Trong quá trình giải quyết tranh chấp, thi hành án, hoặc điều tra các vụ việc liên quan đến tài sản, việc ngăn chặn chuyển nhượng, mua bán nhà đất là biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, không phải ai cũng có quyền yêu cầu ngăn chặn, và việc lạm dụng yêu cầu này có thể bị từ chối hoặc thậm chí gây rắc rối pháp lý cho chính người yêu cầu.

📌 Vậy, những ai được quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất?

📌 Cần cung cấp giấy tờ gì để được xem xét hợp lệ?

📌 Có trường hợp nào bị từ chối ngăn chặn không?

👉 Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đầy đủ căn cứ pháp lý, ví dụ minh họa cụ thể và hướng dẫn thực tế để bạn hiểu rõ cách thức thực hiện đúng quy định. Đặc biệt hữu ích cho người dân, luật sư, hoặc bên đang tranh chấp tài sản.

⚖️ 1. Ngăn chặn giao dịch nhà đất là gì?

Ngăn chặn giao dịch nhà đất là một biện pháp pháp lý tạm thời do cơ quan có thẩm quyền áp dụng hoặc theo yêu cầu của người có quyền lợi liên quan. Mục đích là tạm thời dừng hoặc cấm thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như:

➡️ Mua bán

➡️ Tặng cho

➡️ Thế chấp vay vốn ngân hàng

➡️ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

➡️ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở

🎯 Mục đích của biện pháp ngăn chặn:

🔹 Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đang có tranh chấp tài sản.

🔹 Ngăn ngừa hành vi tẩu tán, chuyển nhượng trái phép nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính, thi hành án hoặc gây thiệt hại cho người khác.

🔹 Đảm bảo việc thi hành bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc phục vụ quá trình điều tra trong vụ án hình sự.

📝 Cơ chế thực hiện:

Khi có yêu cầu hợp lệ từ Tòa án, Cơ quan thi hành án, Cơ quan điều tra, hoặc người có tranh chấp kèm theo tài liệu chứng minh, cơ quan đăng ký đất đai sẽ:

✅ Ghi chú tình trạng “đang bị ngăn chặn giao dịch” vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

✅ Gửi thông báo đến Văn phòng công chứng, UBND cấp phường/xã, Phòng Tài nguyên & Môi trường, và các cơ quan liên quan.

🚫 Hệ quả pháp lý:

Trong thời gian đất bị ngăn chặn:

📌 Văn phòng công chứng sẽ từ chối lập hợp đồng giao dịch đối với tài sản này.

📌 Cơ quan đăng ký đất đai sẽ không giải quyết hồ sơ sang tên, đăng bộ, cấp sổ.

📌 Mọi giao dịch phát sinh trong thời gian bị ngăn chặn có thể bị vô hiệu và người thực hiện có thể bị xử lý theo pháp luật.

tiếp nhận hồ sơ công chứng, đăng bộ liên quan đến tài sản đó trong thời gian ngăn chặn.

👥 2. Ai có quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất?

Theo quy định pháp luật, có 4 nhóm chủ thể chính được quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất:

✅ 2.1. Tòa án nhân dân các cấp

Căn cứ: Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Khi có tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (thường là yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai ngăn chặn giao dịch thửa đất tranh chấp).

📌 Ví dụ: Hai anh em tranh chấp thừa kế nhà của cha mẹ. Một bên yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn việc bán nhà trong thời gian chờ giải quyết vụ án.

✅ 2.2 Cơ quan thi hành án dân sự

Căn cứ: Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014)

Trong quá trình thi hành án, nếu bản án tuyên kê biên nhà đất hoặc giao tài sản cho người được thi hành, Chi cục Thi hành án sẽ yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai tạm ngừng giao dịch tài sản để đảm bảo thi hành án hiệu quả.

📌 Ví dụ: Một người nợ tiền bị tuyên buộc phải trả nợ. Tài sản nhà đất của họ bị kê biên và ghi chú "ngăn chặn" để không thể bán cho người khác.

