Hợp đồng đặt cọc nhà đất: Quy định, lưu ý và mẫu hợp đồng

10/03/2025

Hợp đồng đặt cọc nhà đất là một trong những bước quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản, giúp đảm bảo an toàn cho quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Bài viết này sẽ đi sâu vào khái niệm, quy định pháp lý, mục đích, mức phạt cọc, cũng như các mẫu hợp đồng và những lưu ý cần thiết khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa hai bên (bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc) nhằm đảm bảo việc giao kết một hợp đồng khác hoặc đảm bảo thực hiện hợp đồng đó sau này. Thông thường, hợp đồng đặt cọc được sử dụng trong các giao dịch như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê nhà, hoặc mua bán tài sản.

Mục đích của hợp đồng đặt cọc

Mục đích chính của việc đặt cọc là tạo ra một cam kết giữa các bên rằng họ sẽ thực hiện đúng các thỏa thuận đã đồng ý trong việc mua bán. Điều này cung cấp cho bên nhận đặt cọc một mức độ an toàn, bảo vệ họ khỏi việc bên còn lại tự ý rút lui khỏi giao dịch.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất

>>> Tìm hiểu: Hợp đồng công chứng đặt cọc: Những lưu ý quan trọng nên biết.

2. Quy định pháp lý về hợp đồng đặt cọc nhà đất

Hợp đồng đặt cọc nhà đất không nằm trong diện bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo:

Bộ luật Dân sự 2015 không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng các bên có thể lựa chọn làm điều này để tự bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có điều kiện giữa các bên giao kết hợp đồng.

Ngoài ra, các bên cũng nên tham khảo những quy định liên quan đến việc ký kết hợp đồng thuê nhà, quyết định, hoặc các hình thức bảo đảm tài sản khác nhằm tránh tranh chấp về sau.

Mức đặt cọc khi mua đất

Hiện tại, pháp luật không quy định cụ thể về mức đặt cọc tối thiểu hoặc tối đa khi mua đất. Các bên có quyền thỏa thuận về số tiền đặt cọc miễn là không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, mức đặt cọc thường dao động từ 5% đến 30% giá trị của giao dịch mua bán.

3. Mức phạt cọc nếu không thực hiện hợp đồng

Mức phạt cọc được quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Có hai trường hợp xảy ra:

Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Trong trường hợp này, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Bên này phải trả lại tài sản đặt cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc (hay còn gọi là phạt cọc gấp đôi).

Ngoài các quy định trên, các bên có thể thỏa thuận một mức phạt khác nhau. Điều này có thể được ghi nhận và làm rõ trong hợp đồng đặt cọc.

4. Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

Khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc nhà đất, các bên cần chú ý đến những yếu tố sau:

4.1. Thông tin rõ ràng trong hợp đồng

Xác định rõ thông tin của hai bên: Tên, địa chỉ, số điện thoại… của cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Thông tin về căn nhà: Địa chỉ, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý của tài sản.
Giá trị giao dịch: Cần xác định rõ giá trị mua bán để tránh các hiểu nhầm trong quá trình thực hiện hợp đồng.

4.2. Chữ ký của các bên

Tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản (chủ sở hữu, người đại diện) phải ký tên trong hợp đồng đặt cọc. Điều này bao gồm cả trường hợp tài sản được đứng tên bởi nhiều người (như trường hợp vợ chồng chung sở hữu).

4.3. Ghi nhận thực hiện nghĩa vụ

Việc nhận tiền đặt cọc phải ghi nhận rõ ràng bằng văn bản thể hiện rằng bên nhận đã nhận tiền đặt cọc. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi cho bên đặt cọc trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

4.4. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Mặc dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng việc này vẫn được khuyến khích nhằm giảm thiểu rủi ro và tranh chấp.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất

>>> Giải đáp: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

5. Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

--------***--------

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT

(Số: …/20…/HĐTX)

Hôm nay, ngày … tháng … năm ………. tại ……………………………..

Chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): ……………………………………………. Sinh ngày: ………………………………..