Phân biệt nhà tái định cư và nhà ở xã hội: hiểu đúng để lựa chọn đúng

11/09/2025

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, nhiều người nhầm lẫn giữa nhà tái định cư và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây là hai loại nhà có mục đích, đối tượng, giá bán và quy định pháp lý hoàn toàn khác nhau. Nếu không phân biệt rõ, người dân dễ gặp khó khăn trong việc lựa chọn, thậm chí rủi ro pháp lý khi mua bán, chuyển nhượng.

Có thể bạn quan tâm>>>Tải mẫu hồ sơ mua nhà ở xã hội: Hướng dẫn chi tiết & cập nhật mới nhất 2025

1. Nhà tái định cư là gì? 🏢

Theo Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, nhà tái định cư là nhà ở được Nhà nước bố trí cho cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, giải tỏa chỗ ở trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

🔹 Đặc điểm:

Người dân có quyền lựa chọn nhận tiền đền bù hoặc nhận nhà tái định cư.
Thường là các căn hộ chung cư hoặc nhà liền kề trong khu tái định cư do Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng.
Sau khi được cấp sổ hồng, nhà tái định cư gần như tương tự nhà thương mại, có thể giao dịch mua bán bình thường.

📌 Ví dụ thực tế:

Gia đình ông A ở Hà Nội bị thu hồi đất để thực hiện dự án cầu Nhật Tân. Ông A được lựa chọn nhận tiền hoặc nhận căn hộ tái định cư. Gia đình ông chọn nhận căn hộ để tiếp tục ổn định chỗ ở.

phân biệt nhà tái định cư và nhà ở xã hội

2. Nhà ở xã hội là gì? 🏘️

Theo Điều 49 và Điều 50 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ cho một số đối tượng chính sách xã hội, bao gồm:

Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại đô thị
Công nhân, người lao động tại khu công nghiệp
Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an nhân dân
Đối tượng đã trả lại nhà công vụ
Người khuyết tật, người yếu thế…

🔹 Đặc điểm:

Có giá bán ưu đãi, do Nhà nước quy định giá trần.
Thủ tục xét duyệt chặt chẽ, phải chứng minh thu nhập và tình trạng nhà ở.
Có quy định hạn chế chuyển nhượng trong vòng 5 năm để tránh đầu cơ.

📌 Ví dụ thực tế:

Chị B là công nhân tại Bình Dương, lương 9 triệu/tháng, chưa có nhà ở. Chị đăng ký mua căn hộ nhà ở xã hội trong dự án Becamex Bình Dương với giá chỉ 450 triệu đồng – thấp hơn nhiều so với nhà thương mại.

phân biệt nhà tái định cư và nhà ở xã hội

👉 Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà tái định cư hay nhà ở xã hội, việc công chứng hợp đồng là bước bắt buộc để đảm bảo an toàn pháp lý. Hãy tìm hiểu thêm tại văn phòng công chứng để được hỗ trợ chi tiết.

👉 Nếu bạn quan tâm đến thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận sau khi mua nhà, đừng bỏ qua hướng dẫn đầy đủ về dịch vụ sổ đỏ để nắm rõ quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị.

3. So sánh chi tiết nhà tái định cư và nhà ở xã hội ⚖️

Tiêu chí	Nhà tái định cư 🏢	Nhà ở xã hội 🏘️
Đối tượng	Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa chỗ ở (Điều 34 NĐ 47/2014/NĐ-CP)	Người có thu nhập thấp, chính sách xã hội (Điều 49, 50 Luật Nhà ở 2014)
Giá bán	Không bị khống chế, tính theo giá thị trường	Có giá trần, do Nhà nước quy định để đảm bảo ưu đãi
Hình thức sở hữu	Cấp sổ hồng như nhà thương mại, có thể giao dịch linh hoạt	Có sổ hồng nhưng bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm
Chuyển nhượng	Được bán, cho tặng, chuyển nhượng như nhà thương mại	Trong 5 năm: chỉ chuyển nhượng cho người đủ điều kiện; sau 5 năm: bán theo giá thị trường nhưng phải nộp chênh lệch cho Nhà nước
Mục đích chính	Bồi thường, ổn định cuộc sống sau khi bị giải tỏa	Chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ người khó khăn về nhà ở

4. Giá bán và chính sách hỗ trợ 💰

✅ Nhà tái định cư

Giá bán tính theo giá thị trường, thường phụ thuộc vào vị trí và chất lượng công trình.
Không có quy định trần giá.

✅ Nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 61 Luật Nhà ở 2014, giá bán nhà ở xã hội được tính trên cơ sở:
- Giá thành đầu tư xây dựng
- Có tính lãi suất vay vốn ưu đãi (nếu có)
- Không được vượt mức giá trần do Nhà nước ban hành

📌 Ví dụ: Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội năm 2025 có giá bán chỉ 13,5 triệu đồng/m², trong khi dự án thương mại cùng khu vực là 25 – 30 triệu đồng/m².