✅ 2.3 Cơ quan điều tra, kiểm sát, công an

Khi điều tra vụ án hình sự có liên quan đến tài sản, đặc biệt là lừa đảo chiếm đoạt tài sản qua hình thức bán nhà nhiều lần, giả mạo giấy tờ…, cơ quan điều tra có thể yêu cầu phong tỏa, ngăn chặn giao dịch nhà đất liên quan.

📌 Ví dụ: Chủ đầu tư dự án "ma" bán đất nền không có pháp lý, bị điều tra hình sự. Công an yêu cầu ngăn chặn toàn bộ giao dịch đối với lô đất trong vụ án.

✅ 2.4 Cá nhân, tổ chức có quyền lợi liên quan

⚠️ Đây là nhóm dễ bị nhầm lẫn nhất. Người dân có thể gửi đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch, nhưng chỉ có hiệu lực nếu:

• Có văn bản xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Thi hành án, UBND…

• Hoặc được chấp thuận sau khi cơ quan đăng ký đất đai xem xét căn cứ pháp lý rõ ràng (chứng cứ tranh chấp, giấy tờ hợp pháp).

📌 Trường hợp phổ biến:

• Người đồng sở hữu nhà đất chưa đồng ý bán, nhưng bên kia tự ý đem bán.

• Con cái tranh chấp di sản với người thừa kế khác.

📝 Trường hợp này, người yêu cầu phải chứng minh quyền lợi bị ảnh hưởng, không thể chỉ đơn phương "yêu cầu ngăn chặn" mà không có cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

📍 4. Cách kiểm tra tình trạng ngăn chặn giao dịch

🏢 4.1. Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện

• Đây là nơi trực tiếp quản lý hồ sơ địa chính và cập nhật các quyết định ngăn chặn từ tòa án, cơ quan thi hành án, công an,…

• Bạn có thể đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để:

• Yêu cầu tra cứu thông tin pháp lý của thửa đất.
• Đề nghị cấp trích lục hồ sơ địa chính có ghi rõ tình trạng bị ngăn chặn (nếu có).

📎 Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu tra cứu thông tin
• CMND/CCCD của người yêu cầu
• Thông tin hoặc bản sao sổ đỏ (nếu có)

📄 4.2. Xin xác nhận tình trạng pháp lý tại UBND phường/xã

• Trong một số trường hợp, UBND cấp xã/phường (nơi có đất) có thể xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất, đặc biệt khi có đơn đề nghị xác nhận để phục vụ mua bán, chuyển nhượng.

📎 Ghi nhớ:

• Xác nhận của UBND cấp xã có giá trị tham khảo, nhưng không thay thế cho trích lục từ cơ quan đăng ký đất đai.

✍️ 4.3. Kiểm tra thông tin tại Văn phòng công chứng

• Trước khi lập hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất, các Văn phòng công chứng thường chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản bằng cách gửi phiếu xác minh đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

• Do đó, nếu bạn chưa chắc chắn về tình trạng ngăn chặn, có thể:

• Mang theo sổ đỏ đến Văn phòng công chứng nơi dự định giao dịch.
• Nhờ công chứng viên kiểm tra sơ bộ tình trạng pháp lý hoặc gửi yêu cầu xác minh chính thức.

📌 Đây là cách nhanh chóng và thực tế vì công chứng viên có quan hệ phối hợp thường xuyên với cơ quan quản lý đất đai.

✅ Lưu ý quan trọng:

Các thông tin ngăn chặn không hiển thị công khai trên các cổng thông tin quy hoạch hay ứng dụng bản đồ. Việc tra cứu phải thông qua cơ quan có thẩm quyền hoặc người hành nghề công chứng để đảm bảo chính xác và có căn cứ pháp lý.

📌 5. Văn phòng công chứng có được quyền ngăn chặn giao dịch nhà đất?

Câu trả lời là: Không.

Văn phòng công chứng không có thẩm quyền hành chính để ra quyết định ngăn chặn giao dịch như Tòa án, cơ quan điều tra, hay cơ quan thi hành án. Tuy nhiên, công chứng viên có vai trò “kiểm soát tính hợp pháp” của giao dịchvà được quyền từ chối công chứng nếu phát hiện rủi ro hoặc dấu hiệu vi phạm pháp luật.

