Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một trong những giao dịch có giá trị lớn. Thủ tục mua bán này rất quan trọng và hay xảy ra những rủi ro nếu như không thực hiện đúng các quy trình làm việc, quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ hướng dẫn mua bán và sang tên chuyển nhượng nhà đất mới nhất, các bạn có thể tham khảo.
1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng được đủ 04 điều kiện sau đây:
Điều kiện 1: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ hai trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế đó cho người khác.
Trường hợp 2: Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Điều kiện 2: Đất được chuyển nhượng quyền sử dụng không có tranh chấp.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
- Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thi được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: tặng cho, thừa kế,...
- Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Với hai trường hợp trên, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên, trong thực tế, khi mua đất trong diện quy hoạch sẽ gặp phải những vấn đề sau:
- Khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn rất nhiều so với mức giá mua.
- Miếng đất thuộc diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng sẽ từ chối hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện các thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Thủ tục mua bán và sang tên chuyển nhượng nhà đất mới nhất
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bạn cần phải thực hiện theo đúng quy trình sau:
Bước 1: Đặt cọc tài sản thực hiện mua bán nhà đất (bước này không bắt buộc)
Quá trình đặt cọc tài sản thực hiện mua bán nhà đất phải được giao dịch ở phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng hoặc có người thứ 3 chứng kiến đều được. Tuy nhiên, người thứ 3 đứng ra làm chứng bắt buộc không có quan hệ gì với 2 bên mua bán để đảm bảo tính công bằng. Khi tiến hành đặt cọc, cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Bên mua: Cung cấp họ và tên, ngày tháng năm sinh, CMND, địa chỉ hộ khẩu thường chú.
Bên mau chuẩn bị hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có đầy đủ thông tin về giá trị tài sản giao dịch, số tiền đặt cọc, thỏa thuận bên chịu thuế, thời gian ký hợp đồng và hình thức thanh toán.
- Bên bán: Cung cấp họ và tên đầy đủ, ngày tháng năm sinh, CMND bản gốc, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Đối với trường hợp tài sản đồng sở hữu thì cung cấp đầy đủ thông tin của người sở hữu cùng. Bên bán chuẩn bị sổ đỏ và những giấy tờ có liên quan để trích lục hay chứng nhận tình trạng bất động sản.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi đôi bên đã làm xong thủ tục đặt cọc thì cả 2 bên cần chuẩn bị những loại giấy tờ, hồ sơ sau để thực hiện công chứng mua bán nhà đất.
- Bên mua: CMND hoặc thẻ căn cước, sổ hộ khẩu.
- Bên bán: CMND hoặc thẻ căn cước, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu.
Khi hai bên đã hoàn tất thủ tục mua bán đất đã có sổ đỏ tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng thì bên mua tiến hành thanh toán nốt giá trị tài sản nhà đất cho bên bán. Lúc này bên bán giao đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến nhà đất cho bên mua.
>>> Xem thêm: Phòng công chứng
Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định
Tùy vào thỏa thuận giữa 2 bên để biết bên mua hay bên bán là người chịu nộp thuế. Nếu bên bán nộp thuế thì bước kê khai chậm nhất là 10 ngày tính từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu bên mua bán nhà chịu thuế thì thời gian kê khai thuế chậm nhất tính từ thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và sử dụng đất.
Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Khi thủ tục đã được hoàn tất, bên mua tiếp tục mang hồ sơ đầy đủ đến phòng địa chính (nơi quản lý nhà đất) để thực hiện làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hồ sơ ban đầu gồm có:
- Sổ hộ khẩu
- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước
- Đơn đăng ký biến động tài sản nhà đất
- Bản gốc giấy chứng nhận cấp hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất
Sau khi cả 2 bên đã hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất và kê khai nộp thuế đầy đủ thì công việc cuối cùng là bên mua mang toàn bộ giấy tờ đến UBND nơi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Khi hồ sơ của bạn đã đủ điều kiện pháp lý thì bên bộ phận nghiệp vụ chính thức sang tên sổ đỏ theo đúng trình tự và quy định của pháp luật. Cuối cùng, người mua nhận về giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.
3. Những lưu ý khi làm thủ tục mua bán và sang tên chuyển nhượng nhà đất
Trong bất kỳ một giao dịch nào, đặc biệt là những giao dịch mua bán nhà đất thì các bạn cần phải lưu ý những điều sau:
- Trực tiếp đế tận nơi có nhà đất để kiểm tra xem có đúng như thông tin trong sổ hồng, sổ đỏ mà bên bán đã cung cấp hay không. Vì trên thực tế, đã có rất nhiều vụ lừa đảo do vấn đề này.
- Xem chi tiết và kỹ càng sơ đồ bản vẽ của thửa đất muốn mua có nằm trong khu vực quy hoạch hay không. Cách tốt nhất là bạn nên đến cơ quan địa chính của khu đất đó để xác minh.
- Xác định rõ thửa đất, căn nhà mà bạn định mua có xảy ra tranh chấp hay không.
- Cần tìm hiểu thêm thông tin từ những người xung quanh khu vực đó để có những thông tin khách quan nhất.
Như vậy, chúng tôi đã chia sẻ chi tiết trình tự, thủ tục mua bán và sang tên chuyển nhượng nhà đất mới nhất và chính xác nhất. Để biết thêm những thông tin hay những quy định cụ thể của pháp luật, bạn đọc hãy theo dõi thường xuyên những bài tin tức mà chúng tôi cập nhật. Hoặc giải đáp một cách nhanh nhất, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo Hotline: 0966227979.
Tin liên quan
