Hợp đồng thế chấp tài sản và các quy định liên quan

08/05/2025

Hợp đồng thế chấp tài sản là một công cụ pháp lý hiện đại nhằm bảo đảm cho các khoản vay mà bên vay thực hiện với các tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng. Hiểu rõ về loại hợp đồng này không chỉ giúp người vay có được sự bảo đảm cần thiết mà còn giúp bên cho vay thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về hợp đồng thế chấp tài sản, bao gồm khái niệm, quy định pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các yếu tố liên quan khác.

1. Tài sản thế chấp

1.1. Quy định về tài sản thế chấp

Theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp và có thể bao gồm:

Bất động sản: Tất cả các loại tài sản như nhà, đất, và các cấu trúc khác có giá trị. Nếu là thế chấp toàn bộ bất động sản, tất cả các vật phụ cũng sẽ nằm trong tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Động sản: Các loại tài sản như xe cộ, máy móc, hàng hóa. Nếu tài sản thế chấp có vật phụ, chúng cũng thuộc quyền thế chấp.
Quyền sử dụng đất: Nếu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và thuộc sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản đó cũng sẽ được xem là tài sản thế chấp.

1.2. Bảo hiểm tài sản thế chấp

Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đang được dùng để thế chấp. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả số tiền cho bên nhận thế chấp. Nếu không thực hiện đúng, bên nhận thế chấp có thể không nhận được bồi thường từ tổ chức bảo hiểm khi có sự kiện bảo hiểm xảy ra.

Hợp đồng thế chấp tài sản

>>> Xem thêm: Thủ tục làm giấy từ chối tài sản và các vấn đề liên quan.

2. Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp tài sản được định nghĩa theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, thế chấp là việc một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng).

Hợp đồng thế chấp tài sản có phải là hợp đồng bảo đảm hay không?

Theo điều khoản đã đề cập, hợp đồng thế chấp tài sản là một dạng của hợp đồng bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm có thể bao gồm nhiều loại khác nhau, như hợp đồng cầm cố, đặt cọc, và tín chấp. Hợp đồng thế chấp thường liên quan tới việc bảo đảm nghĩa vụ muốn thực hiện, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính và bất động sản.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản

3.1. Quyền của bên thế chấp

Bên thế chấp có một số quyền quan trọng sau đây theo Điều 320 - Bộ luật Dân sự 2015:

Khai thác tài sản: Bên thế chấp được phép khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ tài sản, trừ khi hoa lợi cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Đầu tư nâng cao giá trị tài sản: Bên thế chấp có quyền đầu tư vào tài sản để nâng cao giá trị của tài sản thế chấp.
Nhận lại tài sản: Khi nghĩa vụ đã được thực hiện, bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản và các giấy tờ liên quan.
Bán hoặc thay thế tài sản: Bên thế chấp có quyền bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh, nhưng cần đảm bảo giá trị tối thiểu theo thỏa thuận.

3.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp

Theo Điều 321 - Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp cũng có một số nghĩa vụ nhất định, bao gồm:

Giao giấy tờ liên quan: Cung cấp các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Bảo quản tài sản: Bên thế chấp phải giữ gìn tài sản và thực hiện các biện pháp bảo quản tốt trong suốt thời gian có hiệu lực của hợp đồng, đảm bảo giá trị của tài sản không bị sụt giảm.
Cung cấp thông tin: Bên thế chấp có trách nhiệm cung cấp thông tin về thực trạng tài sản cho bên nhận thế chấp.
Không chuyển nhượng tài sản: Không được phép bán, thay thế hay tặng cho tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Giao tài sản nếu cần: Trong trường hợp có sự vi phạm, bên thế chấp phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thế chấp tài sản

>>> Tìm hiểu: Tất tần tật các thông tin cần biết về Hợp đồng thế chấp.

