Công chứng mua bán nhà đất là bước không thể thiếu để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, thực tế phát sinh không ít trường hợp người bán vì lý do sức khỏe, tuổi cao, khuyết tật hoặc không biết chữ… không thể ký tên vào hợp đồng. Vậy khi không thể đặt bút ký, giao dịch có thể công chứng được không? Câu trả lời nằm ở quy định pháp luật và vai trò xử lý linh hoạt của công chứng viên.

1. Không thể ký tên – tình huống phổ biến trong công chứng nhà đất

Trong một giao dịch mua bán nhà đất, việc người bán không thể ký tên vào hợp đồng có thể xảy ra vì nhiều lý do khác nhau. Những trường hợp phổ biến bao gồm:

👉 a) Khuyết tật tay hoặc bệnh lý

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến người bán không thể ký tên là do khuyết tật tay hoặc các vấn đề về sức khỏe. Người bán có thể bị tai nạn hoặc mắc phải bệnh lý làm ảnh hưởng đến khả năng di chuyển tay hoặc làm việc với bút, chẳng hạn như bị tai biến, đột quỵ, hoặc mắc các bệnh về khớp, thoái hóa khớp.

👉 b) Tuổi cao và suy giảm sức khỏe

Người bán cao tuổi, đặc biệt là những người đã bước vào độ tuổi nghỉ hưu, có thể gặp phải các vấn đề về sức khỏe như run tay, khó khăn trong vận động, hoặc suy giảm trí nhớ. Điều này khiến họ không thể ký tên vào hợp đồng một cách dễ dàng hoặc chính xác.

👉 c) Người bán đang điều trị hoặc nằm viện

Trong một số trường hợp, người bán có thể đang phải điều trị tại bệnh viện do gặp phải các vấn đề sức khỏe nghiêm trọng hoặc đang trong quá trình hồi phục. Khi đó, họ sẽ không thể trực tiếp có mặt tại nơi ký kết hợp đồng để thực hiện việc ký tên.

👉 d) Suy giảm năng lực hành vi dân sự

Một nguyên nhân quan trọng không thể bỏ qua là khi người bán không còn đủ năng lực hành vi dân sự, ví dụ như mắc bệnh tâm thần, mất trí nhớ hoặc rối loạn nhận thức. Các trường hợp này đòi hỏi có sự can thiệp của người giám hộ hoặc quyết định của tòa án để thay mặt người bán ký vào hợp đồng.

👉 e) Lý do pháp lý khác

Ngoài những lý do trên, còn có thể có một số nguyên nhân pháp lý khác khiến người bán không thể ký tên vào hợp đồng, như là người bán bị bị khởi kiện, bị tạm giam hoặc có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Trong trường hợp này, giao dịch sẽ bị đình chỉ hoặc cần có sự xác nhận hợp pháp từ các cơ quan chức năng.

2. Giải pháp khi người bán không thể ký tên

Người bán không thể ký tên vì nhiều lý do, nhưng không đồng nghĩa giao dịch sẽ bị hủy bỏ. Pháp luật đã có những cơ chế linh hoạt để đảm bảo quyền giao dịch của công dân. Dưới đây là 3 giải pháp phổ biến và hợp pháp:

👉 a) Điểm chỉ thay cho chữ ký

Theo khoản 2 Điều 24 Luật Công chứng 2014, người tham gia giao dịch mà không ký được có thể điểm chỉ bằng ngón tay (thường là ngón trỏ).

Điều kiện để điểm chỉ hợp lệ:

• Người điểm chỉ phải minh mẫn, nhận thức rõ hành vi của mình.
• Có người làm chứng đi cùng, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép không cần (VD: người thân không có mâu thuẫn lợi ích).
• Công chứng viên phải ghi rõ lý do điểm chỉ thay vì ký trong nội dung hợp đồng.
• Người điểm chỉ chỉ dùng một ngón tay duy nhất và dấu vân tay phải rõ nét, có thể nhận dạng.

👉 Đây là giải pháp rất phổ biến trong các trường hợp:

• Người bán bị liệt tay, run tay do tuổi già hoặc tai biến.
• Người không biết chữ hoặc chưa từng học viết.
• Người có khuyết tật ở tay, không thể cầm bút.

⚠️ Lưu ý: Không phải ai cũng được điểm chỉ. Nếu người bán không còn năng lực hành vi dân sự, sẽ không được phép điểm chỉ và phải dùng hình thức khác.

