Khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất bị vô hiệu?

11/03/2025

Hợp đồng đặt cọc nhà đất là một phần quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không phải lúc nào hợp đồng này cũng có giá trị pháp lý nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết về việc khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất bị vô hiệu, từ các căn cứ pháp lý, trường hợp cụ thể đến hậu quả pháp lý của việc hợp đồng vô hiệu.

1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng đặt cọc nhà đất

Theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản quý giá nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc được coi là hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 117 của Bộ luật này, bao gồm:

Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự: Các bên tham gia giao dịch phải đủ tuổi (từ 18 tuổi trở lên) và không bị mất năng lực hành vi dân sự.
Sự tự nguyện: Các bên tham gia ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, không chịu áp lực hay ép buộc.
Mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội: Hợp đồng không nên chứa các nội dung hoặc phương thức trái với các quy định của pháp luật hoặc các chuẩn mực đạo đức xã hội.

2. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc nhà đất bị vô hiệu

2.1. Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội

Hợp đồng đặt cọc sẽ bị coi là vô hiệu nếu:

Nội dung hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật hiện hành.
Mục đích của hợp đồng trái với các chuẩn mực đạo đức xã hội, như lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên kia.

2.2. Hợp đồng giả tạo

Nếu hợp đồng được lập ra mà không có ý định thực hiện, ví dụ như chỉ được ký kết để hợp thức hóa một giao dịch không có thật, hợp đồng này sẽ bị tuyên bố vô hiệu.

Khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất bị vô hiệu?

>>> Tìm hiểu: Vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất phạt như thế nào?

2.3. Người tham gia không đủ năng lực hành vi

Hợp đồng sẽ bị vô hiệu nếu:

Một bên tham gia là người chưa đầy 18 tuổi hoặc người mất năng lực hành vi.
Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi khi tham gia ký kết hợp đồng.

2.4. Nhầm lẫn

Nếu các bên trong giao dịch có sự nhầm lẫn cơ bản về nội dung hoặc điều kiện của hợp đồng, ví dụ nhầm lẫn về giá trị bất động sản, thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

2.5. Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Hợp đồng đặt cọc sẽ không có giá trị nếu một bên khoảng bị lừa dối hoặc chịu áp lực để ký kết hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng không phải là sự thể hiện ý chí tự nguyện của các bên.

2.6. Không tuân thủ quy định về hình thức

Nếu hợp đồng đặt cọc yêu cầu phải lập thành văn bản nhưng các bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, hợp đồng này sẽ bị coi là vô hiệu.

3. Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch vô hiệu không sản sinh ra quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các bên từ thời điểm giao dịch được thực hiện. Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu, các bên sẽ gặp các hậu quả pháp lý sau:

Các bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận: Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, cần hoàn trả bằng tiền tương đương.
Bên ngay tình không phải hoàn trả hoa lợi và lợi tức đã thu được: Điều này áp dụng nếu bên đó không có lỗi trong việc giao dịch.
Bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

4. Các lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

Công chứng hợp đồng: Mặc dù pháp luật không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, tuy nhiên, việc công chứng có thể giúp các bên đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Kiểm tra quyền sử dụng đất: Đảm bảo bên nhận đặt cọc thực sự có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản đó. Nếu người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ, hợp đồng có thể bị vô hiệu.

Khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất bị vô hiệu?

>>> Giải đáp: Sử dụng mẫu đặt cọc mua nhà đất viết tay có bị sai quy định không?

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc nhà đất đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch bất động sản, tuy nhiên, việc hiểu rõ những điều kiện và trường hợp khiến hợp đồng này bị vô hiệu là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Nếu bạn đang tìm kiếm sự hỗ trợ trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhà đất hoặc muốn tìm hiểu thêm về tình huống cụ thể của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng bạn để đảm bảo mọi giao dịch diễn ra thuận lợi và an toàn theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Hợp đồng công chứng đặt cọc: Những lưu ý quan trọng nên biết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.