Thỏa thuận lối đi chung: có cần công chứng để hợp pháp hóa?

30/10/2025

Trong các khu dân cư có địa hình phức tạp hoặc đất đai được phân chia nhỏ, việc các hộ gia đình thiết lập thỏa thuận lối đi chung là vô cùng phổ biến. Vấn đề pháp lý được quan tâm hàng đầu là: "Thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không?" và làm thế nào để văn bản này có giá trị pháp lý vững chắc nhất, đặc biệt khi có sự chuyển nhượng bất động sản.

✅ Tóm tắt trả lời ngắn gọn

Không bắt buộc công chứng để thỏa thuận lối đi chung có hiệu lực giữa các bên ký kết (trừ khi các bên thỏa thuận khác).

Tuy nhiên, rất nên thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký quyền địa dịch để đảm bảo giá trị pháp lý tuyệt đối, tránh rủi ro tranh chấp trong tương lai và ràng buộc trách nhiệm với chủ sở hữu mới của bất động sản.

Có thể bạn quan tâm>>>Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không? Căn cứ pháp lý và hướng xử lý

⚖️ 1. Căn cứ pháp lý chi tiết về quyền lối đi qua bất động sản liền kề

Thỏa thuận lối đi chung là một dạng của "Quyền về lối đi qua" – một trong các quyền đối với bất động sản liền kề (hay còn gọi là Quyền địa dịch).

Căn cứ pháp lý cốt lõi được quy định rõ ràng trong các văn bản sau:

📜 Bộ luật Dân sự 2015:
- Điều 254 (Khoản 1 và 2) – Quyền về lối đi qua: Quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý nếu không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Lối đi phải được mở thuận tiện, hợp lý nhất và gây thiệt hại ít nhất.
- Điều 246 – Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề: Quyền đối với bất động sản liền kề (bao gồm lối đi chung) được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuậnhoặc theo di chúc.
📍 Luật Đất đai 2013:
- Khoản 4 Điều 95 – Đăng ký đất đai: Quy định việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề (như quyền lối đi chung) phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và ghi nhận vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận từ căn cứ pháp lý: Pháp luật công nhận quyền tự thỏa thuận về lối đi chung giữa các bên. Việc thỏa thuận này tạo ra một Quyền địa dịch. Để quyền này có giá trị lâu dài và ràng buộc được người mua/nhận chuyển nhượng sau này, nó cần phải được đăng ký theo Luật Đất đai.

thỏa thuận lối đi chung

👉 Xem thêm: [Công chứng nhà đất khi người bán đang ở nước ngoài]

👉 Tư vấn miễn phí: [Dịch vụ công chứng tại nhà của Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ]

📝 2. Công chứng: Không bắt buộc nhưng rất nên thực hiện

2.1. Trường hợp không bắt buộc công chứng

Đối với thỏa thuận về quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập bằng thỏa thuận, không có quy định nào bắt buộc phải công chứng. Văn bản thỏa thuận lối đi chung (giấy viết tay) vẫn có thể có hiệu lực pháp lý giữa các bên tham gia ký kết nếu nội dung rõ ràng, tự nguyện.

2.2. Lợi ích vượt trội khi công chứng hoặc chứng thực

Việc công chứng, chứng thực và đăng ký quyền địa dịch là hành động khôn ngoan nhất để bảo vệ quyền lợi lâu dài, mang lại các lợi ích sau:

🛡️ Tính Pháp Lý Tuyệt Đối: Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành, giúp các bên không thể chối bỏ thỏa thuận.
🔄 Ràng Buộc Người Mua Mới: Khi quyền lối đi chung được công chứng và đăng ký vào hồ sơ đất đai (GCN QSDĐ), nó sẽ có hiệu lực ràng buộc với chủ sở hữu mới của bất động sản. Chủ sở hữu mới không thể tự ý thay đổi lối đi.
💰 Giảm Thiểu Thiệt Hại (Đền Bù): Công chứng giúp các điều khoản về đền bù, chi phí bảo trì, sửa chữa được rõ ràng, minh bạch, tránh mâu thuẫn tài chính.

💡 Ví Dụ Minh Họa Rủi Ro

Trường hợp rủi ro (Chỉ Thỏa thuận Viết tay): Ông A và Ông B thỏa thuận lối đi chung bằng giấy viết tay. Sau đó, Ông B bán đất cho Ông C. Ông C không công nhận thỏa thuận này do không có công chứng và đăng ký, dẫn đến tranh chấp. Ông A phải tốn thời gian khởi kiện ra Tòa án.

