Công chứng mua bán xong, bên bán không giao nhà – xử lý ra sao?

17/05/2025

Công chứng mua bán nhà đất là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho giao dịch. Tuy nhiên, trong thực tế, có không ít trường hợp sau khi công chứng hợp đồng mua bán xong, bên bán không giao nhà theo thỏa thuận. Vậy trong tình huống này, bên mua phải xử lý như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và cách xử lý khi gặp trường hợp này.

1. Công chứng mua bán là gì? Tại sao phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?

📜 Công chứng mua bán là quá trình xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà đất bởi cơ quan có thẩm quyền – thường là Văn phòng công chứng. Việc công chứng nhằm đảm bảo rằng:

✅ Các bên tự nguyện ký kết, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình

✅ Hợp đồng không vi phạm pháp luật, không bị ép buộc, gian lận

✅ Giao dịch có giá trị pháp lý, có thể sử dụng để đăng ký nhà đất

Theo Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng (hoặc chứng thực – tùy trường hợp) để:

🔒 Bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán

📂 Làm căn cứ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

📈 Tăng tính minh bạch và giá trị pháp lý cho giao dịch

🎯 Ngoài ra, công chứng còn giúp:

🔹 Ngăn ngừa tranh chấp phát sinh do hợp đồng không rõ ràng hoặc bị làm giả

🔹 Là căn cứ pháp lý để bên mua yêu cầu thực hiện hoặc khởi kiện nếu bên bán vi phạm

🔹 Đảm bảo tính công khai, minh bạch, tạo lòng tin giữa các bên trong giao dịch bất động sản

công chứng mua bán

2. Trường hợp bên bán không giao nhà sau khi công chứng mua bán – thực trạng và hậu quả

Khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng hợp pháp, bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời gian, đúng hiện trạng như đã cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế lại có nhiều trường hợp bên bán cố tình trì hoãn hoặc từ chối giao nhà, khiến bên mua rơi vào thế bị động và thiệt hại.

📌 Một số thực trạng phổ biến:

⚠️ Bên bán chậm bàn giao nhà vì lý do cá nhân hoặc nhằm kéo dài để trục lợi

⚠️ Đã nhận đủ tiền nhưng vẫn không giao nhà đúng hạn

⚠️ Giao nhà không đúng chất lượng, không đúng diện tích hoặc sai tình trạng như thỏa thuận

⚠️ Nhà đất đang có tranh chấp pháp lý, vướng quy hoạch hoặc bị kê biên nên không thể bàn giao

❗ Hậu quả đối với bên mua:

💸 Thiệt hại tài chính do mất quyền sử dụng, phải thuê nơi ở khác, mất cơ hội khai thác

⏳ Tốn thời gian theo đuổi việc thương lượng hoặc khởi kiện

⚖️ Rủi ro pháp lý nếu không thực hiện thủ tục sang tên đúng hạn

🤯 Ảnh hưởng tâm lý, làm gián đoạn kế hoạch an cư hoặc đầu tư

📣 Lưu ý: Bên bán không giao nhà sau công chứng là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và có thể bị xử lý theo pháp luật dân sự. Người mua cần hiểu rõ quyền của mình để có phương án xử lý phù hợp.

3. Căn cứ pháp lý khi bên bán không giao nhà sau công chứng mua bán

Việc công chứng mua bán nhà đất thể hiện sự thỏa thuận hợp pháp giữa hai bên. Sau khi hợp đồng đã được công chứng, các bên buộc phải thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết. Trường hợp bên bán không giao nhà sau khi đã ký hợp đồng mua bán có công chứng là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo quy định pháp luật. Một số căn cứ pháp lý có thể viện dẫn gồm:

📌 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 385: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Khi hợp đồng được ký kết và công chứng hợp pháp, các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Điều 430: Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng chất lượng, số lượng, thời điểm và địa điểm đã cam kết.
Điều 440: Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn và có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên bán vi phạm.
Điều 351 và Điều 360: Trường hợp bên bán không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ giao nhà thì phải chịu trách nhiệm dân sự, bao gồm: buộc thực hiện đúng nghĩa vụ, bồi thường thiệt hại và chịu phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận).

📌 Luật Công chứng 2014:

Điều 5 và Điều 41: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giúp hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Từ thời điểm công chứng, các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.

📌 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành):

Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng là căn cứ để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để bên mua thực hiện các thủ tục pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

4. Cách xử lý khi bên bán không giao nhà sau công chứng mua bán

Khi phát sinh tình huống bên bán không giao nhà sau khi đã công chứng hợp đồng mua bán, bên mua có thể áp dụng một số biện pháp xử lý như sau:

🔹 Bước 1: Thương lượng, yêu cầu thực hiện hợp đồng

Bên mua nên gửi văn bản yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà, đính kèm hợp đồng đã công chứng.
Có thể trao đổi trực tiếp hoặc thông qua văn bản để làm rõ thiện chí và tạo cơ sở nếu tranh chấp phát sinh.
Nếu bên bán đưa ra lý do không chính đáng hoặc không phản hồi, nên tiến hành các bước tiếp theo.