5. Quy định pháp lý về mua bán và chuyển nhượng 📜

🏢 Chuyển nhượng nhà tái định cư

Sau khi nhận bàn giao và được cấp sổ hồng, người dân có thể bán lại như nhà thương mại.
Không có quy định hạn chế thời gian chuyển nhượng.

🏘️ Chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014:
- Trong 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền, không được bán ra thị trường tự do.
- Chỉ được bán cho các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
- Sau 5 năm, có thể bán theo giá thị trường.

Trước đây, theo Luật Nhà ở 2014 quy định, bên mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường sau 5 năm và phải nộp 4 loại thuế, phí sau: (1) Tiền sử dụng đất; (2) Thuế thu nhập cá nhân; (3) Phí công chứng; (4) Lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, từ 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 đã quy định, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nữa mà chỉ cần phải thanh toán tiền phí công chứng chuyển nhượng nhà ở xã hội, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

📌 Ví dụ minh họa:

Anh C mua căn hộ nhà ở xã hội năm 2024 với giá 800 triệu. Năm 2027, anh muốn bán lại thì chỉ có thể bán cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Nếu đợi đến 2029 (sau 5 năm), anh có thể bán ra thị trường với giá 1,5 tỷ nhưng phải nộp lại cho Nhà nước khoảng chênh lệch so với giá ưu đãi ban đầu.

6. Ưu và nhược điểm từng loại nhà 🔍

🏢 Nhà tái định cư

✔ Ưu điểm:

Giá trị giao dịch linh hoạt
Có thể coi như nhà thương mại
Không bị khống chế thời gian chuyển nhượng

❌ Nhược điểm:

Một số dự án tái định cư chất lượng thấp, xa trung tâm
Giá cả đôi khi không thực sự “ưu đãi”

🏘️ Nhà ở xã hội

✔ Ưu điểm:

Giá rẻ, được Nhà nước hỗ trợ
Thích hợp cho người thu nhập thấp
An toàn pháp lý, được Nhà nước bảo hộ

❌ Nhược điểm:

Hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm
Thủ tục xét duyệt phức tạp, phải chứng minh thu nhập
Thường ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ

7. Nên chọn nhà tái định cư hay nhà ở xã hội? 🤔

Nếu bạn bị thu hồi đất và muốn đảm bảo chỗ ở ngay lập tức, không quan trọng giá, muốn linh hoạt mua bán: nên chọn nhà tái định cư.
Nếu bạn thu nhập thấp, chưa có nhà ở và muốn mua với giá ưu đãi: nên chọn nhà ở xã hội.

👉 Tóm lại:

Nhà tái định cư = giải pháp bồi thường, linh hoạt mua bán.
Nhà ở xã hội = chính sách an sinh, hỗ trợ người khó khăn.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ) ❓

8.1. Nhà tái định cư có phải là nhà ở xã hội không?

➡️ Không. Đây là hai loại hình khác nhau về đối tượng và mục đích.

8.2. Điều kiện mua nhà ở xã hội là gì?

➡️ Người mua phải thuộc diện được hỗ trợ theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 và chưa có nhà ở.

8.3. Nhà tái định cư có bị khống chế giá bán không?

➡️ Không. Giá nhà tái định cư do thị trường quyết định.

8.4. Khi nào được bán nhà ở xã hội?

➡️ Sau khi thanh toán xong tiền và đủ 5 năm, mới được bán theo giá thị trường.

8.5. Có nên mua nhà tái định cư không?

➡️ Phụ thuộc nhu cầu: nếu muốn giao dịch linh hoạt thì nên mua, nhưng cần kiểm tra kỹ chất lượng công trình.

🔎 Kết luận

Qua những phân tích trên, có thể thấy nhà tái định cư và nhà ở xã hội tuy đều là chính sách của Nhà nước nhằm hỗ trợ người dân có chỗ ở, nhưng mục đích và quy định lại hoàn toàn khác biệt:

Nhà tái định cư: là giải pháp bồi thường khi bị thu hồi đất, gần giống nhà thương mại, ít bị ràng buộc về giá và chuyển nhượng.
Nhà ở xã hội: là chính sách an sinh, dành cho người thu nhập thấp, có giá ưu đãi nhưng đi kèm với nhiều quy định hạn chế để tránh đầu cơ.

👉 Do đó, người mua cần:

Xác định rõ đối tượng của mình để lựa chọn đúng loại nhà.
Tìm hiểu kỹ quy định pháp lý trước khi giao dịch.
So sánh ưu – nhược điểm thực tế để đưa ra quyết định phù hợp.

✅ Nếu bạn đang quan tâm tới việc mua, bán hoặc công chứng hợp đồng liên quan đến nhà tái định cư, nhà ở xã hội, hãy tìm đến văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn và bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!