nhầm lẫn trong giao dịch:

🔹 Tài sản chung của vợ chồng: Đây là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ và chồng, có thể bao gồm tài sản do lao động, sản xuất, kinh doanh của cả hai hoặc của một người tạo ra, thu nhập từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận khác.
- Cơ sở pháp lý: Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: "Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."
🔹 Tài sản thuộc đồng sở hữu (tài sản chung của nhiều người đồng sở hữu): Đây là trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ). Các mối quan hệ đồng sở hữu này có thể là cha mẹ và con cái, anh chị em ruột, bạn bè, hoặc các mối quan hệ hợp tác đầu tư khác.
- Cơ sở pháp lý: Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với một tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất."

⚠️ Dù là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản thuộc đồng sở hữu của nhiều người khác, thì khi thực hiện giao dịch đặt cọc bán bất động sản, một nguyên tắc bất di bất dịch là bắt buộc tất cả các chủ sở hữu phải cùng tham gia ký kết hợp đồng hoặc phải có văn bản ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện thay mặt.

⚖️ Chỉ một người ký đặt cọc: Hợp đồng có hiệu lực không? Rủi ro pháp lý là gì?

Đây là vấn đề cốt lõi và là nguồn gốc của mọi rủi ro khi đặt cọc tài sản chung nhưng chỉ 1 người ký. Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, một hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, một hợp đồng mua bán, đặt cọc bất động sản chỉ có hiệu lực khi:

Khoản 1: "Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập." (Các bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.)
Khoản 2: "Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện." (Sự tham gia phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối.)
Khoản 3: "Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội." (Nội dung và mục đích của hợp đồng không được vi phạm pháp luật.)

➡️ Trong trường hợp tài sản đứng tên nhiều người (tài sản chung), nếu chỉ một người ký hợp đồng đặt cọc mà không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp từ các đồng sở hữu khác, thì:

✅ Hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu toàn bộ do vi phạm điều kiện về chủ thể có quyền định đoạt tài sản.
- Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận." Đồng thời, Khoản 2 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác." Đối với tài sản chung của vợ chồng, Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: "Việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 36 và khoản 2 Điều 37 của Luật này."
- Ví dụ minh họa: Ông Minh và bà Lan là vợ chồng, sở hữu một căn nhà đứng tên chung. Ông Minh tự ý ký hợp đồng đặt cọc bán nhà với ông An mà không có sự đồng ý của bà Lan. Khi bà Lan phát hiện và không đồng ý bán, hợp đồng đặt cọc này có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do ông Minh không có toàn quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng.
✅ Bên mua có thể mất cọc nếu bên bán không hoàn lại tiền hoặc trì hoãn việc hoàn tiền. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, việc đòi lại tiền cọc có thể gặp khó khăn, tốn kém thời gian và chi phí pháp lý nếu bên bán cố tình chây ỳ hoặc đã sử dụng số tiền đó.
✅ Bên bán (người tự ý ký) có thể bị khiếu nại, thậm chí kiện tụng do hành vi tự ý giao dịch tài sản chung mà không có sự đồng thuận của các đồng sở hữu khác, gây thiệt hại cho bên mua.

Đặt cọc tài sản chung nhưng chỉ 1 người ký

Xem thêm>>> Mua bán nhà đất đồng sở hữu: Những điều cần biết

>>> Chia thừa kế bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam – Lưu ý quan trọng

📄 Công chứng hợp đồng đặt cọc: Giải pháp bảo vệ quyền lợi pháp lý các bên

Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc bất động sản (trừ trường hợp các bên tự nguyện yêu cầu hoặc luật có quy định cụ thể khác đối với loại hợp đồng đó), nhưng với tài sản chung vợ chồng hoặc tài sản thuộc đồng sở hữu, việc công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng là một giải pháp cực kỳ hữu hiệu và được khuyến nghị mạnh mẽ.