⚖️ Cụ thể, công chứng viên được quyền từ chối công chứng trong các trường hợp sau:

🔹 Có tranh chấp rõ ràng liên quan đến tài sản:

Ví dụ, một trong các bên đang bị khởi kiện hoặc có thông báo thụ lý vụ án dân sự về quyền sử dụng đất.

🔹 Có văn bản chính thức yêu cầu ngăn chặn từ:

• Tòa án (quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời),

• Cơ quan thi hành án dân sự (văn bản cưỡng chế, ngăn chặn tẩu tán tài sản),

• Cơ quan điều tra (lệnh phong tỏa tài sản trong vụ án hình sự).

🔹 Có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc gian dối:

Ví dụ như:

• Giấy tờ bị nghi là giả mạo,

• Một bên ký hợp đồng trong tình trạng mất năng lực hành vi,

• Hợp đồng có biểu hiện bị ép buộc, đe dọa,

• Có thông tin xác thực về việc tài sản đang bị kê biên hoặc cấm chuyển dịch.

📑 Căn cứ pháp lý:

• Điều 7 – Luật Công chứng 2014: Công chứng viên phải từ chối công chứng nếu nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc có nguy cơ vô hiệu.

• Điều 43 – Luật Công chứng 2014: Quy định về trách nhiệm xác minh tính hợp pháp của giấy tờ, chủ thể và nội dung hợp đồng trước khi công chứng.

📍 Ghi chú quan trọng:

✅ Việc từ chối công chứng trong những trường hợp trên là quyền và nghĩa vụ của công chứng viên, nhằm đảm bảo giao dịch đúng pháp luật, tránh rủi ro cho các bên.

✅ Tuy nhiên, nếu chỉ có thông tin một chiều, không có giấy tờ chứng minh thì Văn phòng công chứng không thể "”ự ý” ngăn chặn hoặc từ chối công chứng.

🧾 6. Ví dụ thực tế tại Hà Nội: Ai có quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất?

✅ 6.1 Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy ra quyết định ngăn chặn

Tình huống:

Vợ chồng ông L và bà H đang ly hôn, tranh chấp căn nhà ở phường Dịch Vọng (quận Cầu Giấy). Bà H nghi ngờ ông L định bán nhà trước khi Tòa chia tài sản.

👉 Giải pháp: Bà H làm đơn yêu cầu TAND quận Cầu Giấy áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, gửi tới Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội.

📎 Cần có:

• Đơn yêu cầu khẩn cấp

• Bản sao đơn khởi kiện ly hôn

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất

• Giấy tờ chứng minh mối nguy cơ thất thoát tài sản nếu không ngăn chặn

✅ 6.2 Cục Thi hành án dân sự Hà Nội kê biên và ngăn chặn chuyển nhượng

Tình huống:

Ông T bị tuyên phải bồi thường hơn 5 tỷ đồng trong vụ kiện thương mại. Ông T có một thửa đất ở phường Phú Thượng (quận Tây Hồ).

👉 Giải pháp: Cơ quan Thi hành án dân sự Hà Nội ra quyết định kê biên thửa đất và gửi công văn yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng đến Sở Tài nguyên và Môi trường.

📎 Cần có:

• Quyết định thi hành án

• Quyết định cưỡng chế kê biên

• Văn bản gửi Sở TN&MT yêu cầu ngăn chặn giao dịch

✅ 6.3 Công an quận Nam Từ Liêm ra quyết định phong tỏa

Tình huống:

Một công ty bất động sản ở Nam Từ Liêm bị điều tra vì hành vi bán dự án “ma” trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng. Người đại diện pháp lý bị tố bán đất cho hàng trăm người.

👉 Giải pháp: Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an quận Nam Từ Liêm ban hành văn bản đề nghị phong tỏa các thửa đất liên quan.

📎 Cần có:

• Quyết định khởi tố vụ án/hình sự

• Danh sách thửa đất cần phong tỏa

• Văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

⚠️ 6.4 Người dân yêu cầu ngăn chặn – phải có tài liệu chứng minh tranh chấp

Tình huống được chấp nhận:

Chị N đang khởi kiện em trai vì cho rằng di chúc của mẹ để lại căn nhà ở Đống Đa là giả mạo. Chị đã nộp đơn khởi kiện tại TAND quận Đống Đa và nhận được thông báo thụ lý.

