Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi – Quy định chi tiết

05/06/2025

Việc chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi là một giao dịch đặc thù, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu sở hữu tài sản sớm cho con cái, cháu chắt gia tăng, việc nắm vững các quy định này là vô cùng cần thiết. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các điều kiện, thủ tục, cũng như những vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch này.

📜 Điều kiện chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, người dưới 18 tuổi vẫn có thể nhận chuyển nhượng nhà đất nhưng phải tuân thủ các điều kiện pháp lý chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của họ:

Phải có người đại diện hợp pháp: Người chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Do đó, việc chuyển nhượng nhà đất phải được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp của họ.
- Đối với người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: Giao dịch dân sự phải do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Đối với người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi: Có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký hoặc giao dịch khác theo quy định của pháp luật phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
- Trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất, dù người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể hiểu được giao dịch, vẫn cần sự đồng ý bằng văn bản của người đại diện hợp pháp để đảm bảo tính pháp lý.
Giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Việc này nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch của giao dịch và tránh tranh chấp sau này.
Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên: Mọi quyết định liên quan đến tài sản của người chưa thành niên phải nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất của họ. Người đại diện phải chứng minh được giao dịch này mang lại lợi ích cho người được đại diện.

Ví dụ minh họa: Ông A muốn tặng cho cháu nội là B (10 tuổi) một mảnh đất. Do B chưa đủ 18 tuổi, ông A không thể trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng với B. Thay vào đó, bố mẹ của B (người đại diện hợp pháp của B) sẽ là người ký hợp đồng nhận chuyển nhượng (hoặc nhận tặng cho) với ông A tại văn phòng công chứng. Trên hợp đồng sẽ ghi rõ người nhận chuyển nhượng là “cháu B, do ông X (bố B) và bà Y (mẹ B) là người đại diện hợp pháp”.

Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Có thể bạn quan tâm>>>Mất hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã công chứng – Xử lý thế nào?

📝 Thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho người chưa đủ tuổi bao gồm các bước chính sau:

Chuẩn bị hồ sơ:
- Giấy tờ của người chuyển nhượng:
  - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) bản gốc.
  - Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn thời hạn.
  - Sổ hộ khẩu (hoặc giấy xác nhận cư trú).
  - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân nếu chưa kết hôn, hoặc giấy tờ chứng minh ly hôn/chứng tử của vợ/chồng nếu có).
- Giấy tờ của người đại diện hợp pháp và người dưới 18 tuổi (bên nhận chuyển nhượng):
  - Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu của người đại diện hợp pháp (cha/mẹ hoặc người giám hộ).
  - Giấy khai sinh của người dưới 18 tuổi.
  - Sổ hộ khẩu (hoặc giấy xác nhận cư trú) của người đại diện và người dưới 18 tuổi.
  - Giấy tờ chứng minh quan hệ đại diện hợp pháp (Giấy khai sinh để chứng minh quan hệ cha mẹ - con, hoặc Quyết định công nhận người giám hộ của Tòa án/UBND cấp xã nếu là người giám hộ).
  - Văn bản đồng ý của cha mẹ (nếu là con) hoặc người giám hộ: Nếu người dưới 18 tuổi từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi và muốn tự mình ký hợp đồng, cần có văn bản đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại Tổ chức hành nghề công chứng:
- Các bên (người chuyển nhượng và người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi) đến Tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng).
- Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, tư vấn pháp lý và dự thảo hợp đồng.
- Người chuyển nhượng và người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi sẽ ký hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên. Hợp đồng này ghi rõ bên nhận chuyển nhượng là người dưới 18 tuổi và được đại diện bởi cha/mẹ hoặc người giám hộ.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Các bên nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế để kê khai và nộp các loại thuế, phí liên quan (thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng, lệ phí trước bạ đối với người nhận chuyển nhượng).
- Lưu ý: Một số trường hợp có thể được miễn giảm thuế, phí theo quy định pháp luật (ví dụ: chuyển nhượng giữa cha mẹ và con ruột).
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai:
- Người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất).
- Hồ sơ bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về nghĩa vụ tài chính đã nộp và các giấy tờ khác theo yêu cầu.
- Sau khi kiểm tra hồ sơ và hoàn tất thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên người dưới 18 tuổi.

