Bất động sản đang phân hoá ra sao trong thời kỳ khó?

Trong bối cảnh khó khăn, dòng tiền của khách hàng và nhà đầu tư có sự thay đổi lớn so với giai đoạn trước đã dẫn đến sự phân hoá rõ rệt trên thị trường bất động sản.

Không chỉ có sự phân hoá giữa các phân khúc trên thị trường mà ngay trong từng phân khúc và các khu vực cũng có sự “phân bì”.

Dữ liệu quý 1.2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường thời gian qua đã có những kết quả đáng ghi nhận. Hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD "dồn dập" được công bố, đề xuất đầu tư. Các chủ đầu tư cũng tích cực “làm mới các dự án cũ” nhằm góp phần khuấy động thêm thị trường.

Điểm chung của các dự án chào sân trong giai đoạn này là pháp lý chuẩn chỉnh, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng các chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm tăng tính thuyết phục với khách hàng/nhà đầu tư.

Kết quả phục hồi của thị trường đã rõ nét hơn, với khoảng 30.511 sản phẩm. Trong đó có hơn 4.626 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt thị trường

Số lượng giao dịch đạt khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý 4.2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 4 điểm% so với quý 4.2023, gấp gần 3 lần so với quý 1.2023. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, sự phục hồi không phải trên toàn diện mà có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực.

Cụ thể, theo phân khúc, Bất động sản nhà ở vẫn đi đầu trong tiến trình phục hồi. Bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Bất động sản thương mại có thêm sự cải thiện. Riêng Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi vòng nguy hiểm.

Còn đối với phân khúc Bất động sản nhà ở thương mại, mặc dù đã có thêm nguồn cung mới, góp phần làm dịu “cơn khát” nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên còn

mang tính cục bộ, chưa đủ độ phủ để giải tỏa triệt vấn đề về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn. Phân khúc Nhà ở xã hội vẫn trong tình trạng “vừa thiếu, vừa ế”. Mặc dù vẫn thiếu nguồn cung trên tổng thể song, một số dự án nhà ở xã hội vẫn chật vật trong khâu bán hàng.

Điểm sáng của thị trường quý đầu năm có lẽ là phân khúc đất nền, Bất động sản thổ cư. Đây là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất.

Theo khu vực, khu vực miền Bắc đang cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam. Trong đó Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ là những điểm sáng.

Đánh giá về thị trường thời gian vừa qua, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, ở thời điểm hiện tại, mặc dù nhìn chung, thị trường Bất động sản đã khởi sắc so với năm 2023, nhưng dòng tiền chỉ tìm đến các phân khúc Bất động sản có nhu cầu thực và khả năng sinh lời bền vững.

Theo ông Quê, tất cả các sản phẩm có thanh khoản tốt trong thời gian vừa qua đều sở hữu các yếu tố này. Sau một thời gian dài va đập với thị trường, các khách hàng, nhà đầu tư hiện nay đã nhanh nhạy, tỉnh táo và nhiều kinh nghiệm hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Họ chỉ chọn các sản phẩm đầu tư an toàn, có giá trị ở thực, hoặc cho thuê mang lại dòng tiền bền vững, thay vì lướt sóng, đợi tăng giá, hay tin theo quảng cáo cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như trước đây.

So sánh về tương quan của các phân khúc thời gian tới, ông Quê cho rằng, thị trường nhà ở đáp ứng nhu cầu thực vẫn luôn hấp dẫn. Trong khi đó, phân khúc đất nền ở các địa phương từng bị thổi giá lên quá cao từ hai năm trước, hiện vẫn nằm im bất động do không có đối tượng khách hàng mua ở thực.

Đối với Bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này vẫn tiếp tục đóng băng dài hạn là do không mang lại lợi nhuận cho khách hàng như kỳ vọng. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, khiến nhà đầu tư mất niềm tin, chưa thể quay lại thị trường.

Phân khúc Nhà phố thương mại, không còn sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Bất động sản. Bởi thực tế cho thấy, khả năng khai thác kinh doanh cho thuê ở phân khúc này đang kém hiệu quả do sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, trong khi giá bán đã được đẩy lên quá cao.

Bên cạnh đó, từ cuối 2023 đến nay, phân khúc đất đấu giá đã sôi động trở lại khi các địa phương liên tục ra thông báo đấu giá đất với số lượng lớn.

Với đặc trưng là những lô đất có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, giá cả phù hợp, nhất là sau khi thị trường đất nền vừa trải qua giai đoạn “nằm im” do đã tăng nóng ở giai đoạn trước, phân khúc đất đấu giá cũng được dự báo sẽ sôi động hơn trong thời gian tới, thu hút người mua có nhu cầu thật.