Đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

12/03/2025

Đặt cọc khi mua nhà là một bước quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán. Tuy nhiên, để thực hiện giao dịch một cách hiệu quả, người mua cần trang bị đủ kiến thức và hiểu rõ về quy trình, quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân. Bài viết sau đây sẽ giải thích chi tiết khi đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì trước và trong khi thực hiện.

1. Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất

Trước khi tiến hành đặt cọc, việc kiểm tra tính pháp lý của bất động sản là điều bắt buộc. Người mua cần chú ý đến những vấn đề sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà:
- Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc hoặc bản sao đã được chứng thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra xem tên trên giấy chứng nhận có trùng khớp với họ tên của bên bán hay không. Nếu có nhiều chủ sở hữu, cần có sự đồng ý của tất cả các bên.
Thông tin về pháp lý của nhà đất:
- Đảm bảo nhà đất không có tranh chấp nào hiện tại. Bạn có thể tra cứu thông tin này tại văn phòng địa chính hoặc UBND quận/huyện.
- Xác minh rằng nhà đất không bị kê biên để thi hành án. Kiểm tra tình trạng đất để đảm bảo không có nguồn lực nào khác đang tham gia vào tài sản này.

2. Xác định chủ sở hữu

Quyền sở hữu của bên bán là một yếu tố rất quan trọng. Bạn cần đảm bảo rằng:

Chủ sở hữu có quyền quyết định bán:

Kiểm tra giấy tờ cá nhân của người bán, như căn cước công dân để xác minh nhân thân.
Trong trường hợp có nhiều đồng sở hữu, cần có chữ ký và sự đồng thuận của tất cả các bên tham gia.

3. Kiểm tra lịch sử nhà

Tìm hiểu về lịch sử của ngôi nhà:

Lịch sử bao gồm sự kiện nào đã xảy ra trong nhà, hoặc có bất kỳ sự cố nào liên quan đến đời sống của người trước đó hay không (chẳng hạn như vụ án, tai nạn).
Tham khảo ý kiến của hàng xóm hoặc những người xung quanh có thể giúp bạn có thêm thông tin khách quan về ngôi nhà.

4. Các vấn đề trong hợp đồng đặt cọc

Việc lập hợp đồng đặt cọc không chỉ đơn thuần là một giao dịch tài chính mà còn là một khoản đầu tư pháp lý. Vậy cần lưu ý những gì khi ký hợp đồng đặt cọc?

Thông tin các bên liên quan: Cần yêu cầu ghi rõ thông tin đầy đủ và chính xác của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc, bao gồm họ tên, địa chỉ, số điện thoại.
Số tiền đặt cọc: Phải ghi rõ số tiền đã đặt cọc, thông thường từ 2% đến 30% giá trị tài sản. Nên áp dụng mức đặt cọc phải phù hợp với giá trị và uy tín của bên bán.
Thời hạn đặt cọc: Ghi rõ thời hạn mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, giúp các bên có thời gian chuẩn bị cho việc ký kết hợp đồng chính thức.
Điều khoản phạt cọc: Cần làm rõ các điều khoản liên quan đến phạt cọc trong trường hợp không thực hiện giao dịch. Ví dụ: Nếu bên đặt cọc không ký hợp đồng mua bán đúng hạn thì mất cọc, còn nếu bên nhận cọc không thực hiện thỏa thuận thì phải hoàn trả cọc kèm bồi thường.
Chi phí phát sinh: Nêu rõ ai sẽ chịu các loại phí (giá trị tài sản tăng lên, công chứng, thuế, lệ phí...). Thông thường, bên mua sẽ chịu phí công chứng và lệ phí trước bạ.

Đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

>>> Giải đáp: Vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất phạt như thế nào?

5. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc

Mặc dù luật pháp chưa bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc thực hiện công chứng sẽ đem lại rất nhiều lợi ích:

Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Hợp đồng công chứng sẽ có giá trị cao hơn khi có tranh chấp pháp lý. Nếu có vấn đề xảy ra sau này, bạn có thể sử dụng tài liệu này làm chứng cứ.
Giảm thiểu rủi ro: Bất kỳ sai lệch nào trong hợp đồng sẽ được công chứng viên kiểm tra trước khi ký. Điều này làm giảm thiểu nguy cơ gian lận trong giao dịch.

Mức phí công chứng hợp đồng được quy định tại biểu phí công chứng của từng văn phòng công chứng, căn cứ tính dựa trên giá trị hợp đồng đặt cọc.

6. Tìm hiểu mức tiền đặt cọc

Mức tiền đặt cọc không được quy định cụ thể trong luật pháp, nhưng bạn nên cân nhắc:

Tiền đặt cọc hợp lý: Thường là từ 5% đến 30% giá trị của giao dịch. Bạn nên thỏa thuận một mức hợp lý, đảm bảo cả hai bên đều có động lực để thực hiện hợp đồng.
Giá trị tài sản: Nên có sự so sánh giá trị của nhà đất với thị trường hiện tại để quyết định số tiền đặt cọc hợp lý.

7. Ghi chú về “Trả trước” thay vì “Đặt cọc”

Sử dụng thuật ngữ “trả trước” thay vì “đặt cọc” sẽ có những ảnh hưởng về mặt pháp lý:

Tránh được hình thức phạt cọc: Nếu giao dịch không thành công, bên đặt cọc có khả năng yêu cầu hoàn lại khoản tiền mà không cần trả phí phạt, trừ khi đã thỏa thuận khác.
Thực hiện quyền lợi: Nếu xảy ra tranh chấp, điều này giúp bạn có nhiều khả năng được bảo vệ hơn trong trường hợp bên bán không thực hiện thỏa thuận.

8. Hạn chế rủi ro

Bên bán có thể lén lút bán tài sản cho bên thứ ba: Đảm bảo hợp đồng đặt cọc có điều khoản rõ ràng liên quan đến việc bán bất động sản cho bên khác trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng.
Gian dối trong giấy tờ: Luôn kiểm tra thật kỹ các giấy tờ mà bên bán cung cấp, bao gồm việc xác nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

9. Thời hạn đặt cọc

Một lưu ý khác trong hợp đồng đặt cọc, người mua cần thỏa thuận về thời hạn đặt cọc trong khoảng thời gian phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khi hết thời hạn đặt cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

>>> Tìm hiểu: Đặt cọc cho thuê nhà theo quy định và thực tế. Có đòi được không?

Kết luận

Đặt cọc mua nhà là một yếu tố quan trọng trong giao dịch bất động sản. Để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bản thân, cần nắm rõ từng bước tiến hành từ quy trình kiểm tra pháp lý, xem xét các điều khoản hợp đồng, cho đến việc quyết định có nên công chứng hợp đồng hay không.

Điều quan trọng là bạn nên trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý để có thể giao dịch một cách an toàn và hiệu quả. Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc lập hợp đồng, vui lòng liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn tận tình và chuyên nghiệp. Chúng tôi sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình và đảm bảo mọi khía cạnh trong giao dịch được thực hiện đúng pháp luật.

>>> Xem thêm: Điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.