4. Lập hợp đồng thế chấp tài sản

4.1. Quy trình lập hợp đồng thế chấp tài sản

Để hợp đồng thế chấp tài sản có giá trị pháp lý và thực thi tốt, các bên cần tuân theo quy trình lập hợp đồng cơ bản sau:

Thỏa thuận ban đầu: Hai bên cần thống nhất các điều khoản cơ bản của hợp đồng như tài sản thế chấp, số tiền vay, lãi suất, thời hạn và điều kiện thực hiện nghĩa vụ.
Chuẩn bị tài liệu: Các bên cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp, giấy tờ cá nhân của các bên, và các giấy tờ tài chính nếu cần.
Soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng cần được soạn thảo chi tiết, ghi rõ các thông tin cùng điều khoản đã thỏa thuận, và tuân thủ các quy định của pháp luật.
Công chứng hợp đồng: Tùy thuộc vào từng loại tài sản, hợp đồng có thể cần phải được công chứng để nâng cao tính hợp pháp.
Đăng ký tài sản thế chấp: Đối với bất động sản, việc đăng ký thế chấp cần thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cho bên cho vay.
Thực hiện hợp đồng: Sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng, các bên cần thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận. Bên vay (bên thế chấp) thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo các điều khoản trong hợp đồng.

4.2. Mẫu Hợp đồng thế chấp tài sản

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

Số:...............................

Hợp Đồng này được lập và ký ngày …. tháng …. năm ………. giữa:

BÊN THẾ CHẤP:

[Lựa chọn một trong các chủ thể bên dưới]

1. Đối với chủ thể là cá nhân:

Ông (Bà): […]

Sinh ngày: […]

CCCD số: […] cấp ngày […] tại […]

Hộ khẩu thường trú: […]

(Trường hợp có nhiều cá nhân thì điền thông tin đầy đủ của tất cả cá nhân đó)

2. Đối với chủ thể là tổ chức:

Tên tổ chức: […]

Trụ sở: […]

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: […] cấp ngày […]

Số điện thoại: […] Số fax: […]

Người đại diện: […]

Chức vụ: […]

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: […]

Sau đây được gọi là “Bên A”.

BÊN NHẬN THẾ CHẤP:

[Lựa chọn một trong các chủ thể bên dưới]

1. Đối với chủ thể là cá nhân:

Ông (Bà): […]

Sinh ngày: […]

CCCD số: […] cấp ngày […] tại […]

Hộ khẩu thường trú: […]

(Trường hợp có nhiều cá nhân thì điền thông tin đầy đủ của tất cả cá nhân đó)

2. Đối với chủ thể là tổ chức:

Tên tổ chức: […]

Trụ sở: […]

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: […] cấp ngày […]

Số điện thoại: […] Số fax: […]

Người đại diện: […]

Chức vụ: […]

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: […]

Sau đây được gọi là “Bên B”.

Bên A và Bên B (sau đây gọi riêng là “Bên” và gọi chung là “Các Bên”) đồng ý ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản (“Hợp Đồng”) với những điều khoản như sau:

Điều 1. Nghĩa vụ được bảo đảm

Bên A đồng ý thế chấp tài sản (bao gồm tài sản là vật và/hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng liên quan) thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ sau:

- […]

Điều 2. Tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp

2.1. Tài sản thế chấp:

- Tên tài sản: […]

- Số lượng: […]

- Thông tin về tài sản: […]

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản: […]

- Giá trị tài sản thế chấp: […] (Bằng chữ: […])

Giá trị của tài sản thế chấp được xác định tại thời điểm ký Hợp Đồng. Giá trị này không được mặc nhiên áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của Hợp Đồng này .

2.2. Hai Bên thống nhất tài sản thế chấp sẽ do […] quản lý.

(Hai Bên có thể thỏa thuận tài sản thể chấp do Bên thế chấp hoặc Bên thứ ba giữ. Trường hợp giao cho Bên thứ ba giữ thì ghi cụ thể thông tin về Bên giữ tài sản thế chấp)

Điều 3. Thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện Hợp Đồng

(Điều này áp dụng trong trường hợp các Bên thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho Bên thứ ba giữ)

3.1. Thời gian giao tài sản thế chấp: […]

3.2. Địa điểm giao nhận: […]

3.3. Phương thức giao nhận: […]

Điều 4. Đăng ký biện pháp bảo đảm

Bên B có trách nhiệm đăng ký biện pháp bảo đảm với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu như tài sản thế chấp phải được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Điều 5. Trách nhiệm do vi phạm Hợp đồng

Nếu một Bên vi phạm Hợp đồng này, Bên bị vi phạm sẽ gửi văn bản yêu cầu Bên vi phạm khắc phục. Nếu Bên vi phạm không khắc phục hoặc không thể khắc phục vi phạm đó trong thời theo yêu cầu của Bên bị vi phạm kể từ ngày nhận được thông báo của Bên bị vi phạm, Bên vi phạm phải chịu phạt 8% giá trị phần nghĩa vụ Hợp Đồng bị vi phạm và chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên bị vi phạm những thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh do hành vi của Bên vi phạm.

Điều 6. Bảo mật

Mỗi Bên sẽ không tiết lộ bất cứ thông tin nào liên quan đến Hợp Đồng này hoặc của Bên còn lại cho bất cứ bên thứ ba nào mà không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên còn lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Mỗi Bên cam kết có biện pháp phù hợp để đảm bảo rằng những người có liên quan của mình cũng tuân thủ quy định này và sẽ chịu trách nhiệm trong trường hợp có bất cứ hành vi nào vi phạm quy định này. Điều khoản này sẽ vẫn có hiệu lực kể cả sau khi Hợp Đồng này hết hạn hoặc chấm dứt.

Điều 7. Bất khả kháng

7.1. Bất khả kháng là những sự kiện khách quan nằm ngoài sự kiểm soát của các bên bao gồm nhưng không giới hạn ở: động đất, bão, lũ lụt, gió lốc, sóng thần, lở đất, hỏa hoạn, chiến tranh hay đe dọa chiến tranh… hoặc các thảm họa khác không thể lường trước được; hoặc sự thay đổi của luật pháp bởi chính quyền Việt Nam.

7.2. Khi một bên không thể thực hiện tất cả hay một phần của nghĩa vụ Hợp đồng do sự kiện bất khả kháng gây ra một cách trực tiếp, Bên này sẽ không được xem là vi phạm Hợp đồng nếu đáp ứng được tất cả những điều kiện sau:

7.2.1. Bất khả kháng là nguyên nhân trực tiếp của sự gián đoạn hoặc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ; và

7.2.2. Bên bị gặp phải sự kiện bất khả kháng đã nỗ lực để thực hiện nghĩa vụ của mình và giảm thiểu thiệt hại gây ra cho Bên kia bởi sự kiện bất khả kháng; và

7.2.3. Tại thời điểm xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên gặp phải sự kiện bất khả kháng kháng phải thông báo ngay cho bên kia cũng như cung cấp văn bản thông báo và giải thích về lý do gây ra sự gián đoạn hoặc trì hoãn thực hiện nghĩa vụ.

Điều 8. Quyền và nghĩa vụ của Các Bên

8.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A

8.1.1. Giao tài sản thế chấp và/hoặc bản gốc các giấy tờ còn hiệu lực liên quan đến tài sản thế chấp (nếu có) quy định tại Điều 2 Hợp Đồng cho Bên B theo thỏa thuận;

8.1.2. Đảm bảo có quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thế chấp, không có tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không có bất kỳ sự kiện nào ảnh hưởng đến tính hợp pháp và giá trị của tài sản bảo đảm. Trường hợp Bên A vi phạm quy định này, Bên A ngay lập tức thay thế tài sản đang thế chấp bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc biện pháp bảo đảm khác và bồi thường thiệt hại gây ra cho Bên B (nếu có);

8.1.3. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong suốt thời hạn của Hợp Đồng. Trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng thì Bên A có trách nhiệm phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương với tài sản thế chấp trừ trường hợp các Bên có thỏa thuận khác;

8.1.4. Thông báo cho Bên B biết về quyền của Bên thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có). Trường hợp Bên A không thông báo thì Bên B có quyền hủy Hợp Đồng này và yêu cầu bồi thường thiệt hại gây ra cho Bên B;

8.1.5. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp mà không được sự đồng ý của Bên B, trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

8.1.6. Thanh toán các khoản chi phí liên quan đến việc đăng ký biện pháp bảo đảm, phí, lệ phí khác theo quy định;

8.1.7. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trưởng hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

8.1.8. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

8.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

8.2.1. Trả lại tài sản thế chấp và/hoặc các giấy tờ liên quan cho Bên A sau khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt hoặc hai Bên có thỏa thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

8.2.2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật;

8.2.3. Yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp; kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng đảm bảo không gây cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

8.2.4. Yêu cầu Bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo quản tài sản thế chấp trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

8.2.5. Yêu cầu Bên A hoặc Bên thứ ba giữ tài sản giao tài sản thế chấp để xử lý khi Bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

8.2.6. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà Bên A không thực hiện nghĩa vụ thì Bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật bằng một trong các phương thức sau:

(i) Bán đấu giá tài sản thế chấp;

(ii) Bên B nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;

(iii) Phương thức khác theo thỏa thuận của các Bên.

