Bị ngăn chặn giao dịch đất đai sai: cách xử lý đúng luật?

22/05/2025

Trong nhiều trường hợp, người dân ngỡ ngàng khi phát hiện thửa đất của mình bị ngăn chặn giao dịch, không thể mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp, dù không có tranh chấp hay vi phạm pháp luật. Vậy nếu rơi vào tình huống này, cách xử lý đúng luật là gì?

🔍 1. Ngăn chặn giao dịch đất đai sai là gì?

Ngăn chặn giao dịch đất đai sai là hành vi tạm dừng hoặc cản trở các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhà đất mà không dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng và hợp lệ. Đây là một hình thức xâm phạm quyền định đoạt tài sản của người có quyền sử dụng đất, và trong nhiều trường hợp, có thể gây hậu quả nghiêm trọng về tài chính, uy tín hoặc làm phát sinh tranh chấp mới.

Một số biểu hiện phổ biến của ngăn chặn sai:

• ❌ Không có quyết định hợp pháp từ cơ quan có thẩm quyền (ví dụ: Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án dân sự, cơ quan điều tra…).

• 📂 Người gửi yêu cầu ngăn chặn không cung cấp được tài liệu chứng minh đang có tranh chấp, ví dụ: không có đơn khởi kiện, không có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời…

•⏳ Thời hạn ngăn chặn đã hết nhưng vẫn chưa được gỡ bỏ trên hệ thống địa chính hoặc phần mềm đăng ký đất đai.

•🧾 Đơn yêu cầu ngăn chặn chỉ là tài liệu cá nhân đơn phương, không có dấu xác nhận hay văn bản từ cơ quan có thẩm quyền.

💡 Điều nguy hiểm là những trường hợp ngăn chặn sai thường không được kiểm tra kỹ tại khâu tiếp nhận hồ sơ, dẫn đến việc hệ thống vẫn cập nhật tình trạng “bị ngăn chặn” dù không đủ cơ sở pháp lý.

📌 Ví dụ thực tế:

Anh H. ở Hà Nội đang tiến hành giao dịch bán một căn nhà tại quận Hoàng Mai. Khi đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng, công chứng viên tra cứu và phát hiện thông tin thửa đất của anh H đang “bị ngăn chặn giao dịch do yêu cầu của ông B.”.

Điều bất thường là ông B chỉ là một người quen cũ, không có tranh chấp pháp lý nào với anh H, cũng chưa từng khởi kiện hay gửi đơn ra Tòa. Sau khi anh H yêu cầu tra cứu hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai cho biết ông B chỉ nộp một lá đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch, gửi qua đường văn thư thông thường và không kèm theo bất kỳ quyết định hay hồ sơ tranh chấp nào.

👉 Trong trường hợp này, việc tiếp nhận và cập nhật tình trạng ngăn chặn trên hệ thống là không đúng quy định, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền định đoạt tài sản của anh H và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp mới nếu không xử lý kịp thời.

ngăn chặn giao dịch đất đai sai

📚 2. Căn cứ pháp lý

Người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện hoặc đề nghị hủy bỏ ngăn chặn sai dựa trên các căn cứ sau:

• Luật Đất đai 2013 – Điều 188: Giao dịch đất đai phải đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên.

• Luật Công chứng 2014 – Điều 43: Công chứng viên có quyền từ chối nếu phát hiện tài sản có yêu cầu ngăn chặn hợp lệ.

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 4 Điều 12: Cơ quan đăng ký đất đai chỉ thực hiện ngăn chặn khi có yêu cầu bằng văn bản và hồ sơ pháp lý hợp lệ.

• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn chi tiết việc cập nhật tình trạng pháp lý thửa đất trên hồ sơ địa chính.

🛠️ 3. Cách xử lý khi bị ngăn chặn giao dịch đất đai sai

✅ Bước 1: Kiểm tra lý do và căn cứ ngăn chặn

• Đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin và văn bản yêu cầu ngăn chặn.

• Yêu cầu được xem xét người yêu cầu ngăn chặn có nộp kèm hồ sơ hợp lệ không (ví dụ: biên bản thụ lý vụ án, quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời...).

⚠️ Bước 2: Làm đơn yêu cầu gỡ bỏ ngăn chặn

Nộp đơn tại:

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đang ngăn chặn.

• Nếu ngăn chặn theo quyết định Tòa án/cơ quan thi hành án, cần làm đơn gửi chính cơ quan đã ra quyết định để rút hoặc điều chỉnh.

Nội dung cần có:

• Thông tin thửa đất, người bị ngăn chặn.

• Yêu cầu gỡ bỏ vì ngăn chặn sai quy định.

• Các tài liệu chứng minh (sổ đỏ, văn bản xác minh không tranh chấp, đơn khiếu nại...).

⚖️ Bước 3: Khiếu nại hoặc khởi kiện

• Khiếu nại hành chính đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở TN&MT.

• Khởi kiện dân sự đến Tòa án nếu ngăn chặn ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi.

🧾 Lưu ý: Nếu có thiệt hại do ngăn chặn sai, bạn có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015.

ngăn chặn giao dịch đất đai sai

🧪 4. Ví dụ thực tế

📍 Trường hợp tại Hà Nội:

Bà C muốn bán căn nhà tại quận Hoàng Mai. Khi công chứng thì bị từ chối vì đất đang bị ngăn chặn do yêu cầu của người hàng xóm. Sau khi tra cứu, phát hiện đơn ngăn chặn không có quyết định của Tòa, chỉ là đơn tố giác đơn thuần.

👉 Văn phòng đăng ký đất đai sau đó gỡ ngăn chặn sau khi bà C nộp đơn yêu cầu kèm xác nhận của UBND phường là không có tranh chấp.

🔎 5. Làm sao để tránh bị ngăn chặn sai?

✅ Thường xuyên kiểm tra pháp lý thửa đất:

• Nhờ Văn phòng công chứng tra cứu hệ thống Uchi trước khi ký hợp đồng.

• Xin trích lục hồ sơ địa chính tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

✅ Nếu nghi ngờ bị ngăn chặn sai:

• Yêu cầu văn bản chính thức chứng minh lý do ngăn chặn.

• Giữ hồ sơ minh bạch, sạch tranh chấp.

💬 6. Câu hỏi thường gặp

❓ Ngăn chặn không có quyết định của Tòa án có hiệu lực không?

➤ Không. Nếu không có hồ sơ pháp lý kèm theo, việc ngăn chặn có thể bị coi là sai và phải gỡ bỏ.

❓ Tôi có được bồi thường nếu bị ngăn chặn sai?

➤ Có, nếu chứng minh được thiệt hại (ví dụ mất tiền cọc, trễ hợp đồng…).

❓ Văn phòng công chứng có được yêu cầu ngăn chặn không?

➤ Không. Nhưng công chứng viên được từ chối công chứng nếu thấy tài sản đang bị ngăn chặn.

📝 Kết luận

Việc ngăn chặn đất đai sai không chỉ gây thiệt hại cho người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả bên yêu cầu. Hiểu rõ quyền và cách xử lý đúng luật là cách bảo vệ mình hiệu quả nhất.

📌 Để được hỗ trợ tra cứu và xử lý nhanh chóng, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ – chuyên nghiệp, minh bạch, hỗ trợ tận nơi!

Liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và đặt lịch hẹn tận nhà nhanh chóng – an toàn – đúng luật!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

📞 Hotline: 0966.22.7979

📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com

🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!

📚 Tham khảo các bài viết liên quan: