Luật thừa kế đất đai của bố mẹ: Quy định mới và thủ tục thực hiện

23/05/2026

Việc tiếp nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ là vấn đề pháp lý quan trọng mà hầu hết mọi gia đình đều phải đối mặt trong đời sống thực tiễn. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành để thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng và hợp pháp. Bài viết dưới đây tổng hợp toàn bộ quy định về luật thừa kế đất đai của bố mẹ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, giúp người đọc hiểu rõ hình thức thừa kế, thứ tự người thừa kế cũng như quy trình sang tên tại cơ quan nhà nước.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh luật thừa kế đất đai của bố mẹ

1.1. Văn bản pháp luật chính

Luật thừa kế đất đai của bố mẹ hiện nay được điều chỉnh chủ yếu bởi hai văn bản pháp luật cơ bản sau:

Bộ luật Dân sự 2015: Quy định chi tiết về thừa kế chung cho mọi loại tài sản, bao gồm điều kiện mở thừa kế, người thừa kế, di chúc và thủ tục phân chia di sản.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024): Quy định cụ thể về điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất, thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thừa kế.

1.2. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Để được thừa kế quyền sử dụng đất từ bố mẹ, cần đảm bảo các điều kiện sau:

Người để lại di sản đã chết và thời điểm mở thừa kế được xác định rõ.
Di sản để lại là quyền sử dụng đất hợp pháp, không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc đang có tranh chấp chưa được giải quyết.
Người thừa kế không thuộc trường hợp bị loại trừ quyền thừa kế theo quy định tại Điều 621 Bộ luật Dân sự.

Luật thừa kế đất đai của bố mẹ

>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ đất thừa kế không có di chúc: Thủ tục, quy trình.

2. Hình thức thừa kế đất đai từ bố mẹ

2.1. Thừa kế theo di chúc

Thừa kế theo di chúc là hình thức được ưu tiên áp dụng khi bố mẹ đã lập di chúc hợp pháp trước khi qua đời. Các điểm cần lưu ý bao gồm:

Di chúc phải được lập theo đúng hình thức quy định tại Điều 627 Bộ luật Dân sự, có thể là di chúc viết tay có công chứng, di chúc công chứng hoặc di chúc miệng trong trường hợp khẩn cấp.
Người thừa kế sẽ nhận di sản theo đúng ý chí của người lập di chúc.
Dù có di chúc, vẫn phải đảm bảo phần di sản tối thiểu cho những người thuộc diện hưởng thừa kế không phụ thuộc vào di chúc theo Điều 644 Bộ luật Dân sự, bao gồm cha mẹ, vợ chồng và con chưa thành niên.

2.2. Thừa kế theo pháp luật

Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong các trường hợp sau:

Người bố hoặc mẹ không để lại di chúc.
Di chúc bị vô hiệu toàn bộ.
Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước người để lại di sản hoặc đồng thời chết.
Di chúc không chỉ định hết phần di sản còn lại.

Trong trường hợp này, pháp luật sẽ định rõ thứ tự và tỷ lệ phần di sản cho từng hàng người thừa kế, do đó rất dễ phát sinh tranh chấp nếu các bên không thỏa thuận được.

2.3. Thừa kế kết hợp cả hai hình thức

Đây là trường hợp người thừa kế được hưởng di sản vừa theo di chúc, vừa theo pháp luật, cụ thể khi:

Di chúc chỉ phân chia một phần di sản, phần còn lại được chia theo quy định pháp luật.
Người được chỉ định trong di chúc chết trước, phần di sản dành cho người đó sẽ được chia theo pháp luật.
Các đồng thừa kế cần xác định rõ ranh giới giữa phần di sản theo di chúc và phần theo pháp luật để làm thủ tục sang tên chính xác.

3. Thứ tự người thừa kế theo pháp luật

3.1. Hàng thừa kế thứ nhất

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự, hàng thừa kế thứ nhất bao gồm:

Vợ hoặc chồng của người để lại di sản.
Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi.
Con đẻ, con nuôi.

Các thành viên thuộc hàng thừa kế thứ nhất được hưởng thừa kế với tỷ lệ bình đẳng về phần di sản. Trong ngữ cảnh luật thừa kế đất đai của bố mẹ, người con thường là đối tượng trực tiếp nhất tại hàng này.

3.2. Hàng thừa kế thứ hai

Hàng thừa kế thứ hai chỉ được hưởng di sản khi không còn ai thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm:

Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
Anh ruột, chị ruột, em ruột.
Cháu ruột.

3.3. Hàng thừa kế thứ ba

Hàng thừa kế thứ ba bao gồm:

Cụ nội, cụ ngoại.
Bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
Chắt ruột.

Hàng này chỉ được hưởng di sản khi không còn người thuộc hàng thừa kế thứ nhất và thứ hai.

