Sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa: Cách xử lý đúng luật

24/09/2025

Khi cầm trên tay tấm Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng lại không tìm thấy thông số kích thước các cạnh, bạn có thể cảm thấy lo lắng. Đây là một vấn đề phổ biến, đặc biệt là với các giấy tờ được cấp từ các giai đoạn trước năm 2013. Mặc dù tình trạng này không làm mất quyền sử dụng đất của bạn, nhưng lại là một rào cản pháp lý lớn, có thể gây ra nhiều rắc rối khi bạn muốn giao dịch.

Bài viết này sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện, giúp bạn hiểu rõ nguyên nhân, hậu quả và quy trình xử lý triệt để tình trạng sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Có thể bạn quan tâm>>> Sổ đỏ chỉ có đất, không thể hiện nhà ở: Rủi ro pháp lý và cách xử lý

>>> Sổ đỏ bị rách, mờ chữ – có công chứng được không?

1. Sự khác biệt giữa sổ đỏ cũ và sổ đỏ mới

Những Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ được cấp trước đây thường có sơ đồ thửa đất rất đơn giản, chỉ thể hiện hình dạng và diện tích tổng. Việc đo đạc bằng công nghệ cũ không cho phép xác định chính xác và thể hiện chi tiết kích thước từng cạnh lên sơ đồ.

Ngược lại, theo các quy định hiện hành, sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ các thông tin sau:

Tên thửa đất, số hiệu thửa đất, số hiệu tờ bản đồ.
Kích thước của từng cạnh.
Ranh giới, chỉ giới sử dụng đất.
Hướng Bắc – Nam và các mốc giới.

Việc thiếu các thông số này có thể dẫn đến tranh chấp ranh giới, đặc biệt là khi các thửa đất liền kề cũng không có số liệu rõ ràng.

sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa

2. Sổ đỏ không có kích thước cạnh có phải là vấn đề lớn?

Nguyên nhân chính là do các quy định pháp lý hiện nay đã siết chặt việc quản lý thông tin đất đai. Nếu sổ đỏ không có kích thước cạnh thửa, bạn sẽ gặp phải những trở ngại sau:

Giao dịch mua bán, tặng cho: Nhiều văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng nếu sổ đỏ không thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật.
Thế chấp vay vốn: Các ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp phải có giấy tờ pháp lý hoàn hảo. Một sổ đỏ thiếu kích thước sẽ bị coi là không đủ điều kiện để thẩm định và làm tài sản thế chấp.
Cấp phép xây dựng: Cơ quan quản lý xây dựng cần các thông số chính xác để cấp phép.

⚠️ Cảnh báo quan trọng: Không thể đổi sổ mới nếu không đo đạc lại

Đây là một điểm mấu chốt bạn cần đặc biệt lưu ý. Theo quy định hiện hành, việc cấp đổi Sổ đỏ luôn yêu cầu phải có sơ đồ địa chính hợp lệ. Điều này đồng nghĩa với việc:

📌 Bạn bắt buộc phải tiến hành đo đạc lại thửa đất và có bản trích đo chính xác trước khi nộp hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ.

Nếu không thực hiện việc đo đạc, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ không có cơ sở để cấp sổ mới cho bạn. Việc làm này không chỉ đảm bảo tính chính xác của thông tin mà còn giúp cơ quan nhà nước hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Hướng dẫn 4 bước xử lý khi Sổ đỏ thiếu kích thước

Việc khắc phục tình trạng này cần được thực hiện theo đúng trình tự và tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

🔍 Bước 1: Kiểm tra lại và đối chiếu
- Xem xét kỹ lưỡng toàn bộ Giấy chứng nhận bản gốc, đặc biệt là phần sơ đồ, để chắc chắn không có thông tin nào bị bỏ sót.
📝 Bước 2: Nộp đơn đề nghị đo đạc lại
- Bạn cần chuẩn bị một Đơn đề nghị đo đạc lại gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.
📐 Bước 3: Phối hợp đo đạc thực địa
- Cán bộ địa chính sẽ đến thửa đất để đo đạc, xác định lại ranh giới, diện tích. Quá trình này có sự tham gia của các chủ đất liền kề để xác nhận mốc giới.
📄 Bước 4: Nộp hồ sơ xin cấp đổi
- Sau khi có bản trích đo địa chính được phê duyệt, bạn chuẩn bị hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ. Hồ sơ bao gồm:
  - Đơn xin cấp đổi sổ đỏ.
  - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
  - Bản trích đo địa chính mới (kết quả đo đạc).
  - CMND/CCCD/Hộ khẩu của người sử dụng đất.

sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa

Xem thêm>>>

👉 Khi cần thực hiện thủ tục đo đạc, cấp đổi sổ đỏ hoặc ký kết hợp đồng mua bán, bạn nên tìm đến Văn phòng công chứng uy tín để được hỗ trợ nhanh chóng, đúng luật và tránh rủi ro pháp lý.

⚖️ 4. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013, Điều 98 & 105: Quy định về nội dung cần thiết và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Điều 7: Quy định chi tiết về sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận, bắt buộc phải có kích thước của các cạnh.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 86: Nêu rõ thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận khi có sai sót thông tin hoặc cần bổ sung sơ đồ, số liệu.

💡 Ví dụ minh họa:

Ông An ở Hà Nội cần bán mảnh đất của gia đình, sổ đỏ được cấp từ năm 2005. Sơ đồ trên sổ chỉ thể hiện hình dạng tổng quát mà không có các số liệu cụ thể. Khi ra văn phòng công chứng, ông được tư vấn rằng việc này có thể gây tranh chấp ranh giới. Ông An đã làm đơn đề nghị đo đạc lại tại Văn phòng Đăng ký đất đai và được cấp một sổ đỏ mới với sơ đồ hoàn chỉnh, nhờ đó việc mua bán diễn ra thuận lợi.

❓ 5. Các câu hỏi thường gặp về cách xử lý khi Sổ đỏ không có kích thước

5.1 Sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa thì có sang tên được không?

👉 Về nguyên tắc, vẫn có thể. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh rủi ro, hầu hết các văn phòng công chứng sẽ yêu cầu bạn thực hiện đo đạc và cập nhật sơ đồ trước khi tiến hành giao dịch.

5.2 Sổ đỏ thiếu thông tin thửa đất có ảnh hưởng đến quyền lợi của tôi không?

👉 Không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, nhưng có thể gây khó khăn và tốn thời gian khi bạn thực hiện các giao dịch như mua bán, thế chấp hoặc khi xảy ra tranh chấp ranh giới.

5.3 Cách xử lý sổ đỏ không ghi kích thước cạnh thửa là gì?

👉 Bạn cần nộp đơn đề nghị đo đạc lại tại Văn phòng Đăng ký đất đai và sau đó làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để bổ sung sơ đồ và các thông tin cần thiết.

5.4 Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi thiếu kích thước cạnh thửa gồm những gì?

👉 Hồ sơ bao gồm: Đơn xin cấp đổi, Giấy chứng nhận bản gốc, bản trích đo địa chính mới, cùng với CMND/CCCD và Hộ khẩu của người sử dụng đất.

5.5 Sổ đỏ bị sai diện tích, kích thước thì có phải làm lại không?

👉 Có. Sai lệch diện tích, kích thước so với thực tế là một sai sót quan trọng. Bạn cần làm thủ tục đo đạc lại và đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận để thông tin khớp với hiện trạng thực tế.

✅ Kết luận

Việc sổ đỏ không có kích thước các cạnh thửa, dù là một tồn tại của các giấy tờ cũ, không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn. Tuy nhiên, nó là một "rào cản" pháp lý lớn, gây khó khăn cho mọi giao dịch quan trọng trong tương lai. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, tránh các tranh chấp về ranh giới hoặc rủi ro khi mua bán, thế chấp, bạn nên chủ động thực hiện thủ tục đo đạc lại và cấp đổi sổ đỏ. Đây là bước đi cần thiết để thông tin về thửa đất của bạn được hoàn thiện và có giá trị pháp lý cao nhất, giúp bạn hoàn toàn an tâm khi thực hiện các quyền của mình.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!