Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản: Cách tránh rủi ro bị chiếm đoạt

20/06/2025

Trong nhiều trường hợp, do bận rộn, đang sinh sống ở nước ngoài, chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc đơn giản là vì tin tưởng tuyệt đối vào người thân, nhiều người đã lựa chọn hình thức ủy quyền cho người nhà mua bất động sản. Tuy nhiên, hình thức này, dù tiện lợi, lại tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý, thậm chí có thể dẫn đến tranh chấp hoặc mất trắng tài sản nếu không được thực hiện đúng cách.

Vậy làm sao để vừa thuận tiện, vừa an toàn khi nhờ người thân đứng tên mua bất động sản tại Hà Nội? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây để bảo vệ tài sản và quyền lợi của chính bạn.

Có thể bạn quan tâm>>> Phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc: Thỏa thuận có được pháp luật công nhận?

🔍 1. Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản là gì?

Ủy quyền mua bất động sản là việc bạn, với tư cách là bên ủy quyền, lập một văn bản (hợp đồng ủy quyền) cho phép người khác (người được ủy quyền) thay mặt bạn thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Các giao dịch này có thể bao gồm:

Đặt cọc mua bán bất động sản.
Ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).
Thậm chí là đại diện bạn trong các tranh chấp pháp lý liên quan đến tài sản đó.

📌 Trên thực tế, việc mua nhà nhờ người thân đứng tên là tình huống khá phổ biến tại Hà Nội và các thành phố lớn khác, đặc biệt trong các trường hợp sau:

Người đang ở nước ngoài nhưng muốn mua nhà trong nước: Không thể trực tiếp có mặt để thực hiện các thủ tục giấy tờ phức tạp.
Người chưa đủ tuổi hoặc chưa tiện công khai sở hữu: Ví dụ, cha mẹ muốn mua nhà cho con nhưng con chưa đủ tuổi đứng tên tài sản độc lập, hoặc muốn giữ kín thông tin sở hữu vì lý do riêng.
Vợ chồng, cha mẹ – con cái, anh chị em ruột, bạn bè tin tưởng lẫn nhau: tin tưởng tuyệt đối vào mối quan hệ thân thiết.

Tuy nhiên, cần hết sức lưu ý rằng, nếu không có văn bản ủy quyền hợp pháp (được công chứng), thì dù tiền là của bạn, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đó theo quy định của pháp luật.

Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản

Xem thêm>>> Ngăn chặn giao dịch nhà đất: ai có quyền yêu cầu? thủ tục ra sao?

>>> Công chứng cho người già: làm sao để không bị nghi ngờ ép buộc?

⚠️ 2. Rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi ủy quyền mua bất động sản sai cách

Sự tiện lợi từ việc ủy quyền có thể biến thành rủi ro nghiêm trọng nếu bạn không thực hiện đúng quy định pháp luật. Dưới đây là những cạm bẫy pháp lý thường gặp khi ủy quyền cho người nhà mua bất động sản:

📌 Không có hợp đồng ủy quyền rõ ràng hoặc chỉ "nhờ miệng":
- Bạn chỉ đơn thuần "nhờ" người thân, hoặc trao đổi qua điện thoại, tin nhắn mà không lập giấy ủy quyền mua nhà đất bằng văn bản. Khi đó, việc chứng minh mối quan hệ ủy quyền và quyền sở hữu thực sự của bạn gần như là không thể.
- Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào giấy tờ đứng tên tài sản và không có cơ sở để bảo vệ quyền lợi của bạn, dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản vì không rõ ràng khi ủy quyền.
📌 Giấy ủy quyền không được công chứng theo quy định:
- Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 10 Luật Công chứng 2014 quy định về trách nhiệm của công chứng viên: "Xác minh tính có thật của giao dịch dân sự, hợp đồng, văn bản, tính xác thực, hợp pháp của văn bản công chứng." Đặc biệt, Điều 55 Luật Công chứng 2014 về công chứng hợp đồng ủy quyền và Điều 562, Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền. Đối với giao dịch liên quan đến bất động sản, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 (nay là Điều 119 Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025) và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (nay là Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025) đều yêu cầu các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Do đó, hợp đồng ủy quyền về bất động sản phải được công chứng theo quy định của pháp luật để có giá trị pháp lý. Nếu không, hợp đồng ủy quyền sẽ bị xem là vô hiệu về hình thức, và bạn sẽ không thể sử dụng nó để bảo vệ quyền lợi của mình khi tranh chấp xảy ra, dẫn đến rủi ro khi ủy quyền mua bất động sản rất cao.
📌 Ủy quyền toàn phần, mất kiểm soát hoàn toàn tài sản:
- Nhiều người vì quá tin tưởng mà ký giấy ủy quyền toàn bộ (ủy quyền không giới hạn) mà không giới hạn rõ phạm vi và quyền hạn của người được ủy quyền. Điều này cực kỳ nguy hiểm, vì người được ủy quyền có thể tự ý bán lại, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển nhượng tài sản đó cho người khác mà không cần sự đồng ý của bạn.
- Khi người được ủy quyền lạm dụng lòng tin, thực hiện các giao dịch vượt quá ý muốn của bạn, bạn có thể mất tài sản một cách dễ dàng và việc đòi lại rất khó khăn.

