Bên nhận thế chấp có được quyền bán nhà đất để thu hồi nợ?

30/05/2025

Trong các giao dịch vay mượn hiện nay, bán nhà đất để trừ nợ là phương án thường được bên nhận thế chấp áp dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Đây là phương thức xử lý tài sản phổ biến đối với hợp đồng thế chấp nhà đất, vốn là loại tài sản có giá trị lớn và thường được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

1. Thế chấp nhà đất phải đăng ký

Thế chấp Sổ đỏ là cách gọi thông thường chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay tiền. Theo Luật Đất đai 2024, việc thế chấp nhà đất bắt buộc phải đăng ký biến động để xác lập quyền và nghĩa vụ rõ ràng giữa các bên. Việc đăng ký biến động này được quy định tại khoản 1 Điều 133, đảm bảo tính pháp lý và công khai trong giao dịch.

>>> Xem thêm: Công chứng giấy ủy quyền tố tụng tại tòa án có thời hạn bao lâu?

Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp

Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ:

Trả lại giấy tờ (như Sổ đỏ) cho bên thế chấp khi chấm dứt hợp đồng.
Xử lý tài sản thế chấp đúng quy định nếu bên thế chấp không trả nợ.

Bên thế chấp có nghĩa vụ:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản khi có thỏa thuận.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Không được tự ý bán, tặng, trao đổi tài sản đã thế chấp.
Cung cấp thông tin và giao tài sản cho bên nhận thế chấp xử lý nếu vi phạm nghĩa vụ.

Bán nhà đất để trừ nợ

2. Khi nào được bán nhà đất để trừ nợ?

Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp:

Đến hạn mà bên thế chấp không trả nợ.
Bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ dẫn đến việc phải thực hiện trước thời hạn.
Các trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

>>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất được giao, không mất tiền sử dụng đất.

3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp

3.1 Trường hợp có thỏa thuận

Nếu trong hợp đồng thế chấp, các bên đã có thỏa thuận rõ ràng về phương thức xử lý tài sản khi vi phạm nghĩa vụ, thì việc xử lý sẽ thực hiện theo đúng nội dung đã cam kết. Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:

Bán đấu giá nhà đất: Đây là phương thức công khai, minh bạch, có sự tham gia của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính khách quan, tránh rủi ro về tranh chấp hoặc tố cáo sau này.
Bên nhận thế chấp tự bán nhà đất: Trường hợp này bên nhận thế chấp có quyền tự chuyển nhượng (bán) tài sản mà không cần thông qua tổ chức bán đấu giá, nhưng phải đảm bảo thủ tục và điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ: Bên nhận thế chấp có thể đồng ý nhận chính nhà đất đã thế chấp để thay cho khoản nợ, và thực hiện sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản về tên mình.
Phương thức khác theo thỏa thuận: Ngoài các cách trên, các bên có thể thỏa thuận một phương thức xử lý khác phù hợp với điều kiện thực tế và quy định của pháp luật.

Lưu ý: Mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản và thể hiện rõ trong hợp đồng thế chấp để có giá trị pháp lý.

>>> Xem thêm: Cách công chứng thế chấp tài sản khi cho vay tại văn phòng công chứng gần nhất.

Bán nhà đất để trừ nợ

3.2 Trường hợp không có thỏa thuận

Nếu trong hợp đồng thế chấp không đề cập đến phương thức xử lý tài sản hoặc không đạt được thỏa thuận khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ, thì pháp luật sẽ mặc định áp dụng hình thức bán đấu giá tài sản để xử lý.

Cụ thể, khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng: “Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản bảo đảm được xử lý thông qua bán đấu giá, trừ khi pháp luật có quy định khác.”

Việc bán đấu giá trong trường hợp này phải tuân thủ quy trình chặt chẽ, bao gồm: thông báo công khai, định giá tài sản, tổ chức đấu giá theo luật định. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi cho cả bên thế chấp lẫn bên nhận thế chấp.

>>> Xem thêm: Thế chấp sổ đỏ: quy định, thủ tục và chi phí cần biết

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về “Bên nhận thế chấp có được quyền bán nhà đất để thu hồi nợ?”. Ngoài ra nếu còn vướng mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp tới Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để chúng tôi tư vấn cụ thể cách thức giải quyết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.