👉 b) Ủy quyền cho người khác ký thay

Nếu người bán còn minh mẫn nhưng không thể ký tên trực tiếp, họ có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình ký hợp đồng.

Điều kiện áp dụng:

• Người bán lập hợp đồng ủy quyền có công chứng (có thể điểm chỉ nếu không ký được).
• Người được ủy quyền phải đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự, không bị hạn chế quyền.
• Nội dung ủy quyền phải rõ ràng, cụ thể, ghi rõ quyền ký hợp đồng mua bán nhà đất thay mặt bên bán.

👉 Trường hợp này phù hợp với người:

• Đang điều trị tại bệnh viện hoặc không tiện di chuyển.
• Không ký được do chấn thương tạm thời.
• Muốn người thân thay mặt mình giao dịch.

✅ Ưu điểm: Người được ủy quyền có thể thực hiện toàn bộ thủ tục thay mặt bên bán.

⚠️ Nhược điểm: Cần lập ủy quyền trước đó, tốn thêm thời gian và chi phí công chứng.

Xem thêm>>> Hợp đồng ủy quyền: Rủi ro tiềm ẩn và giải pháp từ góc nhìn thực tế

👉 c) Có người giám hộ hợp pháp thay mặt thực hiện giao dịch

Trường hợp người bán bị mất năng lực hành vi dân sự (ví dụ: sa sút trí tuệ, tâm thần nặng, mất nhận thức...), theo quy định Bộ luật Dân sự 2015, họ không thể ký tên hoặc điểm chỉ, cũng không thể ủy quyền cho người khác.

Lúc này, bắt buộc phải có:

• Người giám hộ được chỉ định bởi Tòa án (hoặc theo quy định pháp luật).
• Bản án, quyết định tuyên mất năng lực hành vi dân sự hoặc giấy xác nhận y tế hợp lệ.
• Giấy tờ chứng minh tư cách người giám hộ.

👉 Giao dịch sẽ do người giám hộ đứng tên thay mặt, có sự kiểm soát chặt chẽ từ công chứng viên.

>>> Có thể bạn quan tâm: Dịch vụ làm sổ đỏ

3. Công chứng viên đóng vai trò gì trong những tình huống này?

Trong các trường hợp người bán không thể ký tên, công chứng viên không chỉ là người xác nhận chữ ký hay điểm chỉ – mà còn là người đánh giá toàn diện tính hợp pháp và hợp lệ của giao dịch.

Cụ thể, công chứng viên sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau:

✅ a) Đánh giá năng lực hành vi dân sự của người bán

Trước khi cho phép ký, điểm chỉ, hay lập hợp đồng ủy quyền, công chứng viên sẽ trực tiếp gặp người bán để xác minh:

• Có minh mẫn, tự nguyện khi thực hiện giao dịch không.
• Có hiểu rõ nội dung của hợp đồng không.
• Có dấu hiệu bị ép buộc, đe dọa, lừa dối không.

Nếu có nghi ngờ, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hoặc yêu cầu giám định y tế, cung cấp người làm chứng, hoặc các giấy tờ pháp lý liên quan.

✅ b) Hướng dẫn cách thực hiện hợp pháp

Công chứng viên sẽ tư vấn:

• Khi nào cần điểm chỉ, khi nào nên lập ủy quyền.
• Có cần người làm chứng hay không.
• Hồ sơ nào cần bổ sung để đảm bảo pháp lý.

Việc tư vấn đúng sẽ giúp khách hàng tránh được rủi ro như:

• Hợp đồng vô hiệu do thiếu chữ ký hợp lệ.
• Tranh chấp phát sinh sau này từ phía người mua hoặc người thừa kế.

✅ c) Lập vi bằng, ghi nhận tình trạng thực tế (nếu cần)

Trong một số trường hợp nhạy cảm (người bán đang nằm viện, yếu, sắp mất…), công chứng viên có thể lập vi bằng hoặc ghi hình, ghi âm quá trình điểm chỉ/ký (theo quy định), để chứng minh:

• Việc ký/điểm chỉ là tự nguyện.
• Không có sự giả mạo hay ép buộc.

✅ d) Bảo vệ giá trị pháp lý cho cả hai bên

Với vai trò trung lập, công chứng viên sẽ đảm bảo:

• Người bán không bị lợi dụng khi không thể ký.
• Người mua được an tâm vì giao dịch hợp pháp, có thể sang tên sổ đỏ sau đó.
• Tránh tranh chấp phát sinh do hợp đồng vô hiệu, bị kiện tụng về sau.

