Nhà đất công chứng xong không sang tên được khi nào?

31/05/2025

Việc mua bán bất động sản tưởng như đã hoàn tất khi hai bên ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, không ít người mua hoang mang vì nhiều trường hợp công chứng xong không sang tên được. Trong bài viết này, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ chỉ ra các tình huống pháp lý phổ biến khiến thủ tục sang tên bị chặn lại dù hợp đồng đã công chứng hợp pháp.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để việc mua bán nhà đất có giá trị pháp lý và được sang tên thành công, cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024:

✅ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
✅ Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
✅ Không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp đảm bảo thi hành án.
✅ Trong thời hạn sử dụng đất.
✅ Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

📌 Chú ý: Trong một số trường hợp đặc biệt (chuyển nhượng cho tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, thừa kế...) cần thêm điều kiện khác.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thẩm quyền lưu trữ di chúc không?

công chứng xong không sang tên

2. Trường hợp công chứng xong không sang tên được khi nào?

2.1 Nhà đất xây dựng sai phép trên đất

🏗️ Tình huống 1: Mua đất nông nghiệp có công trình xây dựng trái phép. Người bán xây nhà trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Hậu quả:

Người mua bị buộc nộp phạt hoặc phá dỡ công trình.
Theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, người sử dụng sai mục đích phải chịu trách nhiệm.

🏚️ Tình huống 2: Nhà xây sai nội dung giấy phép xây dựng.

Ví dụ: xây vượt tầng, lấn ranh đất.

📌 Rủi ro pháp lý:

Bị xử phạt theo khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Không thể sang tên phần nhà chưa hoàn công → người mua chỉ được đứng tên quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn kiểm tra sổ đỏ thật giả đơn giản bằng mắt thường - bạn nên quan tâm trước khi mua nhà.

2.2 Nhà đất đang có tranh chấp

📋 Nếu tài sản đang trong quá trình tranh chấp (về thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu), cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối sang tên.

📌 Hệ quả:

Người mua không được cấp sổ mới dù đã công chứng.
Có thể bị kéo vào tranh chấp pháp lý, tốn thời gian và tiền bạc.

2.3 Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

⚖️ Trường hợp đất bị kê biên, hoặc đang bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án (theo luật Thi hành án dân sự), hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên.

Ví dụ thực tế: Ông A bán đất cho bà B, nhưng đất đang bị cơ quan thi hành án kê biên vì nợ thuế → giao dịch vô hiệu, bà B không sang tên được.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp toàn quốc, hỗ trợ trọn gói cho tới khi ra Sổ năm 2025

3. Giải pháp tránh và xử lý khi gặp rủi ro

3.1 Cách phòng tránh trước khi mua

🔍 Kiểm tra pháp lý kỹ càng:

Thông tin quy hoạch, hiện trạng xây dựng
Tình trạng tranh chấp, kê biên

📑 Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng công chứng:

Cam kết sang tên đúng hạn
Cam kết bồi thường thiệt hại nếu không sang tên được

công chứng xong không sang tên

3.2 Cách xử lý nếu không thể sang tên

📌 Nếu lỗi thuộc về bên bán (vi phạm pháp luật):

Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng
Đòi lại tiền + yêu cầu bồi thường thiệt hại

📌 Nếu lỗi do bên mua không kiểm tra kỹ:

Thương lượng với bên bán để khắc phục
Nếu không được, cần khởi kiện tại tòa án

>>> Xem thêm: Bên nhận thế chấp có được quyền bán nhà đất để thu hồi nợ?

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về “Nhà đất công chứng xong không sang tên được khi nào?”. Ngoài ra nếu còn vướng mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp tới Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để chúng tôi tư vấn cụ thể cách thức giải quyết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.