Điều 10. Hiệu lực và chấm dứt Hợp đồng

10.1. Hợp Đồng này có hiệu lực từ […] đến […] hoặc kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật.

10.2. Hợp Đồng này sẽ chấm dứt trước thời hạn trong những trường hợp sau:

10.2.1. Nếu các bên đồng ý chấm dứt bằng văn bản.

10.2.2. Nếu bất cứ vi phạm Hợp đồng nào không được khắc phục trong thời hạn […] ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu khắc phục từ Bên không vi phạm. Trong trường hợp này, Bên không vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng bằng cách gửi văn bản thông báo cho Bên vi phạm.

10.2.3. Nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài quá […] ngày kể từ ngày phát sinh, Hợp Đồng này có thể được chấm dứt dựa trên văn bản thông báo của một Bên cho Bên còn lại.

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp có bất cứ mâu thuẫn nào phát sinh từ Hợp Đồng này, Các Bên sẽ ưu tiên giải quyết vấn đề bằng thương lượng. Nếu không thể giải quyết được trong vòng 30 ngày, vấn đề sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Bên thua kiện phải thanh toán tất cả các chi phí liên quan đến việc giải quyết tranh chấp cho Bên thắng kiện (bao gồm cả chi phí luật sư).

Điều 12. Điều khoản chung

12.1. Hợp Đồng này được điều chỉnh và giải thích theo pháp luật Việt Nam.

12.2.Mọi sửa đổi hoặc bổ sung Hợp Đồng đều phải được lập thành văn bản và ký duyệt bởi người có thẩm quyền của mỗi Bên.

12.3.Mỗi Bên không được phép chuyển giao bất cứ quyền, nghĩa vụ nào trong Hợp Đồng này cho bất cứ bên thứ ba nào mà không được sự chấp thuận trước bằng văn bản của Bên còn lại.

12.4.Hợp Đồng này sẽ được lập thành […] bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ […] bản để thực hiện.

ĐẠI DIỆN BÊN A

(Ký và ghi rõ họ tên)

ĐẠI DIỆN BÊN B

(Ký và ghi rõ họ tên)

4.3. Điều kiện để hợp đồng thế chấp tài sản được công nhận

Để hợp đồng thế chấp tài sản có giá trị pháp lý, phải đáp ứng các điều kiện sau:

Tài sản hợp lệ: Bất động sản hoặc tài sản khác phải thuộc quyền sở hữu hoàn toàn của bên thế chấp và không vi phạm các quy định về quyền sở hữu.
Hợp đồng có chữ ký: Hợp đồng cần được ký bởi cả hai bên và các điều khoản phải rõ ràng, không gây hiểu lầm.
Công chứng hoặc đăng ký: Hợp đồng phải được công chứng hoặc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo có thể thực hiện quyền yêu cầu khi cần thiết.

5. Rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp tài sản

Ký kết hợp đồng thế chấp tài sản cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà các bên cần lưu tâm:

Rủi ro pháp lý: Hợp đồng có thể không được công nhận nếu không tuân thủ các quy định pháp luật. Các điều khoản không rõ ràng có thể gây tranh chấp.
Rủi ro về tài sản: Giá trị tài sản có thể giảm do hư hỏng, mất mát hoặc biến động kinh tế, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán khoản nợ.
Rủi ro về nghĩa vụ không thực hiện: Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên cho vay có thể gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Rủi ro từ bên thứ ba: Các quyền của bên thứ ba đối với tài sản thế chấp có thể gây rắc rối cho bên nhận thế chấp nếu không được thông báo đầy đủ.

Hợp đồng thế chấp tài sản

>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng ủy quyền toàn phần: Hướng dẫn chi tiết và lưu ý.

Kết luận

Hợp đồng thế chấp tài sản là một phần thiết yếu trong các giao dịch tài chính, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng và vay mượn, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay mà còn tạo cơ sở pháp lý cho các bên tham gia. Hiểu rõ về quy định pháp lý, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như quy trình lập hợp đồng sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách hiệu quả và an toàn hơn.

Nếu bạn cần thêm thông tin chi tiết hoặc hỗ trợ trong việc lập các hợp đồng thế chấp tài sản, đừng ngần ngại liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn và hỗ trợ toàn diện. Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, chúng tôi sẽ đảm bảo rằng hợp đồng của bạn được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả nhất!

>>> Tìm hiểu: Chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba: Quy định và thực tiễn.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.