🛡️ 3. Làm sao để tránh rủi ro bị chiếm đoạt tài sản khi ủy quyền?

Để vừa thuận tiện, vừa an toàn khi ủy quyền cho người nhà mua bất động sản, bạn cần thực hiện theo các hướng dẫn sau:

✅ a. Soạn thảo hợp đồng ủy quyền đầy đủ, rõ ràng và chi tiết

Một hợp đồng ủy quyền chặt chẽ, minh bạch là "lá chắn" pháp lý quan trọng nhất:

Nội dung cụ thể về giao dịch: Hợp đồng cần nêu rõ bạn ủy quyền cho người thân mua loại bất động sản nào (đất ở, căn hộ chung cư, nhà riêng), tại địa chỉ cụ thể nào (ví dụ: một căn hộ tại khu đô thị Times City, Hà Nội), với giá trị dự kiến là bao nhiêu, và mục đích mua (ví dụ: để ở, đầu tư).
Giới hạn phạm vi ủy quyền rõ ràng: Đây là yếu tố then chốt. Hợp đồng phải quy định rõ người được ủy quyền có được quyền bán lại, cho thuê, thế chấp, tặng cho hay không. Nếu không muốn họ có những quyền này, phải ghi rõ là "không được thực hiện các quyền định đoạt". Ví dụ: "Người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, và thực hiện thủ tục sang tên để đăng ký quyền sở hữu cho bên ủy quyền, không được phép thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch định đoạt nào khác đối với tài sản này."
Thời hạn ủy quyền: Nên giới hạn thời gian ủy quyền hợp lý, ví dụ: 6 tháng, 1 năm hoặc cho đến khi hoàn tất giao dịch cụ thể. Tránh ủy quyền vô thời hạn hoặc quá dài.
Cam kết xử lý nếu vi phạm: Nên có điều khoản về trách nhiệm của người được ủy quyền nếu họ vi phạm các cam kết trong hợp đồng, ví dụ: phải bồi thường thiệt hại.

✅ b. Bắt buộc công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng uy tín

Việc công chứng hợp đồng ủy quyền mua bất động sản là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý, đặc biệt đối với giao dịch bất động sản. Công chứng giúp:

Xác nhận danh tính và năng lực hành vi dân sự của các bên: Công chứng viên sẽ kiểm tra các giấy tờ tùy thân của cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền, đảm bảo họ đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch.
Xác minh ý chí tự nguyện, không ép buộc: Công chứng viên sẽ giải thích rõ nội dung hợp đồng và đảm bảo các bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay đe dọa.
Đảm bảo nội dung phù hợp quy định pháp luật: Công chứng viên sẽ rà soát các điều khoản của hợp đồng để đảm bảo không có điều khoản nào vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Tạo bằng chứng pháp lý vững chắc: Hợp đồng ủy quyền đã công chứng có giá trị chứng cứ cao trước tòa án, là cơ sở để giải quyết tranh chấp một cách công bằng.

📍 Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tại Hà Nội hỗ trợ công chứng hợp đồng ủy quyền mua bất động sản nhanh chóng, đúng quy định pháp luật. Chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý rõ ràng, giúp bạn soạn thảo hợp đồng chặt chẽ để phòng tránh mọi rủi ro khi ủy quyền mua bất động sản và đảm bảo quyền lợi của bạn khi nhờ người khác đứng tên bất động sản.

