Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất: Hướng dẫn chi tiết mới nhất 2025

05/09/2025

Tách thửa hoặc hợp thửa đất là một trong những thủ tục hành chính quan trọng về đất đai, giúp người sử dụng đất quản lý và sử dụng tài sản hiệu quả hơn. Với những cập nhật từ Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới, quy trình này đã có nhiều thay đổi đáng chú ý. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn chi tiết về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định mới nhất năm 2025, từ cơ sở pháp lý, điều kiện, quy trình đến những câu hỏi thường gặp.

Có thể bạn quan tâm>>> Chuyển nhượng một phần thửa đất – Có bắt buộc phải tách thửa?

>>>Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

1. Cơ sở pháp lý và điều kiện thực hiện 📜

Để đảm bảo việc tách thửa hoặc hợp thửa được thực hiện hợp pháp, bạn cần tuân thủ các quy định sau:

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.
Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ.
Quyết định 2124/QĐ-BTNMT ngày 1/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

Theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024, thửa đất muốn tách hoặc hợp phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Một trong những điều kiện quan trọng nhất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Ngoài ra:

Điều kiện tách thửa: Phải đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Diện tích tối thiểu này sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng loại đất và vị trí địa lý (ví dụ: đất ở đô thị, đất ở nông thôn).
Điều kiện hợp thửa: Phải đảm bảo các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng chủ sở hữu và cùng một Giấy chứng nhận.
Ví dụ: Một thửa đất nông nghiệp ở ngoại thành Hà Nội có diện tích 500 m². Nếu UBND TP. Hà Nội quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp là 200 m², thì thửa đất này có thể được tách thành hai thửa 200 m² và 300 m². Tuy nhiên, nếu quy định là 300 m², việc tách thửa sẽ không được chấp thuận.

thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

2. Thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất: Quy trình 4 bước chi tiết

Quy trình tách thửa hoặc hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 📝

Đây là bước quan trọng nhất, quyết định việc hồ sơ của bạn có được tiếp nhận hay không. Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ, gồm các loại giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất: Sử dụng Mẫu số 01/ĐK theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất: Sử dụng Mẫu số 02/ĐK, được lập bởi Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép. Đây là bản vẽ thể hiện chi tiết ranh giới, kích thước và diện tích của các thửa đất sau khi tách/hợp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (bản chính).
Các văn bản khác của cơ quan có thẩm quyền (nếu có) liên quan đến việc tách/hợp thửa.

Bước 2: Nộp hồ sơ 📍

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

Bộ phận Một cửa cấp tỉnh hoặc cấp huyện.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Ngoài ra, bạn có thể nộp hồ sơ bằng các hình thức tiện lợi khác như:

Nộp qua dịch vụ bưu chính.
Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 3: Cơ quan chức năng giải quyết hồ sơ ⏳

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo trình tự chặt chẽ:

Kiểm tra hồ sơ: Cơ quan sẽ kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của các giấy tờ và đối chiếu với các quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện:
- Cơ quan chức năng sẽ xác nhận đủ điều kiện tách/hợp thửa, sau đó thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Nếu có thay đổi người sử dụng đất: Hồ sơ sẽ được chuyển lại cho người sử dụng đất để thực hiện các giao dịch như mua bán, tặng cho. Sau đó, cơ quan sẽ cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất.
- Nếu phải nộp nghĩa vụ tài chính: Việc cấp Giấy chứng nhận mới sẽ được thực hiện sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ này.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện:
- Không đủ điều kiện tách/hợp thửa: Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan sẽ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
- Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót: Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan sẽ trả hồ sơ và hướng dẫn bạn thực hiện đo đạc, chỉnh lý lại bản đồ địa chính.

Bước 4: Nhận kết quả 🤝

Sau khi hoàn thành các bước trên, bạn sẽ nhận được kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ. Kết quả có thể là:

Giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi (đối với trường hợp hợp thửa).
Giấy chứng nhận mới đối với các thửa đất sau khi tách hoặc hợp.

Thời gian giải quyết tối đa không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, thời gian này có thể tăng thêm 05 ngày làm việc.

thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

Bài viết liên quan >>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

3. Các câu hỏi thường gặp về tách và hợp thửa đất

3.1 Tách thửa đất có phải nộp thuế không?

Trả lời: Việc tách thửa đất có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng và các quy định của pháp luật thuế, bạn có thể phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nếu có giao dịch chuyển nhượng sau khi tách thửa.

3.2 Hợp thửa đất có phải xin giấy phép không?

Trả lời: Hợp thửa đất không yêu cầu phải xin giấy phép. Bạn chỉ cần nộp hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự quy định để được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

3.3 Thủ tục tách thửa đất tốn bao nhiêu tiền?

Trả lời: Chi phí cho thủ tục tách thửa đất bao gồm:

Lệ phí địa chính: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường dao động từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng.
Chi phí đo đạc, lập bản vẽ: Tùy thuộc vào đơn vị đo đạc, thường dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.
Các chi phí khác: Phí công chứng, thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

3.4 Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất là bao lâu?

Trả lời: Theo quy định, thời gian giải quyết tối đa là 15 ngày làm việc (hoặc 20 ngày đối với khu vực khó khăn). Tuy nhiên, thời gian này không bao gồm thời gian đo đạc, xác định nghĩa vụ tài chính, và các thủ tục phức tạp khác.

3.5 Mảnh đất không có Giấy chứng nhận có tách thửa được không?

Trả lời: Không thể. Điều kiện tiên quyết để thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

3.6 Đất dính quy hoạch có được tách thửa không?

Trả lời: Không. Đất thuộc quy hoạch đã được công bố sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa. Tách thửa chỉ được thực hiện khi thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

4. Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất 📄

Để thuận tiện cho người dân khi thực hiện thủ tục, dưới đây là Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất hiện nay là Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.. Bạn có thể tải về và sử dụng ngay:

👉 Tải mẫu đơn đề nghị tách thửa (.docx)

V. Kết luận

Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là một quy trình pháp lý quan trọng, đòi hỏi sự am hiểu và chuẩn bị kỹ lưỡng. Hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và chi tiết nhất để bạn có thể tự tin thực hiện. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, đừng ngần ngại tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý hoặc văn phòng công chứng uy tín để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Để quá trình sang tên sổ đỏ sau khi tách/hợp thửa được nhanh chóng và chính xác, bạn có thể tham khảo các dịch vụ sang tên sổ đỏ chuyên nghiệp.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!