Khi tài sản thừa kế là đất đai đang xảy ra tranh chấp, việc một trong các bên âm thầm bán, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho những người có quyền lợi liên quan. Vậy trong hoàn cảnh nào, người thừa kế có thể yêu cầu ngăn chặn giao dịch? Bài viết sau sẽ cung cấp thông tin pháp lý rõ ràng, thực tế và hữu ích để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
1. Tranh chấp thừa kế đất: hiểu sao cho đúng? 🏡🤔
1.1. Tranh chấp phát sinh từ đâu?
Tranh chấp thừa kế đất thường phát sinh trong các trường hợp sau:
🔹 Người mất không để lại di chúc 📜
🔹 Có di chúc nhưng nội dung mâu thuẫn hoặc bị nghi ngờ bị làm giả ✍️
🔹 Di chúc không xác định rõ diện tích, vị trí hoặc phần đất được chia 🧭
🔹 Có người đứng tên sổ đỏ nhưng không phải là người duy nhất có quyền thừa kế 🧾
1.2. Các dạng tranh chấp phổ biến
✅ Tranh chấp về người thừa kế hợp pháp
✅ Tranh chấp về phần di sản được hưởng
✅ Tranh chấp do một người đứng tên sử dụng và chiếm hữu toàn bộ đất
📌 Ví dụ điển hình:
Gia đình ông T có 3 người con. Sau khi ông mất, người con út sống chung tự ý đứng tên toàn bộ sổ đỏ và rao bán đất. Hai người con còn lại đã khởi kiện ra tòa và yêu cầu tạm dừng mọi giao dịch liên quan để bảo vệ quyền thừa kế.
2. Khi nào cần ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp? 🚫📝
Người thừa kế nên chủ động ngăn chặn giao dịch khi xuất hiện các dấu hiệu sau:
⚠️ Có hành vi chuyển nhượng bất thường:
• Một người đứng tên sổ đỏ nhưng thực tế đất vẫn thuộc di sản chưa phân chia.
• Một bên lén ký hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho mà không thông báo cho các đồng thừa kế.
⚠️ Có nguy cơ tài sản bị tẩu tán:
• Đem thế chấp ngân hàng hoặc cầm cố để vay tiền.
• Chuyển nhượng lòng vòng cho người thân, bạn bè nhằm hợp thức hóa.
📌 Hệ quả pháp lý nghiêm trọng: Nếu giao dịch đã được công chứng và sang tên xong, việc thu hồi lại đất sẽ rất khó khăn và mất nhiều thời gian kiện tụng.
3. Thủ tục ngăn chặn giao dịch đất khi đang tranh chấp 📝🔐
Bước 1️⃣: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp di sản 📂
📌 Gồm:
• Đơn khởi kiện tranh chấp thừa kế
• Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (CMND, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy kết hôn…)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Bằng chứng về hành vi chuyển nhượng trái phép nếu có
Bước 2️⃣: Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp
🧭 Căn cứ theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bước 3️⃣: Yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn giao dịch
📚 Căn cứ: Điều 111 – 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Bạn có thể yêu cầu:
• 📌 Cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 📌 Phong tỏa tài sản (nếu có dấu hiệu tẩu tán)
• 📌 Ghi chú tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 4️⃣: Gửi văn bản thông báo đến cơ quan công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai 🏢📧
⚠️ Điều này đảm bảo nếu bên có quyền định đoạt cố tình thực hiện giao dịch, cơ quan chức năng sẽ có căn cứ từ chối.
4. Ai có quyền yêu cầu ngăn chặn? 👥🔏
Trong quá trình tranh chấp thừa kế đất đai, không phải ai cũng có quyền trực tiếp yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật quy định rõ những chủ thể có quyền này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
🔸 4.1. Người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc
Theo Điều 609 – 613 Bộ luật Dân sự 2015, những cá nhân sau có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn:
✅ Người thừa kế theo di chúc: Được người mất ghi nhận rõ trong di chúc có quyền hưởng một phần hoặc toàn bộ bất động sản.
✅ Người thừa kế theo pháp luật: Trường hợp không có di chúc, tài sản sẽ chia theo hàng thừa kế; người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (vợ/chồng, cha mẹ, con ruột của người mất) có quyền yêu cầu bảo vệ di sản.
📌 Ví dụ minh họa:
Ông A mất, để lại 500m² đất nhưng không có di chúc. Người con cả là ông B phát hiện người con út đang âm thầm bán đất. Vì đất chưa chia thừa kế, ông B có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
🔸 4.2. Điều kiện để yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất đai thừa kế
Một người có quyền yêu cầu ngăn chặn chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
✔️ Di sản thừa kế chưa được phân chia rõ ràng
➡ Theo quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chưa chia thì các đồng thừa kế cùng có quyền sở hữu chung và định đoạt phải có sự đồng thuận.
✔️ Có nguy cơ mất phần được hưởng
➡ Khi xuất hiện dấu hiệu chuyển nhượng đất trái pháp luật, không có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác.
✔️ Có chứng cứ rõ ràng
➡ Như hợp đồng đặt cọc, tin nhắn rao bán, bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận mua bán không có chữ ký của các đồng thừa kế khác...
📚 Căn cứ pháp lý:
• Điều 111–114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015: Xử lý tài sản thuộc sở hữu chung chưa phân chia.
🔸 4.3. Các bên liên quan có thể hỗ trợ yêu cầu ngăn chặn
Ngoài người thừa kế trực tiếp, trong một số trường hợp, những cá nhân/tổ chức sau cũng có thể tham gia hỗ trợ thủ tục ngăn chặn:
👨⚖️ Người giám hộ hợp pháp (nếu người thừa kế là người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự)
🏢 Văn phòng luật sư/đại diện theo ủy quyền hợp pháp
📌 Văn phòng công chứng, trong vai trò cung cấp văn bản xác nhận giao dịch đang bị tranh chấp
5. Câu hỏi thường gặp 💬🔍
❓ Không có di chúc, ai có quyền ngăn chặn bán đất thừa kế?
➡️ Bất kỳ người thừa kế hợp pháp nào cũng có thể yêu cầu Tòa án ngăn chặn giao dịch.
❓ Tòa án sẽ xử lý như thế nào khi có đơn ngăn chặn?
➡️ Tòa có thể ra quyết định cấm giao dịch, phong tỏa sổ đỏ hoặc yêu cầu giữ nguyên hiện trạng.
❓ Giao dịch được công chứng trước khi tranh chấp xảy ra có bị hủy không?
➡️ Có thể bị tuyên vô hiệu nếu chứng minh được có dấu hiệu gian dối, che giấu tranh chấp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
📞 Hotline: 0966.22.7979
📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com
🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)
📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!
📚 Tham khảo các bài viết liên quan:
Tin liên quan
![Phí công chứng mới cập nhật 2025, [Tổng hợp các loại phí hợp đồng, giao dịch]](https://image.congchungnguyenhue.com/260x160/2021/07/31/bieu-phi-cong-chung-3_3107155937.jpg)