4. Giao dịch có hợp lệ khi người bán không ký tên?

Câu trả lời là: Có thể hợp lệ, nhưng phải tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý.

Một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có giá trị pháp lý nếu đáp ứng 4 điều kiện:

• Chủ thể có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch.
• Tự nguyện tham gia – không bị lừa dối, cưỡng ép, hoặc mất ý thức.
• Nội dung và mục đích của hợp đồng hợp pháp.
• Hình thức của hợp đồng đúng quy định, được công chứng theo Luật Đất đai và Luật Công chứng.

👉 Vậy nếu người bán không thể ký tên, nhưng:

• Có thể điểm chỉ hợp lệ (có người làm chứng, công chứng viên xác nhận);
• Hoặc có ủy quyền đúng pháp luật cho người khác ký thay;
• Hoặc có người giám hộ hợp pháp thay mặt theo quy định;

→ Thì hợp đồng vẫn hợp lệ và được công nhận khi sang tên trên sổ đỏ, trừ khi có khiếu nại về năng lực hành vi hoặc thủ tục sai sót nghiêm trọng.

⚠️ Ngược lại, nếu người ký thay không có ủy quyền hợp pháp, hoặc người điểm chỉ bị mất năng lực hành vi dân sự, giao dịch sẽ bị vô hiệu, người mua không thể sang tên, có nguy cơ mất tiền và vướng vào tranh chấp.

5. Lời khuyên từ công chứng viên

Từ thực tế xử lý hàng nghìn hồ sơ mua bán bất động sản, các công chứng viên có kinh nghiệm chia sẻ một số lời khuyên quan trọng:

🔹 Kiểm tra tình trạng sức khỏe và hành vi của người bán

Trước khi ký, nên chủ động xác minh:

• Người bán có còn minh mẫn không?
• Có tiền sử mất trí nhớ, tai biến hay bệnh tâm thần không?
• Có giấy xác nhận y tế hoặc hồ sơ điều trị không?

→ Trường hợp nghi ngờ, nên yêu cầu đi khám hoặc đưa ra giấy xác nhận từ cơ sở y tế.

🔹 Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để điểm chỉ hoặc ủy quyền

• Nếu người bán không thể ký: mang theo người làm chứng đáng tin cậy (hàng xóm, con cái, người thân không hưởng lợi từ giao dịch).
• Nếu ủy quyền: cần lập hợp đồng ủy quyền trước tại văn phòng công chứng.
• Nếu giám hộ: phải có quyết định tòa án hoặc giấy tờ chứng minh.

🔹 Chọn công chứng viên có kinh nghiệm, sẵn sàng tư vấn tận nơi

Với trường hợp đặc biệt (người bán nằm viện, không di chuyển được), nên liên hệ với văn phòng công chứng uy tín có dịch vụ công chứng tại nhà, tư vấn miễn phí và hỗ trợ hồ sơ tận nơi.

Kết luận

Việc người bán không thể ký tên không phải là “chấm hết” cho giao dịch. Với sự hướng dẫn đúng và linh hoạt từ công chứng viên, việc công chứng mua bán nhà đất vẫn có thể thực hiện một cách hợp pháp và an toàn.

Nếu bạn gặp phải trường hợp người bán không thể ký tên, đừng lo lắng. Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ cung cấp dịch vụ công chứng nhanh chóng và uy tín, giúp bạn giải quyết các tình huống phức tạp như khi người bán không thể ký tên vào hợp đồng mua bán nhà đất.

Chúng tôi có đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm, sẽ hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến việc ủy quyền ký thay, điểm chỉ thay chữ ký, hay các tình huống có người giám hộ thay mặt ký hợp đồng. Đặc biệt, chúng tôi cam kết miễn phí công chứng tại nhà trong khu vực nội thành Hà Nội và các vùng lân cận, giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí.

Với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ, bạn sẽ nhận được sự tư vấn tận tình và dịch vụ công chứng đảm bảo hợp pháp, chính xác, giúp giao dịch của bạn diễn ra suôn sẻ, không gặp phải bất kỳ rủi ro pháp lý nào.

Thông tin liên hệ:

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 0966.22.7979

Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Giờ làm việc: 8h00 – 18h30 (thứ 2 – chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!