Trong bối cảnh hội nhập quốc tế và sự phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhu cầu giao dịch nhà đất tại Việt Nam ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc công chứng nhà đất khi người bán đang sinh sống ở nước ngoài không đơn giản như giao dịch trong nước. Các thủ tục pháp lý phức tạp và những quy định riêng về công chứng, ủy quyền khiến nhiều người lo ngại và bỡ ngỡ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình công chứng nhà đất cho người bán đang định cư nước ngoài, những lưu ý quan trọng về pháp lý và thuế, cũng như cách thực hiện thủ tục đúng chuẩn, bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro không đáng có.
📌 Tổng quan: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài – có thể công chứng nhà đất được không?
Câu trả lời là: CÓ. Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài vẫn hoàn toàn có thể công chứng và thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, do không thể trực tiếp có mặt tại Việt Nam để ký hợp đồng hoặc làm thủ tục công chứng, nên cần thực hiện theo những quy định pháp luật riêng biệt nhằm đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng, tránh rủi ro và phát sinh tranh chấp.
📘 Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng 2014
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Nhà ở 2014
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 01/2020/TT-BTP hướng dẫn Luật Công chứng
📌 Vì sao cần ủy quyền khi người bán ở nước ngoài?
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất, sự có mặt và chữ ký trực tiếp của người bán là yêu cầu bắt buộc. Tuy nhiên, nếu người bán đang sinh sống hoặc làm việc ở nước ngoài, họ không thể trực tiếp đến văn phòng công chứng tại Việt Nam. Lúc này, giải pháp là ủy quyền hợp pháp cho người đại diện tại Việt Nam thay mặt mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
🔍 Có thể công chứng hợp đồng ủy quyền ở hai nơi khác nhau?
CÓ. Theo khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014:
“Trường hợp người yêu cầu công chứng không thể cùng một lúc có mặt tại một tổ chức hành nghề công chứng thì có thể thực hiện công chứng tại hai tổ chức hành nghề công chứng khác nhau, phù hợp với từng bên.”
👉 Điều này có nghĩa: người bán đang ở nước ngoài và người đại diện đứng ra làm thủ tục mua bán nhà đất cho người bán đang ở Việt Nam có thể ký kết hợp đồng ủy quyền tại hai cơ quan công chứng khác nhau, miễn là đúng trình tự và hình thức theo luật.
>>> Cực hay và bổ ích: Video hướng dẫn cách phân biệt sổ đỏ và sổ hồng chi tiết.
🌍 Về phía người ở nước ngoài
Theo khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng 2014, người đang ở nước ngoài có thể đến cơ quan đại diện ngoại giao hoặc lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài để công chứng văn bản ủy quyền.
📌 Tại đây, người thực hiện công chứng sẽ là:
• Viên chức lãnh sự hoặc viên chức ngoại giao,
• Có bằng cử nhân Luật hoặc đã được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng theo quy định.
📄 Thủ tục công chứng của người ở nước ngoài tương tự như khi hai bên cùng có mặt tại Việt Nam:
• Người ủy quyền mang theo giấy tờ tùy thân (hộ chiếu, giấy tờ nhà đất...),
• Khai đầy đủ nội dung ủy quyền (ví dụ: ủy quyền cho chồng/vợ bán nhà, ký hợp đồng chuyển nhượng...),
• Ký và công chứng văn bản tại cơ quan lãnh sự.
🇻🇳 Về phía người ở trong nước
Sau khi hoàn tất công chứng, người ở nước ngoài gửi bản gốc văn bản ủy quyền về Việt Nam (có thể qua đường bưu điện hoặc nhờ người thân mang về).
Người còn lại (thường là người được ủy quyền) sẽ:
• Mang văn bản ủy quyền gốc đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào tại Việt Nam,
• Thực hiện công chứng tiếp phần còn lại của văn bản.
📌 Lưu ý:
Việc công chứng tiếp theo không cần lập lại văn bản mới, mà Công chứng viên tại Việt Nam sẽ công chứng tiếp vào chính văn bản đã được lập từ nước ngoài.
📎 Thủ tục này vẫn được công nhận như một hợp đồng ủy quyền hợp pháp theo Luật Công chứng.
🔁 Quy trình tổng quát công chứng nhà đất khi người bán ở nước ngoài
✅ Người bán ở nước ngoài lập và công chứng văn bản ủy quyền tại Lãnh sự quán Việt Nam.
✅ Gửi bản gốc văn bản về Việt Nam.
✅ Người nhận ủy quyền mang giấy tờ đến tổ chức hành nghề công chứng trong nước để công chứng tiếp phần còn lại.
