Đặt cọc mua nhà ở xã hội cần chú ý gì?

Đặt cọc khi mua nhà ở xã hội là một bước rất quan trọng trong quá trình sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần chú ý đến nhiều khía cạnh và quy định pháp luật liên quan. Bài viết này sẽ trình bày về việc đặt cọc mua nhà ở xã hội cần chú ý gì để các bạn nắm rõ một cách chi tiết.

1. Tìm hiểu về đặt cọc mua nhà ở xã hội

1.1. Nhà ở xã hội (NOXH)

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được nhà nước xây dựng nhằm phục vụ cho những người có thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách hoặc đối tượng bị ảnh hưởng bởi các chính sách xã hội. Theo Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội bao gồm các công trình do Nhà nước hoặc các cơ quan được ủy quyền xây dựng với mục tiêu xã hội, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho những đối tượng này.

Đối tượng được mua nhà ở xã hội:

• Người có thu nhập thấp;
• Người lao động trong khu công nghiệp, có hợp đồng lao động dài hạn;
• Sinh viên và các đối tượng thuộc diện hưởng chế độ chính sách của Nhà nước.

1.2. Đặt cọc mua nhà ở xã hội

Đặt cọc mua bán nhà ở xã hội là việc bên mua (dự định mua) chuyển cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn nhất định nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau này. Đây là một bước quan trọng trong quy trình mua bán, giúp cả hai bên có nền tảng pháp lý vững chắc trước khi ký hợp đồng chính thức.

Mục đích:

• Cam kết thực hiện hợp đồng: Đặt cọc thể hiện sự nghiêm túc và cam kết của bên mua, qua đó củng cố lòng tin giữa hai bên trong giao dịch.
• Bảo vệ quyền lợi: Đặt cọc giúp bảo đảm quyền lợi của bên bán và bên mua. Nếu một bên vi phạm, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường tương ứng.

2. Quy định pháp lý về đặt cọc mua nhà ở xã hội

2.1. Hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà ở xã hội là thỏa thuận giữa bên đặt cọc (người mua) và bên nhận cọc (chủ đầu tư). Nó không chỉ đơn thuần là việc chuyển giao một khoản tiền nhất định mà còn có ý nghĩa pháp lý sâu xa, buộc các bên thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.

2.2. Các quy định liên quan đến tiền đặt cọc

• Không vượt quá 5% giá trị hợp đồng: Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, mức tiền đặt cọc tối đa cho nhà ở xã hội không được vượt quá 5% giá trị hợp đồng.
• Thỏa thuận về số tiền đặt cọc: Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể số tiền đặt cọc, nhưng các bên có thể thỏa thuận mức cọc phù hợp trong hợp đồng.

>>> Xem thêm: Đặt cọc mua nhà có cần xem ngày không?

3. Những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà ở xã hội

3.1. Đảm bảo tính pháp lý của dự án

Trước khi thực hiện đặt cọc, người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến dự án, bao gồm nhưng không giới hạn:

• Dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và được cấp phép xây dựng.
• Dự án không nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
• Kiểm tra trạng thái pháp lý của bất động sản:
  • Nhà không được tranh chấp: Cần xác minh rằng nhà không có tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quy hoạch.
  • Không thế chấp: Đảm bảo rằng nhà không bị thế chấp, cần kiểm tra không có thông báo nào về tài sản thế chấp từ phía ngân hàng.

3.2. Tình trạng bất động sản

Người mua cần xác định:

• Nhà đã hoàn thiện hay chưa: Nếu chưa hoàn thiện, phải đảm bảo rõ ràng trong hợp đồng về thời gian giao nhà.
• Tình trạng nhà: Nếu nhà đã có người ở hoặc đang cho thuê, cần làm rõ thời hạn và các thỏa thuận liên quan.

3.3. Kiểm tra thông tin của chủ đầu tư

Người mua cũng cần chú ý đến uy tín của chủ đầu tư, bao gồm:

• Lịch sử hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản.
• Phản hồi từ các khách hàng trước đó và sự minh bạch trong các giao dịch.
• Chứng chỉ và giấy phép hoạt động hợp pháp theo quy định của Nhà nước.

3.4. Các rủi ro khi đặt cọc

• Rủi ro từ chủ đầu tư:
  • Chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng: Có thể đối diện với nguy cơ không nhận được nhà như đã thỏa thuận.
  • Thay đổi chính sách, quy định: Dự án nhà ở xã hội có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.
• Rủi ro pháp lý: Tranh chấp quyền sở hữu, có thể phải đối mặt với trường hợp tranh chấp quyền sở hữu tài sản trong tương lai.