📝 Pháp luật về chuyển nhượng nhà đất cho người chưa thành niên

Luật chuyển nhượng nhà đất cho người chưa thành niên chủ yếu được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định này tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên do họ chưa có đầy đủ năng lực nhận thức và hành vi để tự mình tham gia giao dịch.

Bộ luật Dân sự 2015:
- Điều 21: Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên.
- Điều 136: Giao dịch dân sự của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
- Điều 141: Đại diện theo pháp luật của cá nhân.
Luật Đất đai 2013:
- Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
- Điều 188: Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Những quy định này nhằm đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến tài sản của người chưa thành niên đều được thực hiện dưới sự giám sát và đồng thuận của người đại diện hợp pháp, đồng thời phải được công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý và tránh tranh chấp.

🏛️ Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi là một bước bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý. Tại văn phòng công chứng, các bên cần lưu ý:

Sự hiện diện của người đại diện: Người đại diện hợp pháp (cha mẹ hoặc người giám hộ) phải có mặt để ký hợp đồng thay cho người dưới 18 tuổi.
Kiểm tra tính hợp pháp: Công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quan hệ đại diện, giấy tờ về tài sản, và các điều kiện chuyển nhượng để đảm bảo giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên.
Giải thích nội dung hợp đồng: Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ ràng các điều khoản của hợp đồng cho người đại diện và người chuyển nhượng hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.

Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Xem thêm>>> Bố mẹ tặng đất cho con dưới 18 tuổi: Hướng dẫn thủ tục chi tiết

📄 Giấy tờ cần thiết khi chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Ngoài các giấy tờ đã nêu chi tiết trong phần thủ tục, cần nhấn mạnh các giấy tờ không thể thiếu:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bản gốc của bên chuyển nhượng.
Giấy tờ tùy thân hợp lệ của người chuyển nhượng và người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi (CMND/CCCD/Hộ chiếu còn giá trị).
Giấy tờ chứng minh quan hệ đại diện hợp pháp:
- Giấy khai sinh (để chứng minh quan hệ cha/mẹ với người dưới 18 tuổi).
- Quyết định công nhận người giám hộ của Tòa án hoặc UBND cấp xã (nếu là người giám hộ).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng.

👨‍⚖️ Người đại diện khi chuyển nhượng nhà đất cho trẻ em

Người đại diện khi chuyển nhượng nhà đất cho trẻ em (người dưới 18 tuổi) theo pháp luật Việt Nam chủ yếu là:

Cha mẹ: Là người đại diện đương nhiên của con chưa thành niên.
Người giám hộ: Trong trường hợp không còn cha mẹ hoặc cha mẹ không có đủ năng lực hành vi dân sự, không có khả năng nuôi dưỡng, chăm sóc, bảo vệ con, thì người giám hộ (được cử, được chỉ định hoặc do Tòa án công nhận) sẽ là người đại diện hợp pháp.

Người đại diện có vai trò then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi tài sản của người dưới 18 tuổi. Họ có trách nhiệm thực hiện các giao dịch một cách trung thực, cẩn trọng và vì lợi ích tốt nhất của người được đại diện.

⚖️ Quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Quyền của người nhận chuyển nhượng (người dưới 18 tuổi):
- Có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà đất đã được chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
- Được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu đối với tài sản này.
Nghĩa vụ của người đại diện hợp pháp:
- Nghĩa vụ bảo quản, quản lý tài sản: Người đại diện có nghĩa vụ quản lý, bảo quản tài sản của người dưới 18 tuổi một cách cẩn trọng như tài sản của chính mình.
- Nghĩa vụ sử dụng vì lợi ích của người dưới 18 tuổi: Mọi giao dịch liên quan đến tài sản (như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng tiếp) phải được thực hiện vì lợi ích tốt nhất của người dưới 18 tuổi và phải được sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền trong một số trường hợp nhất định (ví dụ: bán tài sản có giá trị lớn).
- Nghĩa vụ báo cáo: Trong một số trường hợp, người giám hộ có nghĩa vụ định kỳ báo cáo về việc quản lý tài sản của người được giám hộ cho người thân thích hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

📑 Thủ tục sang tên Sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi

Sau khi hoàn tất việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sang tên Sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là bước cuối cùng để hợp pháp hóa quyền sở hữu tài sản của người nhận chuyển nhượng.