✅ Sau đó, sử dụng văn bản ủy quyền để ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật.
🧾 Ví dụ minh họa
Trường hợp thực tế:
Chị Hoa đang định cư tại Úc và muốn bán căn nhà tại quận Đống Đa, Hà Nội – tài sản đứng tên hai vợ chồng. Chồng chị Hoa đang ở Việt Nam.
✅ Giải pháp:
• Chị Hoa đến Lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney để công chứng giấy ủy quyền cho chồng bán nhà.
• Gửi giấy ủy quyền gốc về Việt Nam.
• Chồng chị mang giấy tờ đến Văn phòng công chứng tại Việt Nam để công chứng phần còn lại của hợp đồng ủy quyền. Sau đó, sử dụng Hợp đồng ủy quyền để ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất
⏱ Tổng thời gian xử lý: Khoảng 2 – 4 ngày nếu hồ sơ đầy đủ.
⚠️ Lưu ý khi ủy quyền bán nhà đất từ nước ngoài
❌ Văn bản ủy quyền phải là bản gốc, có công chứng từ cơ quan có thẩm quyền.
❌ Không sử dụng bản scan/photo.
❌ Nội dung phải rõ ràng: ủy quyền bán tài sản nào, quyền hạn cụ thể, thời hạn ủy quyền.
✅ Có thể nhờ công chứng viên tư vấn trước khi lập văn bản để tránh sai sót.
⚠️ Lưu ý về thuế khi bán nhà đất qua ủy quyền
Khi tiến hành bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, người bán cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề thuế thu nhập cá nhân (TNCN) để tránh phát sinh chi phí không cần thiết hoặc rủi ro về mặt pháp lý.
✅Trường hợp ủy quyền cho người không phải người thân trong gia đình
Nếu người bán ủy quyền cho người ngoài quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân (ví dụ: bạn bè, đối tác hoặc người không có quan hệ gia đình ruột thịt), người bán sẽ phải chịu thuế TNCN hai lần, cụ thể như sau:
- Lần 1: Thuế TNCN phát sinh khi người bán chuyển nhượng nhà đất cho người nhận ủy quyền (theo giá trị chuyển nhượng được thể hiện trong hợp đồng ủy quyền).
- Lần 2: Thuế TNCN phát sinh khi người nhận ủy quyền chuyển nhượng tiếp nhà đất cho người mua cuối cùng (theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng chính thức). Như vậy, bên bán phải chịu thuế TNCN gấp đôi, làm tăng đáng kể chi phí giao dịch.
✅Trường hợp ủy quyền cho người thân trong gia đình
Ngược lại, nếu người bán ủy quyền cho người thân trực tiếp trong gia đình, gồm:
- Bố, mẹ
- Vợ, chồng
- Anh, chị, em ruột
- Con cái
thì người bán chỉ phải chịu thuế thu nhập cá nhân một lần duy nhất khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất cuối cùng cho bên mua. Điều này có nghĩa là:
- Việc ủy quyền cho người thân giúp tránh phải đóng thuế hai lần,
- Giúp tiết kiệm chi phí đáng kể cho người bán,
- Đồng thời đảm bảo tính pháp lý và sự minh bạch trong giao dịch.
✅Tại sao lại có sự khác biệt này?
Pháp luật quy định các giao dịch giữa người có quan hệ thân thích được ưu đãi về thuế nhằm khuyến khích các giao dịch nội bộ trong gia đình và giảm thiểu thủ tục hành chính, chi phí cho người dân. Ngược lại, khi ủy quyền cho người ngoài, nhà nước áp dụng thuế hai lần để tránh trường hợp lợi dụng ủy quyền để trốn thuế.
🔍 Tổng kết
• Ủy quyền cho người ngoài: Người bán chịu thuế TNCN hai lần, chi phí tăng cao.
• Ủy quyền cho người thân trong gia đình: Chỉ chịu thuế TNCN một lần, tiết kiệm chi phí và thuận tiện hơn.
📌 Kết luận
Việc công chứng nhà đất khi người bán ở nước ngoài là hoàn toàn có thể thực hiện được nếu biết rõ quy trình pháp lý. Đặc biệt, Luật Công chứng cho phép lập hợp đồng ủy quyền ở hai nơi khác nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch xuyên biên giới.
👉 Nếu bạn đang cần hỗ trợ về thủ tục công chứng từ xa, hãy liên hệ ngay Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được hướng dẫn chi tiết, an toàn và đúng luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
📞 Hotline: 0966.22.7979
📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com
🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)
📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!
📚 Tham khảo các bài viết liên quan:
Tin liên quan
