Hướng dẫn tính thuế TNCN và Lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất

16/01/2025

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình phát sinh nhiều loại nghĩa vụ thuế, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ. Để đảm bảo chính xác trong việc thực hiện, người chuyển nhượng cần nắm rõ các quy định và hướng dẫn cụ thể về cách tính thuế TNCN và Lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất. Mới đây, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn 5921/TCT-CS để hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

1. Căn cứ pháp lý

Để xác định giá tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ, chúng ta dựa vào nhiều văn bản pháp lý quan trọng, bao gồm nhưng không giới hạn ở:

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024): Chỉ rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Thuế TNCN 2007 (được sửa đổi bởi Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13): Điều 14 quy định về cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 301/2016/TT-BTC: Các quy định về lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Quy định về giá tính thuế TNCN

2.1. Cách xác định giá

Theo quy định tại Công văn 5921/TCT-CS, giá tính thuế TNCN cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Cụ thể:

Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá: Thu nhập chịu thuế sẽ được tính bằng giá đất trong bảng giá mà UBND tỉnh công bố.
Nếu giá trong hợp đồng cao hơn bảng giá: Người chuyển nhượng phải căn cứ vào giá trị thực tế trong hợp đồng để xác định thu nhập chịu thuế.

2.2. Ví dụ cụ thể

Trường hợp 1: Giá đất theo bảng giá của tỉnh là 1 tỷ đồng, giá trong hợp đồng là 800 triệu đồng. Tuy nhiên, do hợp đồng là giá thỏa thuận, người chuyển nhượng vẫn phải chịu thuế TNCN theo giá 1 tỷ đồng.
Trường hợp 2: Giá đất theo bảng giá là 1 tỷ đồng, giá ghi trong hợp đồng là 1,5 tỷ đồng. Người chuyển nhượng chịu thuế TNCN theo giá 1,5 tỷ đồng.

Hướng dẫn tính thuế TNCN và Lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: Đề xuất mức thuế cao hơn đối với người nhiều nhà đất

3. Quy định về giá tính lệ phí trước bạ

3.1. Cách tính lệ phí

Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ sẽ có những điều chỉnh tùy thuộc vào giá đất được quy định tại hợp đồng mua bán.

Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá đất do UBND tỉnh ban hành, trừ trường hợp giá trong hợp đồng mua bán cao hơn thì lấy giá trong hợp đồng.

3.2. Trường hợp có thay đổi

Giá đất tại hợp đồng cao hơn bảng giá: Được tính lệ phí trước bạ theo giá ghi trong hợp đồng.
Giá đất tại hợp đồng thấp hơn bảng giá: Phải lấy mức giá trong bảng giá đất của tỉnh làm căn cứ.

4. Các quy định liên quan khác

Ngoài các quy định cụ thể về tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ, còn có một số nội dung quan trọng mà người dân và doanh nghiệp cần lưu ý:

4.1. Điều kiện điều chỉnh bảng giá đất

Theo Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất khi cần thiết nhằm phù hợp với tình trạng thực tế của thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc các biểu thức thuế và lệ phí cũng có khả năng thay đổi tùy thuộc vào mức giá mới được ban hành.

4.2. Cần có tài liệu hỗ trợ

Khi thực hiện kê khai lệ phí và thuế, cá nhân và tổ chức cần giữ lại các tài liệu chứng minh giá trị của quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng, biên bản thẩm định giá, v.v. Điều này giúp trong trường hợp có tranh chấp hay kiểm tra thuế, bạn có đủ cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình.

5. Hướng dẫn nghĩa vụ thuế

Để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, người chuyển nhượng cần thực hiện các bước sau:

Xác định giá trị chuyển nhượng thông qua bảng giá đất được quy định bởi UBND tỉnh.
Tính toán thuế TNCN và lệ phí trước bạ dựa trên những quy định đã có.
Nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế địa phương, kèm theo chứng từ liên quan.

Hướng dẫn tính thuế TNCN và Lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất

>>> Xem thêm: Đề xuất kéo dài miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030

Việc nắm rõ hướng dẫn tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất là rất cần thiết cho các cá nhân, tổ chức khi thực hiện giao dịch trong lĩnh vực này. Điều này không chỉ giúp họ thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mà còn đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình trong các giao dịch bất động sản.

Để được tư vấn chi tiết về quy trình và mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín và chuyên nghiệp, hỗ trợ bạn thực hiện mọi giao dịch một cách an toàn và hiệu quả.

>>> Tham khảo: Miễn thuế cho bất động sản duy nhất: Chia sẻ đầy đủ từ chuyên gia.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.