✅ c. Có đầy đủ bằng chứng về dòng tiền và mục đích giao dịch

Nếu bạn chuyển tiền cho người được ủy quyền để mua bất động sản, hãy:

Giữ tất cả chứng từ chuyển khoản ngân hàng: Biên lai, sao kê giao dịch có ghi rõ người gửi, người nhận, số tiền và đặc biệt là nội dung chuyển khoản.
Ghi rõ nội dung chuyển khoản: Ví dụ: "Chuyển tiền nhờ A mua nhà tại địa chỉ X, Hà Nội". Điều này cực kỳ quan trọng để dễ chứng minh nguồn gốc và mục đích của số tiền trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Lưu giữ các tin nhắn, email, văn bản trao đổi khác: Bất kỳ bằng chứng nào thể hiện ý chí của bạn về việc nhờ người thân mua hộ và nguồn tiền là của bạn.

Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản

🧩 4. Các tình huống tranh chấp điển hình tại Hà Nội

Hiểu rõ các tình huống thực tế sẽ giúp bạn nhận diện sớm rủi ro:

🔻 Trường hợp 1: Mất nhà vì không có giấy ủy quyền hợp pháp.
- Tình huống: Anh Duy (ở Thanh Xuân, Hà Nội) nhờ người chị họ ở Long Biên đứng tên mua một mảnh đất ở Gia Lâm trị giá 2 tỷ đồng vì anh bận công tác nước ngoài. Anh Duy chuyển tiền cho chị họ qua ngân hàng nhưng nội dung chỉ ghi "chuyển tiền". Hai bên chỉ trao đổi miệng, không lập giấy ủy quyền. Sau 3 năm, mảnh đất tăng giá, người chị họ tự ý bán đất cho người khác và tuyên bố là tiền của chị, không trả lại cho anh Duy.
- Hậu quả & Xử lý: Anh Duy mất trắng 2 tỷ đồng và không có căn cứ pháp lý để đòi lại tài sản. Dù có chứng từ chuyển tiền, nhưng thiếu giấy ủy quyền mua nhà đất công chứng chứng minh mục đích ủy quyền, Tòa án sẽ rất khó để bảo vệ anh Duy.
🔻 Trường hợp 2: Giấy ủy quyền không công chứng bị Tòa án bác bỏ.
- Tình huống: Chị Linh (ở Đống Đa, Hà Nội) lập một giấy ủy quyền viết tay cho em trai là Huy mua hộ một căn chung cư tại Hoàng Mai. Giấy ủy quyền này không được công chứng. Sau khi căn nhà được sang tên cho Huy, Huy từ chối trả lại tài sản và cho rằng đó là tiền của mình.
- Hậu quả & Xử lý: Chị Linh khởi kiện, nhưng Tòa án tuyên bố: "Giấy ủy quyền viết tay không công chứng đối với giao dịch bất động sản là vô hiệu về hình thức". Do đó, chị Linh không có quyền đòi lại căn nhà, và tài sản vẫn thuộc về Huy trên giấy tờ. Đây là ví dụ điển hình của rủi ro khi ủy quyền mua bất động sảnkhông đúng quy định.

📑 5. Lưu ý quan trọng khi lập và công chứng hợp đồng ủy quyền

Để đảm bảo an toàn tối đa khi ủy quyền cho người nhà mua bất động sản, hãy ghi nhớ các lưu ý sau:

Nội dung cần chú ý	Lý do quan trọng
Ghi rõ phạm vi ủy quyền cụ thể	Tránh việc người được ủy quyền lạm dụng quyền, tự ý mua bán, thế chấp lại tài sản.
Xác định thời hạn ủy quyền cụ thể	Không để giấy ủy quyền tồn tại vô thời hạn, nên giới hạn trong một khoảng thời gian hợp lý (ví dụ: 6 tháng, 1 năm).
Công chứng bắt buộc	Đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành.
Cùng giữ bản gốc giấy tờ	Cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền nên giữ một bản gốc của hợp đồng ủy quyền và các giấy tờ liên quan để đối chiếu, tránh việc bị giấu thông tin hoặc làm giả.
Có người làm chứng (nếu cần)	Mặc dù công chứng đã có giá trị cao, nhưng trong một số trường hợp phức tạp, việc có người làm chứng độc lập (ghi rõ trong hợp đồng) có thể tăng thêm giá trị chứng minh khi cần.