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp:

✅ Xác minh đầy đủ các đồng sở hữu tham gia giao dịch: Công chứng viên sẽ kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tất cả những người có tên trên Sổ hồng/Sổ đỏ đều có mặt và ký kết, hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp.
✅ Phòng tránh việc giả mạo, ký thay, ký thiếu: Quy trình công chứng yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ tùy thân gốc, ký trước mặt công chứng viên, giảm thiểu tối đa rủi ro về giả mạo chữ ký hay việc thiếu sót chủ thể.
✅ Ghi nhận rõ ý chí của các bên: Văn bản công chứng thể hiện rõ ràng và minh bạch ý chí tự nguyện của tất cả các đồng sở hữu trong việc đồng ý đặt cọc, chuyển nhượng tài sản.
✅ Hạn chế rủi ro khi tranh chấp phát sinh: Hợp đồng đặt cọc đã được công chứng có giá trị chứng cứ cao, là bằng chứng rõ ràng trước tòa án nếu có tranh chấp xảy ra, giúp các bên bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình một cách hiệu quả hơn.

🏢 Tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ, chúng tôi tiếp nhận nhiều hồ sơ bị đình trệ, thậm chí phải hủy bỏ, chỉ vì chỉ có một đồng sở hữu ký đặt cọc. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc ngay từ đầu giúp tránh mất thời gian, công sức và tiền bạc về sau cho cả bên mua và bên bán.

📌 Các tình huống thực tế thường gặp và cách xử lý

Để minh họa rõ hơn những rủi ro và cách xử lý, hãy cùng xem xét một vài tình huống thực tế phổ biến:

🔹 Trường hợp 1: Chỉ một người ký đặt cọc, các đồng sở hữu còn lại không đồng ý bán.
- Tình huống: Bà Mai và con gái là Hương cùng đứng tên trên Sổ hồng căn nhà. Bà Mai tự ý ký hợp đồng đặt cọc bán nhà cho ông Sơn mà không cho Hương biết. Khi ông Sơn đến làm thủ tục mua bán, Hươngkhông đồng ý bán.
- Cách xử lý: Hợp đồng đặt cọc giữa bà Mai và ông Sơn có thể bị vô hiệu do thiếu sự đồng thuận của đồng sở hữu. Ông Sơn có thể không được tiếp tục giao dịch và đối mặt với việc không đòi lại được tiền cọc nếu bà Mai không hợp tác hoàn trả. Ông Sơn cần yêu cầu bà Mai hoàn trả tiền cọc, nếu không có thể khởi kiện ra tòa án.
🔹 Trường hợp 2: Người em đứng tên chung với anh trai trên Sổ hồng nhưng tự ý đặt cọc.
- Tình huống: Anh Long và em trai Nam cùng đứng tên sở hữu một mảnh đất. Nam cần tiền nên tự ý ký hợp đồng đặt cọc bán mảnh đất cho bà Hoa mà không hỏi ý kiến anh Long.
- Cách xử lý: Khi anh Long không đồng ý bán (vì quyền định đoạt tài sản chung hợp nhất cần sự đồng ý của tất cả), giao dịch mua bán sẽ không thể tiếp tục, hợp đồng đặt cọc có khả năng bị vô hiệu. Bà Hoa (bên mua) sẽ thiệt hại do không mua được đất và có thể gặp khó khăn khi đòi lại tiền cọc. Nam (người em) có thể bị bà Hoa khiếu kiện đòi bồi thường thiệt hại.

📎 Lưu ý quan trọng khi đặt cọc tài sản chung của nhiều người

Để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch đặt cọc tài sản chung, bạn cần hết sức cẩn trọng và tuân thủ các nguyên tắc sau:

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ) thật kỹ để biết đầy đủ thông tin chủ sở hữu. Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất để xác định tất cả các đồng sở hữu.
Nếu là tài sản chung của nhiều người đồng sở hữu, cần tất cả đồng sở hữu cùng ký tên trực tiếp vào hợp đồng đặt cọc, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ. Giấy ủy quyền này phải được công chứng, trong đó ghi rõ phạm vi ủy quyền cho phép người được ủy quyền thay mặt ký hợp đồng đặt cọc và các giấy tờ liên quan đến việc bán tài sản.
Nếu là tài sản chung vợ chồng, cần cả hai vợ chồng cùng ký tên hoặc một trong hai người có giấy ủy quyền công chứng riêng của người còn lại. Trường hợp ủy quyền, nội dung ủy quyền cần rõ ràng về việc định đoạt tài sản chung vợ chồng.
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng uy tín để tăng tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này. Mặc dù không bắt buộc, nhưng công chứng sẽ là "lá chắn" bảo vệ quyền lợi của bạn.

🛡️ Bảo vệ quyền lợi của người mua bằng cách nào?

Để tránh những rủi ro không đáng có, cả bên mua và bên bán đều cần chủ động thực hiện các biện pháp phòng ngừa:

✔ Đối với bên mua cần:

Yêu cầu cung cấp Sổ hồng/Sổ đỏ và các giấy tờ tùy thân của bên bán để xác minh danh tính và tất cả các đồng sở hữu. Đối chiếu thông tin trên sổ hồng với thông tin cá nhân.
Tuyệt đối không chuyển tiền đặt cọc nếu thiếu chữ ký của bất kỳ đồng sở hữu nào hoặc có bất kỳ nghi ngờ nào về quyền định đoạt tài sản. Thà chậm một chút còn hơn mất tiền.
Luôn công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng để tăng tính pháp lý và ràng buộc trách nhiệm của tất cả các bên.

✔ Đối với bên bán là đồng sở hữu nên:

Bàn bạc kỹ lưỡng và đạt được sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu trước khi tiến hành ký hợp đồng đặt cọc. Mọi quyết định phải được thống nhất.
Không tự ý ký tên vào hợp đồng đặt cọc nếu chưa có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. Hành động tự ý có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
Chuẩn bị giấy ủy quyền công chứng rõ ràng và đầy đủ nội dung nếu một người đại diện ký thay các đồng sở hữu khác. Đảm bảo giấy ủy quyền có giá trị pháp lý tuyệt đối.

❓ Các câu hỏi thường gặp về đặt cọc tài sản chung

Để giải đáp thêm những băn khoăn của bạn, dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc đặt cọc tài sản chung:

"Tài sản chung vợ chồng đặt cọc" có cần cả hai ký không?
- Có. Theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng, bao gồm cả việc đặt cọc để bán, phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Nếu chỉ một người ký, hợp đồng có thể bị vô hiệu.
"Đặt cọc nhà đất không đủ chữ ký" của tất cả các đồng sở hữu thì sao?
- Hợp đồng đặt cọc này tiềm ẩn rủi ro rất lớn bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều kiện về chủ thể giao dịch. Bên mua có thể mất tiền cọc và không thể tiếp tục giao dịch.
"Công chứng hợp đồng đặt cọc" có bắt buộc với tài sản chung không?
- Không bắt buộc, nhưng rất nên thực hiện. Việc công chứng giúp xác minh đầy đủ các chủ thể, đảm bảo tính hợp pháp của ý chí các bên và tăng cường giá trị pháp lý của hợp đồng, là "lá chắn" hữu hiệu tránh "tranh chấp tài sản đồng sở hữu" sau này.
Làm sao để tránh "rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất" có nhiều chủ sở hữu?
- Kiểm tra kỹ Sổ hồng/Sổ đỏ để xác định tất cả chủ sở hữu.
- Yêu cầu tất cả chủ sở hữu cùng ký trực tiếp vào hợp đồng đặt cọc hoặc cung cấp giấy ủy quyền công chứng hợp pháp.
- Luôn ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng.
- Tham khảo tư vấn của luật sư hoặc công chứng viên chuyên nghiệp.
Nếu "bán nhà có nhiều chủ sở hữu" mà một người cố tình không ký thì phải làm sao?
- Nếu một đồng sở hữu không đồng ý bán, giao dịch sẽ không thể tiếp tục, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các đồng sở hữu. Trong trường hợp này, các bên nên xem xét các phương án khác như chia tài sản chung hoặc thỏa thuận bồi thường cho bên mua. Việc cố tình ký đặt cọc mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu là hành vi sai phạm.

📌 Kết luận

Đặt cọc tài sản chung nhưng chỉ 1 người ký là hành vi tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt trong trường hợp tài sản thuộc nhiều đồng sở hữu. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cả hai bên trong giao dịch bất động sản, việc công chứng hợp đồng đặt cọc tại một văn phòng công chứng uy tín là giải pháp nên được ưu tiên hàng đầu. Hãy chủ động tìm hiểu kỹ lưỡng và tìm đến các chuyên gia pháp lý để được hướng dẫn, tư vấn đặt cọc bất động sản một cách đầy đủ và bảo vệ quyền lợi của mình đúng luật.