Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu khi bán nhà đất chung: cách tránh rủi ro

04/09/2025

Bạn đang sở hữu chung một mảnh đất hoặc ngôi nhà với người khác? Khi muốn bán phần của mình, bạn có biết rằng những người đồng sở hữu kia có quyền ưu tiên mua trước người ngoài không? 🧐 Bỏ qua quy định này có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng: hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu, mất thời gian, tiền bạc và phát sinh những tranh chấp không đáng có.

Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn kiến thức chuyên sâu về quyền ưu tiên mua nhà đất của đồng sở hữu, từ căn cứ pháp lý, quy trình thực hiện, ví dụ thực tế cho đến các mẹo hữu ích để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, đúng luật.

Có thể bạn quan tâm>>> Người thừa kế chết trước người lập di chúc: di sản sẽ được chia thế nào?

1. Quyền Ưu Tiên Mua Là Gì? Căn Cứ Pháp Lý Từ Đâu?

Quyền ưu tiên mua là quyền của các đồng sở hữu được ưu tiên mua lại phần tài sản mà một trong các đồng sở hữu khác muốn bán, trong cùng điều kiện và giá cả. Đây không phải là một sự lựa chọn mà là một nghĩa vụ pháp lý bắt buộc phải tuân thủ.

Quyền này được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật quan trọng:

Điều 126 Luật Đất đai 2013: "Trường hợp các đồng sở hữu chung quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình thì các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua."
Khoản 3, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015: "Trường hợp một chủ sở hữu chung muốn bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua."

👉 Tóm lại: Quyền ưu tiên mua là một "lá chắn" pháp lý nhằm bảo vệ lợi ích của những người đồng sở hữu, tránh trường hợp có người lạ tham gia vào tài sản chung mà không có sự đồng ý của họ.

Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu

2. Quy Trình Thực Hiện Quyền Ưu Tiên Mua Của Đồng Sở Hữu

Để một giao dịch mua bán nhà đất chung diễn ra hợp lệ, người bán và người mua cần tuân thủ quy trình sau:

Bước 1: Thông báo bằng văn bản 📝

Người bán phải gửi thông báo bằng văn bản đến tất cả các đồng sở hữu còn lại về việc muốn bán phần của mình. Thông báo cần ghi rõ:

Giá chuyển nhượng dự kiến.
Các điều kiện chuyển nhượng cụ thể (ví dụ: thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán...).
Thời hạn để các đồng sở hữu đưa ra quyết định.

Bước 2: Chờ phản hồi trong thời hạn luật định ⏰

Theo khoản 3, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, các đồng sở hữu có 03 tháng đối với bất động sản và 01 tháng đối với động sản, kể từ ngày nhận được thông báo, để thực hiện quyền ưu tiên mua.

Bước 3: Công chứng Hợp đồng Mua bán ✅

Nếu đồng sở hữu đồng ý mua: Hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Nếu đồng sở hữu từ chối: Nếu họ gửi văn bản từ chối hoặc không có phản hồi trong thời hạn 03 tháng, người bán có thể tiến hành giao dịch với người mua ngoài.

Lưu ý quan trọng: Để tránh rủi ro, khi đến văn phòng công chứng, người bán nên mang theo các văn bản thông báo và văn bản từ chối (nếu có) từ các đồng sở hữu để chứng minh đã thực hiện đúng quy trình.

Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu

Xem thêm>>> Để đảm bảo giao dịch nhà đất chung an toàn, bạn nên liên hệ ngay văn phòng công chứng uy tín để được hướng dẫn chi tiết về quyền ưu tiên mua và thủ tục công chứng

>>> Sau khi thực hiện quyền ưu tiên mua thành công, hãy sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ chuyên nghiệp để nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp sau này

3. Hậu Quả Khó Lường Khi Vi Phạm Quyền Ưu Tiên Mua

Nếu người bán cố tình "đi tắt" và không tôn trọng quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu, hợp đồng mua bán có thể đối mặt với những rủi ro pháp lý nghiêm trọng:

Hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu: Khi bị kiện, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng mua bán với người ngoài vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật. Khi đó, giao dịch bị hủy, người bán phải hoàn trả tiền, người mua mất công sức và thời gian.
Tranh chấp kéo dài: Việc kiện tụng có thể kéo dài hàng năm trời, gây ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc của các bên.
Thiệt hại tài chính: Người mua có nguy cơ mất trắng tiền cọc, tiền thanh toán nếu hợp đồng bị hủy và người bán không có khả năng hoàn trả.

Ví dụ minh họa:

Ông A và bà B cùng sở hữu chung một mảnh đất trị giá 2 tỷ đồng. Do cần tiền gấp, ông A lén lút bán phần của mình cho ông C với giá 1 tỷ đồng mà không thông báo cho bà B. Khi biết được sự việc, bà B đã khởi kiện lên Tòa án. Bà B có quyền yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng giữa ông A và ông C, đồng thời yêu cầu được mua lại phần của ông A với giá 1 tỷ đồng theo đúng quyền ưu tiên mua khi bán nhà đất chung của mình.

4. Mẹo Hữu Ích Để Tránh Rủi Ro Pháp Lý

Dù bạn là người bán hay người mua, việc trang bị kiến thức để tránh rủi ro là điều cần thiết.

Đối với người bán:
- Luôn thông báo bằng văn bản cho tất cả các đồng sở hữu, kể cả khi bạn tin chắc họ không có nhu cầu.
- Hãy giữ lại các văn bản từ chối quyền ưu tiên mua của họ hoặc bằng chứng đã gửi thông báo để làm cơ sở cho việc công chứng.
Đối với người mua:
- Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ chứng minh đã thông báo cho các đồng sở hữu.
- Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem có ghi nhận đồng sở hữu nào không.
- Chỉ nên ký hợp đồng công chứng khi đã xác nhận đầy đủ rằng quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu đã được tuân thủ.
Đối với đồng sở hữu còn lại:
- Hãy theo dõi các thông tin liên quan đến tài sản chung và thực hiện quyền của mình kịp thời nếu có nhu cầu.

5. Các Câu Hỏi Thường Gặp Về Quyền Ưu Tiên Mua

5.1. Quyền ưu tiên mua có áp dụng cho người thân không?

👉 Có. Bất kể là người thân hay không, nếu họ là đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ đều có quyền ưu tiên mua nhà đất của đồng sở hữu.

5.2. Hợp đồng mua bán có cần công chứng để đảm bảo quyền ưu tiên mua không?

👉 Có. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014. Việc này giúp xác minh tính hợp pháp của giao dịch và tránh rủi ro.

5.3. Nếu đồng sở hữu muốn mua nhưng không thống nhất được giá thì sao?

👉 Nếu đồng sở hữu không mua với giá và điều kiện mà người bán đưa ra, họ được coi là từ chối quyền ưu tiên mua. Người bán có thể bán cho người ngoài với giá bằng hoặc cao hơn giá đã thông báo.

5.4. Quyền ưu tiên mua có được chuyển giao cho người khác không?

👉 Không. Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu là một quyền cá nhân và không thể chuyển giao.

🌟 Kết Luận

Quy định về quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu khi bán nhà đất chung là một "hàng rào pháp lý" quan trọng. Việc tuân thủ đúng thủ tục không chỉ giúp giao dịch diễn ra an toàn, mà còn tránh được những tranh chấp phiền phức.

Để đảm bảo quyền lợi tốt nhất, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc liên hệ văn phòng công chứng uy tín để được hỗ trợ toàn diện.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!