⚙️ 3. Thủ tục đảm bảo tính pháp lý & đăng ký quyền địa dịch

Để tối đa hóa giá trị pháp lý, các bên nên thực hiện theo ba bước:

Lập Văn Bản Rõ Ràng: Ghi rõ thông tin các bên, mục đích, thông số kỹ thuật (vị trí, chiều dài, chiều rộng – nên có sơ đồ kèm theo), và phân chia chi phí.
Công Chứng/Chứng Thực: Đến Văn phòng Công chứng hoặc UBND cấp xã để xác nhận chữ ký và sự tự nguyện.
Đăng Ký Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề: Đây là bước bắt buộc để ràng buộc hiệu lực với người mua/nhận chuyển nhượng sau này (Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013). Các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để ghi nhận quyền địa dịch vào GCN QSDĐ.

thỏa thuận lối đi chung

🏛️ 4. Tranh chấp về lối đi chung giải quyết thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp về lối đi chung, các bên có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

4.1. Thẩm quyền giải quyết (Căn cứ Điều 235, 236 Luật Đất đai 2024)

Không có Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung thuộc về Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án.
Có Giấy tờ về quyền sử dụng đất (hoặc tài liệu tương đương): Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung thuộc về Tòa án.

4.2. Trình tự giải quyết tranh chấp

Trình tự giải quyết tranh chấp lối đi chung được thực hiện như sau:

🤝 Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải (Bắt buộc):
- Trường hợp các bên không thể tự hòa giải, có thể làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải. Thời hạn hòa giải tối đa 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
⚖️ Khởi kiện tại Tòa án hoặc Yêu cầu UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết:
- Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Các bên khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có lối đi chung đang tranh chấp (Căn cứ Điều 25, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
  - Hồ sơ khởi kiện: Đơn khởi kiện; Giấy tờ thỏa thuận lối đi chung; Biên bản hòa giải không thành và các tài liệu khác.
- Trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Các bên có quyền lựa chọn nộp Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Ủy ban nhân dân cấp huyện (hoặc cấp tỉnh nếu tranh chấp liên quan đến hai huyện trở lên) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
- Nếu nộp Đơn lên UBND nhưng một trong các bên không đồng ý với kết quả giải quyết, họ vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để được giải quyết tiếp.

❓ 5. Các câu hỏi thường gặp về thỏa thuận lối đi chung

Dưới đây là giải đáp chi tiết các câu hỏi thường gặp liên quan đến thỏa thuận lối đi chung và pháp lý đất đai:

❓ Thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không theo quy định pháp luật?
- 🔑 Trả lời: Không bắt buộc công chứng, nhưng đó là giải pháp an toàn pháp lý nhất. Không công chứng có thể khiến văn bản dễ bị tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
❓ Giá trị pháp lý của giấy viết tay thỏa thuận lối đi chung đến đâu?
- 🔑 Trả lời: Giấy viết tay có giá trị chứng minh sự thỏa thuận giữa các bên ký kết. Tuy nhiên, nó không có giá trị ràng buộc mạnh mẽ với chủ sở hữu đất mới nếu không được công chứng và đăng ký quyền địa dịch.
❓ Làm sao để đăng ký quyền lối đi chung vào Sổ đỏ (GCN QSDĐ)?
- 🔑 Trả lời: Sau khi có văn bản thỏa thuận (nên công chứng), các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để đề nghị đăng ký biến động quyền đối với bất động sản liền kề (quyền lối đi chung) vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
❓ Tranh chấp lối đi chung giải quyết ở đâu và cần giấy tờ gì?
- 🔑 Trả lời: Ưu tiên hòa giải tại UBND cấp xã. Nếu không thành, thẩm quyền thuộc về Tòa án (nếu có Sổ đỏ) hoặc UBND/Tòa án (nếu không có Sổ đỏ), tùy theo sự lựa chọn của các bên.
❓ Thỏa thuận lối đi chung có thời hạn không?
- 🔑 Trả lời: Quyền về lối đi qua (quyền địa dịch) có thể được xác lập có thời hạn hoặc không có thời hạn tùy theo thỏa thuận của các bên hoặc quyết định của Tòa án (nếu là lối đi bắt buộc).

💡 Tổng kết: Không bắt buộc phải công chứng thỏa thuận lối đi chung để hợp pháp hóa, nhưng công chứng là lựa chọn khôn ngoan nếu bạn muốn tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi lâu dài. Để đạt hiệu lực pháp lý tối đa, hãy nhớ đăng ký quyền địa dịch vào Sổ đỏ.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!