Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ

18/03/2025

Mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là một quyết định quan trọng và thường gặp trong thị trường bất động sản hiện nay. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) để bạn hiểu rõ hơn.

1. Có được phép mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng không?

Việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là một điều khá phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Theo Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các quy định về giao dịch mua bán nhà ở thương mại cho phép thực hiện giao dịch này trong một số điều kiện nhất định.

Quy định từ pháp luật: Căn hộ chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) được phép chuyển nhượng thông qua hợp đồng mua bán. Điều này có nghĩa rằng người mua vẫn có thể giao dịch với bên bán nếu căn hộ đó đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được cấp giấy tờ hợp lệ.
Quan hệ pháp lý: Trong trường hợp này, bên mua sẽ thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng từ chủ đầu tư một cách hợp pháp.

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ

>>> Tham khảo: Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư: Quy trình, thủ tục và điều kiện cần biết.

2. Điều kiện cho việc chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Trước khi thực hiện giao dịch, bạn cần chú ý đến các điều kiện cần thiết để đảm bảo rằng việc chuyển nhượng căn hộ diễn ra suôn sẻ và hợp pháp.

Chủ sở hữu hợp pháp: Người bán (bên chuyển nhượng) phải là chính chủ của căn hộ hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ căn hộ, đảm bảo rằng họ đủ quyền để thực hiện giao dịch.
Tình trạng pháp lý của căn hộ: Căn hộ cần phải trong tình trạng không bị tranh chấp, không thuộc diện kê biên, hoặc đang bị thu hồi. Nếu căn hộ đang có tranh chấp, bên mua có thể gặp rắc rối pháp lý sau này.
Hồ sơ chưa nộp cho cơ quan nhà nước: Điều kiện nữa là bên bán chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này cho phép thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mà không gặp phải khó khăn nào từ pháp luật.

3. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể được chia thành các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Thực hiện văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Soạn thảo văn bản chuyển nhượng: Hai bên cần thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Văn bản này cần ghi rõ các nội dung quan trọng như:
- Thông tin bên bán và bên mua: Tên, địa chỉ, số căn cước công dân hoặc giấy chứng nhận doanh nghiệp.
- Mô tả chi tiết căn hộ: Địa chỉ, diện tích, hướng nhà, và tình trạng căn hộ (chưa có sổ hồng, đang trong thời gian xây dựng).
- Giá chuyển nhượng: Hai bên cần thỏa thuận rõ ràng về giá trị của căn hộ và phương thức thanh toán. Điều này sẽ giúp tránh tranh chấp giữa các bên sau này.
- Thời gian giao nhà: Cần xác định thời điểm cụ thể khi bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua và các điều khoản liên quan đến việc bàn giao.
Số lượng bản in: Văn bản này cần được ký thành nhiều bản (thường là 06 bản) để phù hợp với quy định lưu trữ của các bên và các cơ quan chức năng.

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực văn bản

Công chứng: Nếu bên chuyển nhượng là cá nhân và không phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, văn bản chuyển nhượng cần phải được công chứng. Việc công chứng giúp làm tăng tính pháp lý cho hợp đồng. Để công chứng, cần chuẩn bị:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng: Đảm bảo có đủ bản sao để làm việc với các bên liên quan.
- Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư: Bản gốc là cần thiết để làm minh chứng cho quyền sở hữu của bên bán.
- Biên bản bàn giao nhà (nếu đã nhận): Điều này chứng minh rằng căn hộ đã được bàn giao và có thể thực hiện chuyển nhượng.
- Các giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Thẻ căn cước, và các giấy tờ chứng minh quyền năng của bên ủy quyền.
Thời gian công chứng: Thời gian công chứng thông thường rơi vào khoảng 2-10 ngày, tùy thuộc vào yêu cầu thực tế và quy định của từng văn phòng công chứng (Với VPCC Nguyễn Huệ chỉ mất từ 5-10 phút nếu đã đủ giấy tờ hợp lệ)

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ

>>> Hướng dẫn đầy đủ: Thủ tục mua bán nhà đất theo quy định hiện nay.

Bước 3: Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân

Nộp thuế TNCN: Bên chuyển nhượng phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là một nghĩa vụ quan trọng nhằm đảm bảo tính hợp pháp trong giao dịch.
Cách tính thuế:
- Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%
- Cần lưu ý rằng bên bán sẽ phải quy đổi giá trị chuyển nhượng để xác định số thuế phải nộp. Việc khai báo không chính xác có thể dẫn đến các vấn đề về pháp lý sau này.
Hồ sơ nộp thuế: Hồ sơ kê khai thuế cần phải đầy đủ và chính xác, bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu quy định.
- Bản sao hợp đồng mua bán căn hộ đã ký.
- Biên lai chứng minh nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Bước 4: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận

Hồ sơ nộp cho chủ đầu tư: Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và có văn bản công chứng, bên nhận chuyển nhượng cần lập hồ sơ nộp cho chủ đầu tư để xác nhận nội dung chuyển nhượng. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng.
- Bản hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.
- Biên lai nộp thuế và các giấy tờ chứng minh tài chính khác.
Thời gian xác nhận: Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Bước 5: Lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Chuẩn bị hồ sơ: Khi tới thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), bên nhận chuyển nhượng cần nộp hồ sơ đến cơ quan cấp Giấy chứng nhận. Hồ sơ này bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được xác nhận của chủ đầu tư.
- Bản sao hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.
- Biên lai nộp tiền mua nhà, giấy tờ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khác.
Thời gian xử lý: Thời gian xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cũng sẽ dựa vào cơ quan chức năng và tình hình thực tế, thông thường là 15 ngày làm việc.

4. Lưu ý khi mua bán căn hộ chưa có sổ hồng

Cần thận trọng: Việc chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ tài liệu chứng minh quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của căn hộ. Có thể phỏng vấn qua nhiều nguồn thông tin khác nhau.
Hợp đồng công chứng: Để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch, cần phải thiết lập hợp đồng công chứng cho mọi giao dịch. Hợp đồng công chứng không chỉ tạo ra sự rõ ràng mà còn làm tăng tính pháp lý cho hợp đồng này.
Rủi ro từ giao dịch: Nếu giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo sàn giao dịch là nơi uy tín, có đầy đủ giấy phép hoạt động để tránh những rủi ro đáng tiếc.

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư - Tư vấn chi tiết và lưu ý quan trọng.

Kết luận

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể phức tạp và đòi hỏi một loạt các bước thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc tìm hiểu kỹ càng và tuân thủ quy trình sẽ giúp cả hai bên giao dịch bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro.

Nếu bạn cần sự trợ giúp từ các chuyên gia trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến mua bán căn hộ chưa có sổ hồng, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Với đội ngũ chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ bạn trong mọi bước của quá trình này để đảm bảo quyền lợi và bảo vệ lợi ích hợp pháp của bạn trong việc chuyển nhượng căn hộ.

>>> Tìm hiểu: 5 Điều cần biết khi sử dụng đất không có sổ đỏ để tránh rủi ro.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.