Luật thừa kế đất đai của bố mẹ

>>> Xem thêm: Chi phí làm thủ tục thừa kế.

4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sau khi thừa kế

4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Người thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Tờ khai đăng ký biến động đất đai theo mẫu quy định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính).
Giấy chứng minh quan hệ thừa kế: bản chính di chúc đã công chứng hoặc bản sao quyết định, bản án của Tòa án về việc công nhận thỏa thuận phân chia di sản, công nhận người thừa kế hoặc giải quyết tranh chấp thừa kế.
Trường hợp thừa kế theo pháp luật không có tranh chấp, cần có biên bản hòa giải thành tại cơ quan hòa giải cơ sở hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải thành của Tòa án.
Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của người thừa kế.

4.2. Trình tự thực hiện

Quy trình sang tên quyền sử dụng đất theo luật thừa kế đất đai của bố mẹ được thực hiện qua các bước:

Bước 1: Các đồng thừa kế tiến hành họp bàn, hòa giải và thống nhất phương án phân chia di sản. Nếu thống nhất được, các bên lập thỏa thuận phân chia di sản và mang đi công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2: Người nhận thừa kế chuẩn bị hồ sơ theo danh mục quy định và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 3: Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ, xác minh thông tin và tiến hành đo đạc lại nếu cần thiết trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người thừa kế.

4.3. Thời hạn giải quyết

Thời hạn xử lý hồ sơ được quy định như sau:

Thông thường: Không quá mười lăm ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp phức tạp: Cần xác minh thêm hoặc liên quan đến nhiều thửa đất ở các địa phương khác nhau, cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ và nêu rõ lý do kéo dài thời gian.

5. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện thừa kế đất đai

5.1. Vấn đề tranh chấp thừa kế

Tranh chấp về luật thừa kế đất đai của bố mẹ là tình trạng phổ biến, thường phát sinh từ các nguyên nhân:

Không có di chúc để lại.
Di chúc có nội dung mơ hồ, không rõ ràng.
Các đồng thừa kế không thống nhất được phương án phân chia.

Cách giải quyết tranh chấp:

Thương lượng, hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Nếu hòa giải không thành, khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế là ba năm kể từ ngày người thừa kế biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.

5.2. Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế

Cần phân biệt rõ hai khái niệm:

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp: 3 năm.
Thời hiệu yêu cầu chia di sản: Người thừa kế có quyền yêu cầu chia di sản bất cứ lúc nào, không bị giới hạn bởi thời hiệu.

Tuy nhiên, nếu việc chưa chia di sản kéo dài quá ba mươi năm kể từ thời điểm mở thừa kế, di sản sẽ thuộc về người đang quản lý nó một cách hợp pháp theo Điều 623 Bộ luật Dân sự.

5.3. Nghĩa vụ tài chính

Khi làm thủ tục sang tên, người thừa kế cần lưu ý các khoản tài chính sau:

Thuế thu nhập cá nhân: Được miễn theo quy định hiện hành khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ: Phải nộp khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Lệ phí đăng ký đất đai: Theo khung quy định của pháp luật.
Phí công chứng: Nếu thực hiện công chứng di chúc hoặc thỏa thuận phân chia di sản.

5.4. Quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ

Trong trường hợp bố mẹ để lại quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Người thừa kế vẫn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu đồng thời với việc xác nhận quyền thừa kế.
Cần bổ sung các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp của người để lại di sản như hợp đồng mua bán, biên lai nộp tiền sử dụng đất, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước.

Luật thừa kế đất đai của bố mẹ

>>> Xem thêm: Tranh chấp đất đai không có di chúc: Nguyên nhân, cách giải quyết.

Kết luận

Luật thừa kế đất đai của bố mẹ là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi người dân cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và hiểu biết sâu sắc về quy trình thực hiện. Việc lập di chúc công chứng sớm, rõ ràng và hợp pháp là biện pháp phòng ngừa tranh chấp hiệu quả nhất giữa các thế hệ trong gia đình. Người thừa kế cần chủ động làm thủ tục sang tên ngay sau khi có quyết định phân chia di sản hợp pháp để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân được pháp luật bảo vệ trọn vẹn, tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai.

Nếu quý khách hàng đang tìm kiếm đơn vị hỗ trợ tư vấn pháp lý và thực hiện thủ tục công chứng liên quan đến luật thừa kế đất đai của bố mẹ, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ là địa chỉ tin cậy với đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn soạn thảo di chúc, công chứng di chúc, công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và hướng dẫn trọn gói thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ nhanh chóng, chuyên nghiệp và đảm bảo mọi giao dịch pháp lý của gia đình bạn được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Chia tài sản thừa kế có người không đồng ý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí Dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.

4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.

5. Xem thêm…