Giao dịch mua bán nhà đất là một trong những giao dịch tài sản có giá trị lớn nhất, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Một trong những rủi ro phổ biến nhất là hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vậy, làm thế nào để phân biệt hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu do hình thức và do nội dung? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất, hậu quả và cách xử lý đúng pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu là gì? 🚫
1.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Khi một hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, nó sẽ không có giá trị pháp lý và không phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm giao kết.
Có thể bạn quan tâm>>> So sánh ủy quyền có thù lao và không thù lao: Khác biệt về quyền, nghĩa vụ giữa các bên
1.2. Cơ sở pháp lý về hợp đồng vô hiệu
- Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bao gồm:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.
- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.
Hiểu đơn giản, nếu một trong các điều kiện trên không được đáp ứng, giao dịch mua bán nhà đất đó có thể bị tuyên bố vô hiệu.
2. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất do vi phạm hình thức 📝
2.1. Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do hình thức là gì?
Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do hình thức xảy ra khi các bên ký kết hợp đồng nhưng không tuân thủ quy định bắt buộc của pháp luật về hình thức, mặc dù nội dung của hợp đồng có thể hoàn toàn hợp pháp.
Ví dụ, pháp luật yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, nhưng các bên chỉ ký kết bằng miệng hoặc chỉ lập văn bản viết tay thông thường.
2.2. Các trường hợp phổ biến
- Không công chứng/chứng thực: Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện. Nếu thiếu thủ tục này, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu.
- Ví dụ: Anh A và chị B thỏa thuận mua bán căn nhà 1 tỷ đồng bằng văn bản viết tay, không qua công chứng. Hai bên đã thanh toán và nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Hợp đồng này có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm hình thức.
- Thiếu chữ ký hoặc thiếu chữ ký của người đại diện hợp pháp: Hợp đồng không có đầy đủ chữ ký của các bên tham gia giao dịch hoặc của người đại diện hợp pháp theo ủy quyền.
2.3. Hậu quả pháp lý
- Hợp đồng không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đã cam kết.
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại nhà đất.
- Nếu bên nào có lỗi gây thiệt hại, phải bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất do vi phạm nội dung ⚠️
3.1. Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do nội dung là gì?
Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do nội dung xảy ra khi mục đích, nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Đây là trường hợp nghiêm trọng hơn so với vô hiệu do hình thức, bởi nó liên quan trực tiếp đến bản chất của giao dịch.
3.2. Các trường hợp phổ biến
- Mục đích giao dịch vi phạm pháp luật: Giao dịch nhằm mục đích trốn thuế, rửa tiền, chiếm đoạt tài sản của người khác.
- Ví dụ: Anh B mua một căn nhà của ông C với giá 10 tỷ đồng, nhưng thỏa thuận ghi trên hợp đồng công chứng chỉ là 5 tỷ đồng để trốn thuế thu nhập cá nhân. Hợp đồng này có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm mục đích giao dịch.
- Đối tượng giao dịch không hợp pháp: Mua bán nhà đất đang có tranh chấp, nhà đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc nhà đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi.
- Ví dụ: Chị D bán cho chị E một mảnh đất mà chị D biết rõ đang trong quá trình tranh chấp tại Tòa án. Hợp đồng mua bán này có thể bị tuyên bố vô hiệu vì nội dung vi phạm pháp luật.
- Giao dịch do lừa dối, đe dọa: Một bên bị lừa dối hoặc đe dọa, cưỡng ép để tham gia giao dịch.
Xem thêm>>> Liên hệ ngay văn phòng công chứng để được tư vấn hợp đồng vô hiệu đúng pháp luật.
>>> Tìm hiểu cách xử lý hợp đồng vô hiệu và hoàn tất thủ tục pháp lý thông qua dịch vụ sổ đỏ chuyên nghiệp
3.3. Hậu quả pháp lý
- Hợp đồng hoàn toàn không có hiệu lực, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
- Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
- Nếu giao dịch có dấu hiệu hình sự (như lừa đảo, trốn thuế), các bên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
4. Phân biệt hợp đồng vô hiệu do hình thức và nội dung 🆚
|
|
Vô hiệu do hình thức |
Vô hiệu do nội dung |
|
Nguyên nhân |
Lỗi về thủ tục, không tuân thủ quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, văn bản... |
Lỗi về bản chất, mục đích hoặc nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. |
|
Ví dụ |
Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay, không công chứng. |
Mua bán nhà đất để trốn thuế, nhà đất đang có tranh chấp, lừa dối người mua. |
|
Tính chất |
Có thể khắc phục bằng cách bổ sung thủ tục đúng pháp luật. |
Không thể khắc phục. Hợp đồng bị vô hiệu hoàn toàn. |
|
Hậu quả |
Hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có). |
Hoàn trả tài sản, bồi thường thiệt hại và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. |
5. Thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu 🏛️
Khi phát hiện hợp đồng có dấu hiệu vô hiệu, bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Chuẩn bị hồ sơ: Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, bản sao hợp đồng, các giấy tờ liên quan (sổ đỏ, giấy tờ tùy thân...), chứng cứ chứng minh hợp đồng vô hiệu.
- Nộp hồ sơ: Nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.
- Tham gia tố tụng: Tham gia các phiên hòa giải, phiên tòa để trình bày lý do, cung cấp chứng cứ.
- Nhận bản án: Tòa án sẽ ra quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định.
6. Câu hỏi thường gặp (FAQ) ❓
a. Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu có được bồi thường không?
Có. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
b. Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có vô hiệu không?
Hợp đồng này thường bị vô hiệu do vi phạm hình thức vì không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ (đã giao nhà, giao tiền) thì có thể Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu nó không vi phạm các quy định khác.
c. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là bao lâu?
Theo Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Đối với trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thời hiệu yêu cầu là không hạn chế.
d. Có thể sửa lại hợp đồng vô hiệu được không?
Không. Hợp đồng đã bị tuyên bố vô hiệu không thể sửa chữa vì nó không còn giá trị pháp lý. Các bên phải lập một hợp đồng mới nếu muốn tiếp tục giao dịch.
e. Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì ai là người phải chịu trách nhiệm?
Bên có lỗi trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải chịu trách nhiệm. Nếu cả hai bên đều có lỗi, trách nhiệm được phân chia theo mức độ lỗi của từng bên.
Kết luận ✨
Việc nắm rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do hình thức và do nội dung là vô cùng quan trọng để bạn tự bảo vệ mình trong các giao dịch bất động sản. Để tránh rủi ro, hãy luôn tuân thủ các quy định pháp luật về hình thức hợp đồng và đảm bảo nội dung giao dịch là hợp pháp, minh bạch. Khi gặp bất kỳ vấn đề nào, đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia.
📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
📞 Hotline: 0966.22.7979
📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com
🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)
📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!
Tin liên quan