Người thực hiện: Người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi sẽ là người nộp hồ sơ và thực hiện các thủ tục tại cơ quan đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ).
- Giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh quan hệ đại diện của người đại diện và người dưới 18 tuổi.
Thời gian giải quyết: Theo quy định hiện hành, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Sổ đỏ mới thường là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

>>> Tìm hiểu ngay dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh chóng, uy tín tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ.

❓ Các câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi

Q1: Người dưới 18 tuổi có được đứng tên Sổ đỏ không?

A1: ✅ Có. Pháp luật Việt Nam cho phép người dưới 18 tuổi được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ). Tuy nhiên, mọi giao dịch liên quan đến tài sản này phải được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp (cha mẹ hoặc người giám hộ) của họ.

Q2: Điều kiện gì để cha mẹ có thể đại diện con dưới 18 tuổi nhận chuyển nhượng nhà đất?

A2: 👩‍👧‍👦 Cha mẹ là người đại diện hợp pháp đương nhiên của con chưa thành niên. Để đại diện con nhận chuyển nhượng nhà đất, cha mẹ cần xuất trình các giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ - con (như Giấy khai sinh của con), và các giấy tờ tùy thân của bản thân. Việc đại diện này phải đảm bảo lợi ích tốt nhất cho con.

Q3: Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi có phải nộp thuế, phí không?

A3: 💰 Có. Giao dịch chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi vẫn phải chịu các khoản thuế, phí theo quy định pháp luật như:

Thuế thu nhập cá nhân: Do bên chuyển nhượng nộp (trừ các trường hợp được miễn).
Lệ phí trước bạ: Do bên nhận chuyển nhượng nộp (trừ các trường hợp được miễn).
Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu giao dịch là tặng cho giữa cha mẹ, con ruột thì có thể được miễn một số loại thuế, phí theo quy định.

Q4: Có cần sự đồng ý của người dưới 18 tuổi khi chuyển nhượng nhà đất cho họ không?

A4: ✍️ Nếu người dưới 18 tuổi từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, họ có thể có khả năng nhận thức và bày tỏ ý chí của mình. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các giao dịch liên quan đến bất động sản của họ cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Sự đồng ý này thường được thể hiện bằng văn bản hoặc thông qua việc họ cùng ký tên vào hợp đồng (nếu đủ khả năng và được người đại diện đồng ý), bên cạnh chữ ký của người đại diện. Đối với người dưới 15 tuổi, giao dịch hoàn toàn do người đại diện thực hiện.

Q5: Nếu người đại diện hợp pháp của người dưới 18 tuổi muốn bán nhà đất đã đứng tên con thì làm thế nào?

A5: 🚫 Việc bán nhà đất đã đứng tên người dưới 18 tuổi là giao dịch phức tạp và bị pháp luật hạn chế rất chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản của người được đại diện (là bất động sản, động sản phải đăng ký) khi được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và phải chứng minh giao dịch này là vì lợi ích tốt nhất của người dưới 18 tuổi. Thông thường, cần có sự chấp thuận của Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội hoặc Tòa án, và số tiền bán được phải được quản lý chặt chẽ để phục vụ cho nhu cầu của người dưới 18 tuổi.

📝 Kết luận

Chuyển nhượng nhà đất cho người dưới 18 tuổi là một giao dịch hợp pháp nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Việc đảm bảo có người đại diện hợp pháp, công chứng hợp đồng đầy đủ và thực hiện đúng các bước thủ tục là chìa khóa để giao dịch diễn ra thuận lợi, minh bạch và bảo vệ tối đa quyền lợi của người nhận chuyển nhượng chưa thành niên.

Nếu bạn đang có nhu cầu thực hiện giao dịch này hoặc cần giải đáp thêm các thắc mắc, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn từ các luật sư hoặc chuyên gia pháp lý về đất đai để nhận được hỗ trợ chính xác và kịp thời.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!