3.5. Nội dung hợp đồng đặt cọc

Khi lập hợp đồng đặt cọc, cần đảm bảo các điều khoản cụ thể sau:

• Thông tin bên mua và bên bán: Tên, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin cần thiết khác.
• Thông tin chi tiết của nhà ở: Địa chỉ nhà, số thửa, diện tích, giá bán, ngày giao nhà, và các thông tin liên quan khác.
• Số tiền đặt cọc: Cần ghi rõ số tiền đặt cọc, cách thức thanh toán, và quyền lợi/ nghĩa vụ của từng bên.
• Điều khoản chấm dứt hợp đồng: Quy định rõ về trường hợp chấm dứt hợp đồng, bao gồm trách nhiệm hoàn trả tiền cọc.

3.6. Công chứng hợp đồng đặt cọc

Mặc dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng theo quy định, nhưng việc công chứng được khuyến khích như một biện pháp bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Việc này giúp tránh tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai và cung cấp cho người mua sự đảm bảo về tính hợp pháp của hợp đồng.

>>> Tìm hiểu: Rủi ro khi mua nhà ở xã hội: Nguy cơ cần lưu ý trước khi mua.

4. Các giấy tờ cần chuẩn bị khi đặt cọc

4.1. Giấy tờ cá nhân

Người mua cần chuẩn bị:

• Căn cước công dân: Bản gốc và bản sao có chứng thực.
• Sổ hộ khẩu: Cần thiết để xác minh nơi cư trú và tình trạng hôn nhân.
• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân: Nếu đã kết hôn, cần giấy đăng ký kết hôn; nếu chưa kết hôn, cần giấy xác nhận độc thân.

4.2. Giấy tờ liên quan đến nhà ở xã hội

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng; bản gốc cần có để kiểm tra quyền sở hữu.
• Hợp đồng mà trước đây đã ký kết (nếu có): Chứng minh tính hợp pháp và lịch sử của bất động sản.
• Giấy phép xây dựng và các tài liệu liên quan (nếu có): Bảo đảm nhà ở đã được xây dựng hợp pháp.

4.3. Hồ sơ liên quan đến chủ sở hữu

Đối với những bất động sản có nhiều chủ sở hữu:

• Thông tin của tất cả các đồng sở hữu: Cần có sự đồng ý và chữ ký của tất cả những người sở hữu tài sản.
• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ: Nếu nhà thuộc tài sản chung hoặc có thành viên khác liên quan.

5. Địa điểm và thời gian đặt cọc

5.1. Thời gian đặt cọc

• Thỏa thuận giữa các bên: Thời hạn đặt cọc cần được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.
• Thời hạn ký hợp đồng mua bán: Bên mua cần đảm bảo thời gian hợp lý, tránh việc hạn chế quyền lợi của bản thân.

5.2. Địa điểm

Lựa chọn địa điểm thuận lợi: Nên chọn những nơi có uy tín hoặc văn phòng công chứng để thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và giảm thiểu rủi ro.

>>> Tham khảo: Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội mà bạn nên biết.

6. Biện pháp bảo vệ quyền lợi khi đặt cọc

6.1. Các quy tắc về hoàn trả tiền cọc

• Bên đặt cọc từ chối thực hiện: Nếu người mua từ chối việc thực hiện hợp đồng, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
• Bên nhận cọc không thực hiện hợp đồng: Nếu bên nhận cọc không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, họ sẽ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc cùng với một khoản bồi thường tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

6.2. Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cơ quan giải quyết sẽ căn cứ vào nội dung quy định trong hợp đồng để đưa ra quyết định. Do đó, việc lập hợp đồng chi tiết và rõ ràng là cực kỳ quan trọng.

6.3. Khả năng lấy lại tiền đặt cọc

Điều quan trọng là bên mua nên thỏa thuận rõ ràng về việc lấy lại khoản tiền đặt cọc trong trường hợp nào. Điều này có thể bao gồm các điều khoản như:

• Nếu bên nhận cọc vi phạm hợp đồng, cần có cơ sở pháp lý để yêu cầu bồi thường.
• Thống nhất trước về số tiền sẽ bị phạt trong các trường hợp từ chối thực hiện hợp đồng từ cả hai bên.

Kết luận

Đặt cọc mua nhà ở xã hội là một quy trình phức tạp, đòi hỏi người mua phải trang bị đầy đủ kiến thức và cẩn trọng trong mọi bước thực hiện. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần lưu ý đến các giấy tờ pháp lý, nội dung hợp đồng và kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc tư vấn cụ thể về quy trình đặt cọc, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ nhanh chóng và giải đáp mọi thắc mắc của bạn về giao dịch bất động sản một cách tận tình và chi tiết.

>>> Giải đáp: Quy định về giá bán nhà ở xã hội như thế nào?

 

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

 

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com