Tài sản đang tranh chấp có thế chấp được không? Chuyên gia tư vấn

“Tài sản đang tranh chấp có thế chấp được không?” là vấn đề quan trọng không chỉ đối với những người có ý định vay vốn ngân hàng mà còn đối với các chủ sở hữu tài sản. Việc hiểu rõ và chi tiết về pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản đang tranh chấp sẽ giúp người đọc có những quyết định đúng đắn trong các giao dịch tài chính. Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn các vấn đề pháp lý xung quanh chủ đề này.

1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp là một phương thức cho vay phổ biến trong lĩnh vực tài chính, giúp bảo đảm nghĩa vụ tài chính của bên vay. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là hành vi mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà không cần phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Bản chất của việc thế chấp là bảo vệ các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính bằng cách sử dụng tài sản làm bảo đảm.

1.1. Đặc điểm của thế chấp tài sản

• Không giao tài sản: Tài sản được thế chấp vẫn ở trong quyền sở hữu và sử dụng của bên thế chấp.
• Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ.
• Tính minh bạch: Các giao dịch thế chấp cần phải được lập thành hợp đồng rõ ràng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp.

1.2. Những lưu ý khi thế chấp tài sản

Khi quyết định thế chấp tài sản, có một số lưu ý quan trọng mà bên thế chấp cần chú ý đến:

• Kiểm tra và xác minh hồ sơ pháp lý: Trước khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên thế chấp nên kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản, bao gồm việc khảo sát mức độ tranh chấp (nếu có). Điều này giúp bảo đảm rằng tài sản đủ điều kiện để thế chấp.
• Tư vấn từ chuyên gia pháp lý: Nên tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật bất động sản để được tư vấn đầy đủ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ trong quá trình thế chấp.
• Đăng ký hợp đồng: Đảm bảo rằng hợp đồng thế chấp đã được ký kết và đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền. Điều này sẽ bảo đảm tính hợp pháp và quyền lợi cho cả hai bên tham gia giao dịch.
• Liên hệ với cơ quan pháp lý: Nếu tài sản đang có tranh chấp, việc liên hệ với luật sư hoặc các cơ quan pháp lý về tài sản là cực kỳ quan trọng để hiểu rõ tình hình và có hướng xử lý phù hợp.

>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản và các quy định liên quan.

2. Cách xác định tài sản tranh chấp

Tài sản tranh chấp là tài sản mà quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của nó đang bị một hoặc nhiều bên khác nhau yêu cầu, khiếu nại hoặc khởi kiện tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.1. Cách xác định tình trạng tranh chấp

• Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Xem xét các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Tình trạng khiếu nại: Đánh giá xem tài sản có bị khiếu nại hoặc khởi kiện ở tòa án hay không. Có thể tìm kiếm thông tin từ các cơ quan nhà nước, tòa án hoặc dịch vụ tra cứu thông tin đất đai để nắm rõ tình trạng pháp lý.
• Đánh giá thông tin từ bên liên quan: Liên hệ với các bên liên quan để tìm hiểu xem có tranh chấp nào liên quan đến tài sản hay không.

2.2. Các loại tài sản không thể thế chấp khi đang tranh chấp

• Tài sản không đủ điều kiện thế chấp:
  • Nhà ở và bất động sản: Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, tài sản nhà ở đang tranh chấp không được phép thế chấp. Nguyên tắc này sẽ được áp dụng tương tự cho bất động sản.
  • Quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất đang có tranh chấp về quyền sở hữu không thể được đem đi thế chấp tại ngân hàng.
• Tài sản có phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Tài sản đang trong quá trình thi hành án. Những tài sản bị kê biên hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp theo quyết định của tòa án cũng không thể thế chấp.

>>> Tham khảo: Những điều cần biết khi khởi kiện tranh chấp nhà đất.

3. Tài sản đang tranh chấp có thế chấp tại ngân hàng được không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, việc thực hiện quyền thế chấp tài sản chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện pháp lý. Cụ thể:

• Đối với quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
  • Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất không được có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Đất phải đang ở trong thời hạn sử dụng quy định.
• Đối với nhà ở: Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ ràng rằng
  • Nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
  • Nhà phải không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại hoặc kiện tụng về quyền sở hữu.

Như vậy, tài sản đang tranh chấp không thể được đem đi thế chấp tại ngân hàng. Việc không đảm bảo các tiêu chí pháp lý là lý do chính khiến ngân hàng không thể chấp nhận tài sản đó làm tài sản thế chấp. Do đó, nếu tài sản của bạn đang có tranh chấp, bạn sẽ không đủ điều kiện để thế chấp nhằm vay vốn.

Trường hợp ngân hàng được nhận thế chấp khi tài sản đang tranh chấp

Bên thứ ba ngay tình

Trong trường hợp ngân hàng nhận thế chấp tài sản đang tranh chấp, câu hỏi được đặt ra là “Ngân hàng có phải là bên thứ ba ngay tình hay không?”. Theo Điều 180 và 133 Bộ luật Dân sự, ngân hàng có thể được công nhận là bên thứ ba ngay tình nếu:

• Ngân hàng không biết và không thể biết về tình trạng tranh chấp của tài sản ở thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp.
• Các điều kiện pháp lý cho việc thế chấp đã được thực hiện, và ngân hàng đã thực hiện đầy đủ quy trình thẩm định để đảm bảo tài sản hợp pháp.

