Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc

23/05/2026

Thừa kế quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề pháp lý phổ biến và quan trọng trong đời sống xã hội, đặc biệt khi người để lại di sản có lập di chúc. Việc xác định thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc không chỉ giúp người thừa kế hoàn tất các thủ tục pháp lý một cách nhanh chóng mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin chi tiết và cập nhật nhất về quy trình, hồ sơ cũng như các lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục thừa kế đất đai có di chúc theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc

1.1. Di chúc hợp pháp

Di chúc phải đáp ứng các điều kiện:

Người lập di chúc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
Tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa
Nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật

Di chúc có thể lập bằng văn bản (công chứng hoặc tự viết) hoặc bằng miệng trong trường hợp đặc biệt.

1.2. Quyền sử dụng đất hợp pháp

Người để lại di chúc phải có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp trái phép

1.3. Người thừa kế

Người được chỉ định trong di chúc phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế
Người thừa kế theo pháp luật vẫn được hưởng di sản nếu không được đề cập trong di chúc (theo Điều 644 Bộ luật Dân sự)

2. Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc

2.1. Bước 1: Xác nhận di chúc

Nếu di chúc đã công chứng: Liên hệ cơ quan công chứng để xác nhận
Nếu di chúc tự viết hoặc bằng miệng: Yêu cầu Tòa án công nhận di chúc

2.2. Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ thừa kế gồm:

Đơn đề nghị cấp sổ đỏ (mẫu quy định)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc
Di chúc hợp pháp
Giấy chứng tử của người để lại
Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, giấy kết hôn)
CMND/CCCD của người thừa kế

2.3. Bước 3: Công chứng văn bản phân chia di sản

Nếu có nhiều người thừa kế: Thực hiện công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại Văn phòng công chứng
Nếu một người thừa kế toàn bộ: Các người thừa kế khác làm văn bản từ chối thừa kế có công chứng

2.4. Bước 4: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất
Thời gian giải quyết: 30 ngày làm việc (không quá 45 ngày nếu phức tạp)

2.5. Bước 5: Nhận sổ đỏ mới

Người thừa kế đến nhận sổ đỏ theo thời hạn được thông báo, mang theo giấy hẹn và giấy tờ tùy thân.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc

>>> Xem thêm: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế không có di chúc.

3. Một số trường hợp đặc biệt

3.1. Thừa kế quyền sử dụng đất khi đất chưa có sổ đỏ

Trường hợp: Người để lại di chúc chưa được cấp sổ đỏ nhưng có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Quy trình thực hiện:
- Thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người để lại trước.
- Sau đó thực hiện thủ tục thừa kế.
Căn cứ pháp lý: Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.
Giấy tờ cần chuẩn bị:
- Đơn đề nghị cấp sổ đỏ
- Giấy chứng tử của người để lại
- Di chúc
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
Đối với đất không có giấy tờ:
- Cần chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp, liên tục qua các thời kỳ.
- Thu thập các giấy tờ như: biên bản kiểm tra đất đai, xác nhận của UBND xã, phường về việc sử dụng đất, các hóa đơn nộp thuế đất (nếu có).
- Lưu ý: Nếu không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp, việc thừa kế có thể không được chấp thuận.

3.2. Thừa kế quyền sử dụng đất khi có nhiều người thừa kế

Cách thức phân chia di sản:
- Chia theo di chúc: Người lập di chúc đã xác định rõ phần di sản cho từng người thừa kế
- Chia theo thỏa thuận: Các người thừa kế thỏa thuận phân chia di sản khác với nội dung di chúc
Điều kiện thỏa thuận khác với di chúc:
- Tất cả các bên đều đồng ý.
- Không ảnh hưởng đến quyền lợi của những người được bảo vệ theo pháp luật.
Khi không thể thỏa thuận:
- Một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thừa kế tài sản.
- Tòa án sẽ xem xét nội dung di chúc, quy định của pháp luật về thừa kế và các tình tiết cụ thể để đưa ra phán quyết.
Hình thức chia đất:
- Chia theo tỷ lệ
- Một người nhận toàn bộ và thanh toán phần giá trị tương ứng cho những người còn lại

3.3. Thừa kế quyền sử dụng đất khi di chúc không hợp pháp

Hậu quả pháp lý: Nếu di chúc bị Tòa án tuyên là vô hiệu, việc thừa kế sẽ chuyển sang thực hiện theo thừa kế theo pháp luật.
Cách xác định di chúc vô hiệu:
- Việc xác định di chúc vô hiệu phải được thực hiện thông qua Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
- Không ai có quyền tự ý tuyên bố di chúc vô hiệu mà không có quyết định của Tòa án.
Thừa kế theo pháp luật: Các người thừa kế theo pháp luật sẽ được xác định theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp không có người thừa kế:
- Di sản thừa kế sẽ thuộc về Nhà nước.
- Theo Điều 647 Bộ luật Dân sự 2015.

4. Lưu ý quan trọng

4.1. Thuế và phí

Thuế thừa kế: Miễn thuế đối với quyền sử dụng đất (điều kiện: người thừa kế là cá nhân).
Phí công chứng: Tính theo giá trị tài sản thừa kế.
Phí đăng ký đất đai: Tính theo tỷ lệ % giá trị đất tại thời điểm chuyển giao.

Lưu ý: Mức phí cụ thể thay đổi theo từng địa phương.

4.2. Tranh chấp và giải quyết

Các tranh chấp thường gặp: Tính hợp pháp của di chúc, quyền thừa kế của đối tượng được bảo vệ, phân chia di sản.
Cách giải quyết: Thương lượng → Hòa giải → Tòa án.
Khi phát sinh tranh chấp: Thu thập đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền thừa kế. Nếu di chúc vô hiệu, việc thừa kế chuyển sang thực hiện theo pháp luật.

4.3. Thời hạn và thời hiệu

Thời hiệu khởi kiện: 30 năm kể từ ngày mở thừa kế (bất động sản) theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Quá thời hạn này, quyền thừa kế có thể bị chấm dứt.
Đăng ký quyền sử dụng đất: Không bắt buộc về thời hạn, nhưng nên làm sớm để bảo vệ quyền lợi.

Lời khuyên: Làm càng sớm càng tốt, để lâu sẽ khó thu thập giấy tờ, nhất là khi người lập di chúc đã qua đời lâu năm.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc

>>> Xem thêm: Luật thừa kế đất đai của bố mẹ: Quy định mới và thủ tục thực hiện.

Kết luận

Việc thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất có di chúc đòi hỏi tuân thủ đầy đủ quy trình từ xác nhận di chúc, chuẩn bị hồ sơ, công chứng văn bản thỏa thuận đến đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Để đảm bảo thủ tục được thực hiện nhanh chóng và chính xác, quý khách hàng nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc nhờ đến sự hỗ trợ của các chuyên gia trong lĩnh vực công chứng và thừa kế tài sản.

Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất. Với đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng hoàn tất các thủ tục một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất. Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp hoặc qua điện thoại để được tư vấn chi tiết và đặt lịch hẹn.

>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ đất thừa kế không có di chúc: Thủ tục, quy trình.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí Dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.

4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.

5. Xem thêm…