✅ Kết luận

Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản là một giải pháp tiện lợi nhưng tiềm ẩn vô vàn rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng cách. Để bảo vệ tài sản và quyền lợi của chính mình khỏi nguy cơ mất trắng tài sản vì sự thiếu rõ ràng, bạn phải luôn tuân thủ các nguyên tắc vàng sau:

🔹 Luôn lập hợp đồng ủy quyền rõ ràng, có nội dung cụ thể về phạm vi và giới hạn quyền của người được ủy quyền.
🔹 Bắt buộc công chứng hợp đồng ủy quyền mua bất động sản tại một văn phòng công chứng uy tín như Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho giao dịch.
🔹 Giữ đầy đủ bằng chứng tài chính và thông tin giao dịch, đặc biệt là các chứng từ chuyển khoản có nội dung rõ ràng.

Đừng để sự tin tưởng trở thành cái cớ khiến bạn đối mặt với tranh chấp khi mua nhà nhờ người thân hoặc mất trắng tài sản chỉ vì thiếu một văn bản hợp pháp. Hãy chủ động tìm hiểu và nhận sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý ngay từ đầu!

❓ Các câu hỏi thường gặp khi ủy quyền cho người nhà mua bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về việc ủy quyền cho người nhà mua bất động sản:

"Mua nhà nhờ người thân đứng tên" có an toàn không?
- Việc này tiềm ẩn rủi ro rất cao nếu không có hợp đồng ủy quyền rõ ràng và được công chứng. Nếu không có giấy tờ chứng minh, người đứng tên trên Sổ hồng/Sổ đỏ sẽ là chủ sở hữu hợp pháp.
"Rủi ro khi ủy quyền mua bất động sản" thường gặp là gì?
- Không có hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền không được công chứng, ủy quyền toàn phần dẫn đến người được ủy quyền lạm dụng quyền, tự ý định đoạt tài sản, hoặc người được ủy quyền từ chối trả lại tài sản.
"Giấy ủy quyền mua bán bất động sản" cần những nội dung gì?
- Cần ghi rõ thông tin các bên, thông tin tài sản, phạm vi ủy quyền (có được bán lại, thế chấp không), thời hạn ủy quyền, cam kết và trách nhiệm của các bên.
Làm sao để tránh "mất tài sản vì không rõ ràng khi ủy quyền"?
- Luôn lập hợp đồng ủy quyền bằng văn bản, có nội dung chi tiết.
- Bắt buộc công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng.
- Giữ lại các bằng chứng chuyển tiền và các giao dịch tài chính liên quan.
"Ủy quyền đứng tên nhà đất có hợp pháp không"?
- Có, việc ủy quyền mua bán và đứng tên hộ tài sản là hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng ủy quyền (phải công chứng đối với bất động sản).
"Công chứng giấy ủy quyền mua nhà đất" có bắt buộc không?
- Có, bắt buộc. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, các giao dịch liên quan đến bất động sản (bao gồm cả ủy quyền để thực hiện các giao dịch đó) phải được công chứng để có giá trị pháp lý.
"Ủy quyền toàn phần mua bất động sản" có nguy hiểm không?
- Rất nguy hiểm. Ủy quyền toàn phần mà không giới hạn quyền định đoạt có thể khiến người được ủy quyền tự ý bán, thế chấp tài sản, dẫn đến bạn mất quyền kiểm soát và có nguy cơ mất trắng tài sản.
"Có nên nhờ người thân mua nhà đứng tên" không?
- Nên cân nhắc kỹ. Nếu bắt buộc phải nhờ, hãy đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện chặt chẽ, công khai, minh bạch, và tuân thủ tuyệt đối quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền.
Nếu "mua nhà bằng tiền mình nhưng người khác đứng tên" mà không có ủy quyền thì sao?
- Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn không có hợp đồng ủy quyền công chứng, việc chứng minh bạn là chủ sở hữu thực sự và đòi lại tài sản sẽ vô cùng khó khăn, thậm chí là không thể.