Ví dụ cụ thể

Giả sử một tài sản được chuyển nhượng từ A sang B, nhưng A đã giả mạo chữ ký của C (bên thứ ba). Nếu ngân hàng nhận thế chấp tài sản từ B mà không biết gì về việc giả mạo này, ngân hàng có thể được công nhận là bên thứ ba ngay tình.

Tuy nhiên, sự chấp nhận này có thể thay đổi tùy thuộc vào mức độ thẩm định và kiểm tra của ngân hàng. Nếu ngân hàng nhận thấy các dấu hiệu không bình thường mà vẫn tiến hành giao dịch, có khả năng ngân hàng không được công nhận như một bên thứ ba ngay tình.

Rủi ro cho ngân hàng

• Khó khăn khi thu hồi nợ: Nếu tài sản thế chấp bị tranh chấp hoặc tuyên bố vô hiệu, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi với số tiền đã cho vay.
• Rủi ro pháp lý: Có thể phải đối mặt với các biện pháp pháp lý từ các bên liên quan.

>>> Tìm hiểu: Hợp đồng vay tiền có tài sản thế chấp: Vì sao cần công chứng?

4. Tác động của việc thế chấp tài sản đang tranh chấp

Việc thế chấp tài sản đang tranh chấp có thể dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, cụ thể như sau:

• Giao dịch có thể bị vô hiệu: Nếu tài sản đang tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, giao dịch này có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng không còn hiệu lực pháp lý, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên tham gia.
• Mất quyền truy đòi tài sản: Ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp có thể không có quyền đối với tài sản mà họ đã thế chấp trong trường hợp có tranh chấp pháp lý. Điều này có thể dẫn đến mất mát tài sản trong các tình huống pháp lý phức tạp.
• Khó khăn trong việc giải quyết giao dịch: Các bên liên quan sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện và giải quyết nghĩa vụ tài chính. Việc tranh chấp có thể dẫn đến tình trạng kéo dài không thể thực hiện các giao dịch như mong muốn, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính cũng như các hoạt động kinh doanh liên quan.
• Rủi ro cho bên nhận thế chấp: Ngân hàng có thể phải đối mặt với khó khăn trong việc thu hồi nợ nếu tài sản không còn giá trị hoặc bị giải quyết pháp lý bất lợi. Điều này có thể gây ra thiệt hại tài chính cho ngân hàng và làm tăng mức độ rủi ro trong hoạt động cho vay.

Những tác động nêu trên đặt ra nhiều thách thức cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp, do đó các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định thế chấp tài sản đang trong tình trạng tranh chấp.

5. Giải quyết tranh chấp trước khi thế chấp tài sản

• Thẩm định và thỏa thuận:
  • Thương lượng: Các bên liên quan có thể thương lượng để đạt được thỏa thuận về quyền sở hữu tài sản. Việc hòa giải trực tiếp giữa các bên có thể giúp giảm bớt căng thẳng và tìm ra giải pháp chung.
  • Hòa giải tại cơ sở: Quan trọng là tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, theo quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp. Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ có biên bản hòa giải, và có thể chuẩn bị các bước tiếp theo để đăng ký quyền sở hữu hợp pháp.
• Khởi kiện tại tòa án: Nếu hòa giải không thành, một bên có thể khởi kiện tại tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tòa án sẽ tiến hành xem xét hồ sơ và có phán quyết về quyền sở hữu tài sản.
• Đăng ký quyền sở hữu mới: Sau khi giải quyết tranh chấp, bên thắng kiện hoặc bên được công nhận quyền sở hữu hợp pháp cần làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền để xác nhận tình trạng pháp lý của tài sản.

>>> Hướng dẫn: 3 cách giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả nhất.

6. Lựa chọn hình thức khác để bảo đảm khi có tài sản trong tranh chấp

• Bảo đảm bằng hợp đồng bảo lãnh: Trong trường hợp tài sản đang tranh chấp, chủ sở hữu có thể thực hiện hợp đồng bảo lãnh với tổ chức tín dụng, nơi bên bảo lãnh cam kết thanh toán nợ thay thế cho bên vay nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ.
• Góp vốn bằng tài sản khác: Chủ sở hữu có thể lựa chọn góp vốn bằng tài sản khác không bị tranh chấp. Những tài sản như tiền mặt, cổ phần hoặc tài sản khác không gặp vấn đề pháp lý vẫn có thể được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính.
• Đặt cọc: Một phương thức khác để bảo đảm nghĩa vụ là đặt cọc. Bên vay có thể đặt cọc một khoản tiền cố định nào đó để bảo đảm cho khoản vay mà không cần phải thế chấp tài sản đang tranh chấp.
• Hình thức bảo đảm khác như tài sản thế chấp khác: Nếu không thể thế chấp tài sản đang tranh chấp, bạn có thể cân nhắc đến việc thế chấp các tài sản khác có giá trị tương đương, miễn là các tài sản đó không nằm trong trạng thái tranh chấp.

Kết luận

Việc xác định tài sản tranh chấp và hiểu các quy định pháp luật liên quan là rất quan trọng cho cả người cho vay lẫn người vay. Những loại tài sản không đủ điều kiện thế chấp, cùng với cách giải quyết tranh chấp hiệu quả sẽ giúp bạn tránh khỏi những rắc rối pháp lý không đáng có. Các hình thức bảo đảm khác cũng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định thực hiện giao dịch nào đó.

Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn về các vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp hoặc bất động sản, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi sẵn sàng giúp đỡ bạn giải quyết các vấn đề phức tạp một cách nhanh chóng và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi cho bạn trong mọi giao dịch.

>>> Tham khảo: Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com