🔹 Bước 2: Gửi đơn yêu cầu hòa giải tại địa phương

Theo Luật Hòa giải cơ sở 2013, bên mua có thể gửi đơn đến UBND cấp xã/phường nơi có nhà đất để yêu cầu hòa giải tranh chấp.
Đây là bước không bắt buộc trong tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, nhưng có thể giúp giải quyết nhanh chóng, tiết kiệm chi phí nếu các bên có thiện chí.

🔹 Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Nếu việc thương lượng và hòa giải không hiệu quả, bên mua có quyền khởi kiện bên bán ra tòa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Một số yêu cầu có thể đưa ra:

Buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo hợp đồng;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc không giao nhà gây ra tổn thất tài chính cho bên mua (ví dụ: phải thuê nhà ở, mất cơ hội khai thác, cho thuê…);
Yêu cầu xử phạt vi phạm hợp đồng, nếu hợp đồng có quy định cụ thể về điều khoản phạt khi vi phạm nghĩa vụ giao nhà.

👉 Hồ sơ khởi kiện gồm:

Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng;
Biên nhận thanh toán (nếu có);
Văn bản làm việc, trao đổi với bên bán;
Đơn khởi kiện theo mẫu và các tài liệu liên quan khác.

🔹 Bước 4: Thực hiện cưỡng chế thi hành án (nếu có bản án)

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án buộc bên bán giao nhà, nếu bên bán vẫn cố tình không thực hiện, bên mua có thể làm thủ tục yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế giao tài sản.

5. Ví dụ minh họa thực tế

🔍 Tình huống thực tế:

Anh Minh (ngụ tại Quận Cầu Giấy, Hà Nội) ký hợp đồng mua một căn nhà cấp 4 tại Quận Cầu Giấy với chị Hoa. Hai bên đã thực hiện đầy đủ thủ tục tại Văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội, hợp đồng mua bán được công chứng và anh Minh đã chuyển đủ tiền cho bên bán theo thỏa thuận. Trong hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà là 15 ngày sau ngày công chứng.

Tuy nhiên, sau 15 ngày, chị Hoa viện lý do nhà đang có người thân ở tạm và xin thêm thời gian. Sau 1 tháng, chị vẫn không bàn giao nhà, đồng thời có dấu hiệu lảng tránh, không tiếp tục hợp tác. Anh Minh nhiều lần liên hệ không thành, buộc phải gửi văn bản yêu cầu và sau đó khởi kiện ra Tòa án nhân dân Quận Cầu Giấy.

⚖️ Hướng xử lý và kết quả:

Tòa án xem xét hợp đồng công chứng, các bằng chứng thanh toán, trao đổi giữa hai bên và xác định:

Hợp đồng công chứng có hiệu lực pháp lý;
Bên bán đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn;
Thiệt hại thực tế của bên mua là chi phí thuê nhà tạm trong thời gian chậm bàn giao.

Kết quả, Tòa tuyên buộc chị Hoa phải bàn giao nhà cho anh Minh trong vòng 7 ngày và bồi thường chi phí phát sinh 20 triệu đồng do việc không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng hạn.

công chứng mua bán

❓ Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

✅ Công chứng hợp đồng mua bán có bắt buộc không?

Câu trả lời là: Có. Theo quy định pháp luật, các giao dịch mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản liên quan.

⏳ Hợp đồng đã công chứng nhưng bên bán không giao nhà thì có thể hủy hợp đồng không?

Câu trả lời là: Có thể. Nếu bên bán vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng, bên mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng, bồi thường thiệt hại, hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

🏠 Bên mua đã công chứng và thanh toán nhưng chưa sang tên thì có mất nhà không?

Câu trả lời là: Không. Nếu đã có hợp đồng công chứng hợp pháp và chứng cứ thanh toán rõ ràng, bên mua không mất nhà, nhưng nên nhanh chóng tiến hành thủ tục sang tên để bảo vệ quyền lợi và tránh phát sinh tranh chấp.

📄 Công chứng hợp đồng rồi nhưng chưa đăng bộ có hiệu lực không?

Câu trả lời là : Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Tuy nhiên, việc đăng bộ (sang tên) là bước cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu chưa đăng bộ, bạn vẫn có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ.

⚖️ Có thể kiện bên bán ra Tòa không? Mất bao lâu?

Câu trả lời là: Hoàn toàn có thể. Bạn nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như: hợp đồng công chứng, biên lai thanh toán, thư yêu cầu giao nhà… Thời gian giải quyết phụ thuộc vào từng vụ án, thường từ 4–6 tháng nếu không có tranh chấp phức tạp.

Hãy yên tâm khi lựa chọn Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ – địa chỉ tin cậy đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch pháp lý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

📞 Hotline: 0966.22.7979

📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com

🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!