👉 Giải pháp: Chị N làm đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch, kèm thông báo thụ lý vụ án của Tòa án để gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Đống Đa.

📎 Cần có:

• Đơn yêu cầu ngăn chặn

• Thông báo thụ lý vụ án

• CMND/CCCD, giấy tờ liên quan đến tài sản

•Chứng cứ cho thấy giao dịch có thể làm mất quyền lợi

Tình huống bị từ chối:

Anh D đến Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội đề nghị ngăn chặn việc mẹ bán nhà vì “mẹ lớn tuổi, dễ bị dụ dỗ”, nhưng không có văn bản khởi kiện hay tranh chấp nào được Tòa thụ lý.

👉 Trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai không có cơ sở pháp lý để tiến hành ngăn chặn.

❓ 7.Các câu hỏi thường gặp về ngăn chặn giao dịch nhà đất 🏡⚖️

❓ Ai có quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất?

•🔹 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (chủ sở hữu, bên tranh chấp)

•🔹 Tòa án, cơ quan thi hành án, cơ quan điều tra khi có căn cứ pháp lý

❓ Làm sao để biết thửa đất có bị ngăn chặn giao dịch không?

•🏢 Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện để tra cứu hồ sơ địa chính

•📄 Xin trích lục hồ sơ địa chính hoặc xác nhận tại UBND phường/xã

•🖋 Kiểm tra qua Văn phòng công chứng khi làm thủ tục giao dịch

❓ Văn phòng công chứng có quyền ngăn chặn giao dịch không?

•❌ Không có quyền ra quyết định ngăn chặn

•✔️ Có quyền từ chối công chứng nếu phát hiện giao dịch có tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật

❓ Giao dịch thực hiện khi đất bị ngăn chặn có hợp pháp không?

•❌ Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu

•🔄 Các bên phải hoàn trả tài sản và tiền đã nhận

•🚓 Có thể bị xử lý theo quy định pháp luật

❓ Thời gian ngăn chặn giao dịch kéo dài bao lâu?

•📅 Phụ thuộc quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền

•🛑 Có thể kéo dài đến khi tranh chấp được giải quyết hoặc thi hành án xong

❓ Nếu muốn yêu cầu ngăn chặn giao dịch, cần chuẩn bị giấy tờ gì?

•✍️ Đơn yêu cầu gửi Tòa án hoặc cơ quan thi hành án

•📑 Giấy tờ chứng minh quyền lợi liên quan (biên bản thụ lý vụ án, quyết định tạm giữ tài sản, giấy tờ tranh chấp…)

❓ Có thể hủy bỏ quyết định ngăn chặn giao dịch không?

•✔️ Có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xem xét hủy bỏ

•📌 Khi điều kiện áp dụng không còn hoặc có căn cứ pháp lý hợp lệ

🏢 Dịch vụ hỗ trợ từ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ

Nếu bạn nghi ngờ tài sản nhà đất đang bị tranh chấp hoặc cần kiểm tra tình trạng ngăn chặn, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ hỗ trợ:

✅ Tra cứu thông tin pháp lý đất đai nhanh chóng

✅ Tư vấn hồ sơ, đánh giá rủi ro giao dịch

✅ Từ chối công chứng đúng luật, giúp khách hàng tránh hậu quả

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

📞 Hotline: 0966.22.7979

📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com

🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!

📚 Tham khảo các bài viết liên quan:

🏠 Kiểm tra pháp lý sổ đỏ: Mua nhà an toàn, không rủi ro

✍️ Sổ đỏ bị rách, mờ chữ – có công chứng được không?

💰 Cho tặng nhà đất: Thủ tục công chứng và thuế phí chi tiết

🏠 Công chứng cho người già: làm sao để không bị nghi ngờ ép buộc?

💰 Đất trong quy hoạch có công chứng mua bán được không?

📄 Tải mẫu đơn ngăn chặn giao dịch đất đai cập nhật mới nhất