Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng thì phải làm gì?

25/03/2025

Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng là một giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nếu không có sự hiểu biết đầy đủ. Các bên liên quan cần nắm rõ quy định pháp luật và quy trình cụ thể để bảo vệ quyền lợi của bản thân. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn từng bước cần thực hiện để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra một cách hợp pháp và an toàn.

1. Quy định pháp luật về giao dịch nhà đất khi đang thế chấp

Theo Điều 320 và 321 Bộ luật Dân sự 2015, các quy định liên quan đến tài sản thế chấp rất nghiêm ngặt:

“Điều 320: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đang thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Điều 321: Cho phép bên thế chấp bán, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp, trừ khi tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.”

Như vậy, tài sản thế chấp không thể bán, trao đổi hoặc tặng cho mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Tuy nhiên, người bán vẫn có thể thực hiện các giao dịch nếu có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng.

Điều kiện cần thiết:

Bất động sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Cần có văn bản đồng ý của ngân hàng.
Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và có công chứng để bảo vệ quyền lợi cho các bên.

Việc đặt cọc để mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng là hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện cần và đủ đã nêu.

2. Các điều kiện đặt cọc mua nhà đang cầm sổ ngân hàng

2.1. Điều kiện cần thực hiện

Tài sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Ngân hàng cần phải cấp văn bản đồng ý cho phép giao dịch. Việc này đảm bảo rằng người bán được quyền thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và công chứng, giúp tăng cường tính pháp lý của hợp đồng.

2.2. Điều kiện để giao dịch hợp pháp

Nội dung hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng và minh bạch, tránh tình trạng hiểu nhầm.
Được ngân hàng chấp thuận về việc giao dịch tài sản thế chấp. Điều này là vô cùng quan trọng vì ngân hàng chính là bên xử lý tài sản thế chấp.
Phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng thì phải làm gì?

>>> Tìm hiểu: Đặt cọc mua nhà bao nhiêu phần trăm là phù hợp?

3. Quy trình đặt cọc mua nhà khi đang thế chấp

Dưới đây là các bước cụ thể mà bạn cần thực hiện:

Bước 1: Tìm hiểu thông tin tài sản

Xác minh tình trạng pháp lý của căn nhà: đảm bảo rằng tài sản không vướng vào tranh chấp hay kê biên.
Liên hệ ngân hàng để xác định rõ ràng tình trạng thế chấp của sổ đỏ.

Bước 2: Chuẩn bị giấy tờ cần thiết

Giấy tờ cần của bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy xác nhận từ ngân hàng về tình trạng thế chấp.
- Giấy tờ tùy thân và các giấy tờ liên quan khác (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, nếu có).
Giấy tờ cần của bên mua:
- Giấy tờ tùy thân (CCCD, hộ khẩu).
- Giấy tờ chứng minh thu nhập (hợp đồng lao động, bảng lương).
- Sổ tiết kiệm (nếu có) để chứng minh khả năng tài chính.

Bước 3: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ các thông tin sau:

Thông tin hai bên tham gia ký kết: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Đối tượng hợp đồng: Từ tài sản đến mục đích của việc đặt cọc.
Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán.
Điều khoản giải chấp: Quy định chi tiết người bán phải thực hiện giải chấp tài sản cho bên mua.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Bước 4: Ký kết hợp đồng và thanh toán

Ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng để có giá trị pháp lý.
Thanh toán khoản tiền đặt cọc thông qua ngân hàng để có chứng từ chứng minh giao dịch. Việc này có thể thực hiện bằng hình thức chuyển khoản.

4. Rủi ro có thể gặp khi đặt cọc

Trong quá trình đặt cọc mua nhà, các bên có thể gặp phải những rủi ro tiềm ẩn sau:

Rủi ro pháp lý: Hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu không tuân thủ quy định hoặc không có sự đồng ý của ngân hàng.
Rủi ro tài chính: Người mua có thể mất khoản tiền đặt cọc nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ.
Rủi ro về hợp đồng: Hợp đồng không rõ ràng khiến khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
Rủi ro về thời gian: Việc thực hiện thủ tục có thể kéo dài do sự phức tạp của các thủ tục.

5. Cách phòng ngừa rủi ro

5.1. Kiểm tra thông tin pháp lý của tài sản

Trước khi quyết định đặt cọc, người mua cần kiểm tra kỹ càng để đảm bảo rằng căn nhà không vướng vào tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch và có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ.

5.2. Đảm bảo có sự đồng ý của ngân hàng

Khi đặt cọc, người mua cần đảm bảo rằng có sự đồng ý bằng văn bản từ ngân hàng để chứng minh rằng tài sản có thể chuyển nhượng được.

5.3. Lập hợp đồng chi tiết và rõ ràng

Hợp đồng đặt cọc cần rõ ràng mọi điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch, chi tiết về các điều khoản như giải chấp, thanh toán và cách xử lý vi phạm hợp đồng.

5.4. Thanh toán thông qua ngân hàng

Ghi rõ phương thức thanh toán và thực hiện thanh toán tiền cọc qua ngân hàng để có chứng từ giao dịch rõ ràng và bảo vệ lợi ích của mình.

5.5. Tham vấn ý kiến chuyên gia

Khi có giao dịch phức tạp hoặc giá trị lớn, hãy tìm kiếm ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng thì phải làm gì?

>>> Tham khảo: Đặt cọc mua nhà có cần xem ngày không?

Kết luận

Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng là một quy trình phức tạp, cần sự cẩn trọng nhưng có thể thực hiện an toàn nếu nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện đúng các bước cần thiết.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ về thủ tục công chứng hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong việc bảo vệ quyền lợi và đảm bảo sự an toàn cho giao dịch bất động sản. Hãy để VPCC Nguyễn Huệ giúp bạn vượt qua những phức tạp của quy trình này và thực hiện thành công giao dịch mua nhà mà bạn mong ước!

>>> Giải đáp: Sử dụng mẫu đặt cọc mua nhà đất viết tay có bị sai quy định không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.