Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không? Căn cứ pháp lý và hướng xử lý

06/10/2025

Nhiều người sở hữu những thửa đất bị vây kín, không có lối đi ra đường công cộng, thường lo lắng rằng mảnh đất của mình sẽ không được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và trở nên “vô giá trị”. Đây là một lo lắng phổ biến nhưng hoàn toàn có thể được giải quyết.

Trên thực tế, pháp luật Việt Nam có cơ chế rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của chủ đất trong trường hợp này. Bài viết này sẽ cung cấp một cẩm nang toàn diện, giúp bạn hiểu rõ căn cứ pháp lý và các bước xử lý để đất không có lối đi vẫn có thể được cấp Sổ đỏ và có đường ra hợp pháp.

Có thể bạn quan tâm>>>Sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa: Cách xử lý đúng luật

>>> Sổ đỏ bị rách, mờ chữ – có công chứng được không?

1. ✅ Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không?

Câu trả lời là CÓ.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào việc thửa đất có lối đi hay không, mà phụ thuộc vào các điều kiện khác theo Luật Đất đai 2024.

⚖️ Cơ sở pháp lý:

Theo Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, thửa đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ các tiêu chí sau:

Đất được sử dụng ổn định, liên tục và không có tranh chấp.
Đất không vi phạm pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp.
Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Nếu thửa đất của bạn đáp ứng đầy đủ các tiêu chí trên, bạn vẫn có quyền nộp hồ sơ và được cấp Sổ đỏ. Vấn đề lối đi sẽ được giải quyết bằng các biện pháp dân sự.

Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không

2. 🛠️ Hướng xử lý: Mở lối đi hợp pháp cho đất bị vây kín

Một khi đã có Sổ đỏ, bạn có quyền yêu cầu mở lối đi. Đây là quyền được pháp luật bảo vệ theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:

“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý.”

Bạn có thể xử lý theo một trong hai cách sau:

Cách 1: Thỏa thuận với chủ đất liền kề

Đây là phương pháp ưu tiên vì tính linh hoạt và giảm thiểu mâu thuẫn.

Thương lượng: Bạn nên thương lượng với chủ đất liền kề để thống nhất về vị trí, chiều rộng, chiều dài của lối đi.
Lập văn bản thỏa thuận: Sau khi đạt được sự đồng thuận, hai bên lập một Văn bản thỏa thuận mở lối đi chung. Văn bản này nên được công chứng tại Văn phòng công chứng để có giá trị pháp lý cao nhất, tránh mọi tranh chấp sau này.
Cập nhật bản đồ: Khi có văn bản công chứng, bạn nên liên hệ cơ quan địa chính để cập nhật ranh giới, thể hiện lối đi này trên bản đồ địa chính của cả hai thửa đất.

Ví dụ: Anh A có một thửa đất không có lối đi, nằm phía sau mảnh đất của anh B. Anh A đã thỏa thuận với anh B để mở một lối đi chung rộng 2m. Hai người lập hợp đồng thỏa thuận có công chứng, ghi rõ ranh giới, quyền và nghĩa vụ của hai bên, sau đó cùng làm thủ tục cập nhật vào sơ đồ địa chính của cả hai thửa đất.

Cách 2: Yêu cầu cơ quan nhà nước xác định lối đi

Nếu thỏa thuận không thành công, bạn có thể gửi đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nộp đơn yêu cầu: Bạn có thể nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện để được can thiệp.
Giải quyết: Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét thực tế, dựa trên các nguyên tắc:
- Lối đi hợp lý: Thuận tiện, phù hợp với mục đích sử dụng đất và ít gây thiệt hại nhất cho bên chịu mở lối đi.
- Chi phí: Bên sử dụng lối đi có trách nhiệm bồi thường cho bên bị mở lối đi, trừ khi có thỏa thuận khác.

3. 🧩 Trường hợp đặc biệt: Lối đi do tách thửa

Nếu thửa đất không có lối đi là kết quả của việc tách thửa từ một thửa đất lớn, thì người tách thửa phải chừa lối đi cần thiết cho thửa đất phía trong.

Lối đi bắt buộc: Lối đi này phải được xác định ngay trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và không cần đền bù.
Quy định: Việc tách thửa này phải tuân thủ quy định tại Điều 220 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hướng dẫn>>>>

Xem chi tiết dịch vụ sổ đỏ – hỗ trợ trọn gói hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. ❓ Các câu hỏi thường gặp về đất không có lối đi

4.1. Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không?

✅ Có. Chỉ cần đất sử dụng hợp pháp, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch, vẫn được cấp Sổ đỏ.

4.2. Đất bị vây bọc tứ phía thì làm sao để có đường ra?

👉 Có thể thỏa thuận với chủ đất liền kề hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lối đi hợp lý theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.

4.3. Có phải bồi thường khi mở lối đi qua đất hàng xóm không?

⚖️ Có. Bên sử dụng lối đi có nghĩa vụ bồi thường cho bên chịu mở lối đi, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc trường hợp lối đi được tạo ra do tách thửa ban đầu.

4.4. Công chứng thỏa thuận lối đi có bắt buộc không?

📜 Không bắt buộc, nhưng rất nên công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý và quyền lợi lâu dài cho cả hai bên, tránh mọi tranh chấp về sau.

4.5. Khi nào cơ quan nhà nước yêu cầu bổ sung lối đi mới được cấp Sổ đỏ?

🏗️ Khi thửa đất nằm trong khu vực phải có lối ra công cộng theo quy hoạch chi tiết, cơ quan cấp Sổ đỏ có thể yêu cầu bổ sung lối đi hợp pháp trước khi cấp giấy.

🌟 Kết luận

Đất không có lối đi không phải là rào cản để có Sổ đỏ. Pháp luật bảo vệ quyền lợi của bạn, cho phép bạn được mở lối đi hợp pháp qua đất liền kề. Hãy chủ động tìm kiếm giải pháp thông qua thương lượng, và nếu cần, hãy nhờ đến sự can thiệp của pháp luật để đảm bảo tài sản của bạn có đầy đủ giá trị và quyền sử dụng.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!