Quy định về hợp đồng ủy quyền và những khó khăn vướng mắc

Quy định về hơp đồng ủy quyền và những khó khăn vướng mắc

.

Khó khăn, vướng mắc

cho người khác thực hiện thay thông qua hợp đồng không thể không đề cập đến rủi ro cũng như những khó khăn như:

1..

.

. Tuy nhiên, tại Điều 51 Luật công chứng khi áp dụng trên thực tế. Công chứng viên.

giả tạo.

dần mất đi tính xác thực, dễ trở thành giao dịch bất hợp pháp.

Trên thực tế, khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản nói trên, các bên yên tâm về tính pháp lý vì tổ chức hành nghề công chứng đã xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền. Tuy nhiên, các bên không thể lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật.

Chẳng hạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật, bởi chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng. Như vậy, hợp đồng ủy quyền đương nhiên không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy quyền để thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác. Đồng thời, khi giá đất lên cao, bên ủy quyền có thể dễ dàng đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng bên ủy quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm che đậy việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Vì vậy, không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

Mặt dù, hợp đồng ủy quyền luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng khi các chủ thể yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền thì Công chứng viên không có quyền từ chối vì người có tài sản có toàn quyền yêu cầu ký loại hợp đồng ủy quyền này. Nếu Công chứng viên từ chối sẽ vi phạm vào những việc Công chứng viên không được làm trong quan hệ với người yêu cầu công chứng quy định tại Điều 9 Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ Tư pháp ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng và bị xử lý vi phạm theo Điều 71 Luật công chứng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2018. Thực tế, khi xảy ra tranh chấp (bên được ủy quyền đã bán mất tài sản được ủy quyền) thì bên ủy quyền thường khai báo với cơ quan có thẩm quyền là không biết nội dung và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền, không được Công chứng viên giải thích.

3. Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết.

Quy định về trường hợp một trong các bên giao kết hợp đồng ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt. Quy định này chưa giải quyết triệt để vấn đề và bảo vệ quyền lợi của các bên. Trường hợp các bên không thể biết được bên kia đã chết nếu không có sự thông báo của người khác hoặc trường hợp một bên đã biết bên còn lại đã chết nhưng muốn giấu để tiếp tục thực hiện xong công việc như ủy quyền (đặc biệt là ủy quyền liên quan đến bất động sản). Bên cạnh đó, cũng chưa có quy định nào đề cập vấn đề khi một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết thì bên kia phải có cách xử lý như thế nào để bảo vệ được quyền lợi của các bên trong quan hệ ủy quyền.

Ngoài ra, khi bên được ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện các công việc được ủy quyền thì Công chứng viên khó có thể xác định được bên ủy quyền còn sống hay đã chết. Nếu Công chứng viên yêu cầu chứng minh sẽ gây hiểu lầm là làm khó dễ cho bên được ủy quyền khi thực hiện công việc được ủy quyền, trường hợp không yêu cầu cung cấp thì Công chứng viên không có cơ sở công chứng hợp đồng giao dịch liên quan đến hợp đồng ủy quyền cho bên được ủy quyền tiếp tục thực hiện nội dung công việc được ủy quyền.

4. Khó khăn cho Công chứng viên khi xác định giấy tờ thật, giả.

Hiện nay, việc sử dụng công nghệ cao trong in ấn với các văn bằng, chứng chỉ, giấy tờ đều được làm giả một cách rất tinh vi. Những trường hợp giấy tờ giả được làm bằng phôi thật, chữ ký và con dấu giả nhưng thông tin trong giấy tờ hoàn toàn trùng hợp với thông tin giao dịch trước đó (ví dụ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng làm giả thành 03 bản, thông tin hoàn toàn trùng khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật và được mang đi giao dịch nhiều nơi).

Hiện tượng làm giả giấy tờ tác động xấu đến việc bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch dân sự, giải quyết thủ tục hành chính, thiệt hại về vật chất cho người dân. Không ít đối tượng thuê người mạo danh chủ sở hữu của một số loại tài sản có giá trị để giao dịch mua bán nhằm “qua mặt” Công chứng viên. Với các thủ đoạn khác nhau được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, nhiều đối tượng đã lừa đảo, chiếm đoạt của các tổ chức, cá nhân số tiền hàng tỉ đồng. Ngoài thiệt hại về vật chất, các hành vi này còn ảnh hưởng đến uy tín của các tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền không chỉ mang đến rủi ro cho các chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn đem lại không ít rủi ro cho Công chứng viên khi tiến hành công chứng hợp đồng.